重磅消息！

新春伊始，

广东支持住房租赁市场

又迈出实质性一步。

对珠海的楼市影响是......

与你有关，速看！

发布君昨日从广东省政府官网查到，《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（以下简称“《实施意见》”）已正式发布。该文件都有些啥干货？发布君已经替你划好重点了！

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可商改住，水电气费立马降下来

《实施意见》明确，允许改建房屋用于租赁。允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

这意味着，商业用房比如公寓、厂房、写字楼都可以改为租赁住房，并且水、电、气价格按居民标准执行。如此一来，水、电、气的费用一下子降低不少。

值得注意的是，不仅包括建成、库存的商业用房，还包括在建的，这在一定程度上刺激了开发商建公寓出租运营的积极性。

“房中房”卷土重来？

《实施意见》明确，完善改变土地使用条件手续，消防等有关职能部门按照商业用房改建后的实际使用性质进行审批。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。

这意味着，在符合要求的前提下，允许将现有住房进行改造后出租，也就是业内通常叫做“N+1”，比如将客厅改造成一间房间，单独出租使用。

不过，“房中房”如何避免再度出现被人诟病的乱改、乱增厨厕的现象？《实施意见》并没有列出具体由哪个部门负责监管。

房东出租住房个人所得税可减半征收

《实施意见》明确，落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策，对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。

对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

也就是说，对于个人房东税收减免；对于租房者，个人每月支出的租金，有望作为生活成本被纳入抵扣之中。

2018年基本形成租赁市场体系

此外，《实施意见》明确，加快培育和发展广东省住房租赁市场，构建购租并举的住房制度，到2018年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

《实施意见》提到，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。

同时，提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，对住房租赁企业提供金融支持，并支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品；稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作。

部门悉法：珠海文件与广东省文件并未冲突

春节前夕，市住规建局网站发文严禁开发商在没有通过合法途径的情况下，将商业、办公建筑改建为住宅，并以“宜商宜住”为卖点模糊出售。这是否意味着珠海文件与上面广东省文件发生冲突呢？

发布君调查发现，其实珠海文件的核心在于禁止开发商在未申请变更土地用途的情况下，私自将商业、办公建筑改建为住宅出售，混淆消费者、扰乱市场秩序。而广东省文件的核心在于放开“商改住”的申请。这两份文件侧重点不同。对此，市住规建局相关负责人表示，目前若开发商未变更土地用途自行“商改住”仍然不合法。

珠海文件与广东省文件并未冲突

发布君调查发现，广东省允许“商改住”的消息起源于广东省人民政府网站1月23日发布的《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。在这份文件的第十三条规定，允许改建房屋用于租赁。允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。完善改变土地使用条件手续，消防等有关职能部门按照商业用房改建后的实际使用性质进行审批。

而这份文件之所以引起珠海人的关注，原因在于1月22日，就在广东省文件发布前一日，珠海市住规建局网站发布了《关于加强商业办公建筑规划建设管理的实施意见》。这一文件被解读为珠海严禁“商改住”。

发布君对比后发现，两者并无矛盾。广东省文件的核心在于开放了“商改住”的申请，意思是商业用房可按规定申请变更土地用途，改建为租赁用房。但值得关注的是，广东省文件只是开放了申请，申请不一定就能获批，所以并非如网络传闻中所称的所有商业用房都可直接变更为租赁用房。而珠海文件的核心在于办公、商业建筑在未变更土地用途的情况下，就不能以“宜住宜商”为卖点来模糊销售，欺骗消费者将办公、商业建筑以住宅形式销售。这两份文件的侧重点各有不同。

市住规建局相关负责人提醒，目前若开发商未变更土地用途自行“商改住”仍然不合法。

珠海暂未出台具体申请变更办法

既然两份文件并无冲突，是否意味着珠海有需要的开发商目前就能申请土地用途变更，将商业用房土地用途调整为居住用地呢？对此，市住规建局相关负责人表示，此事须由全市统筹，珠海暂未出台相应的实施办法。

对于变更土地用途一事，有业内人士分析，省文件开放“商改住”的申请目的在于去库存，但此政策执行难度较大。因为一块土地从商业变为住宅，不仅意味着该地块用地性质变更，还需要周边设施与之配套，比如必须建设相应的学校、停车场、市场等来满足居民需求。与此同时，和住宅用地相比，商业用地的地价较低，变更用途后开发商还需补交差价。

文/珠海发布 赵思华 综合羊城派（记者 赵燕华）、广东省政府官网

编辑/田海