东莞将继续落实房地产调控政策和住房限购政策，这也意味着今年东莞限购政策不会放松。调控之下，2017年楼市将何去何从？在日前举行的东莞中原2017年媒体交流会上，东莞中原市场研究部对今年楼市形势提出了自己的预测展望。专家认为，今年东莞商品住宅供应将较为强劲，总体供应达1385万平方米，临深仍将是东莞供需主力。而楼市成交将呈现先抑后扬，整体高位回落，东部、水乡片区或将对置业者更具吸引力。此外，写字楼、商业公寓等商业市场或迎来发展契机，成为投资热点。

品牌时代

万科、碧桂园市场占有率会更高

去年，在东莞控规调整影响下，商品住宅供求失衡成为了房价上涨的关键因素，不过，2017年，整个市场供应将会非常强劲。东莞中原市场研究部数据显示，目前，东莞潜在开发规模接近3000万平方米，其中，2017年市场潜在新增供应量达947万平方米，加上438万平方米存量，总体供应达1385万平方米。其中，后市临深板块占比约5成，仍将是东莞供需主力；虎门、塘厦、常平分别以89万平方米、81万平方米、77万平方米位居前三位；另外，大石龙片区由于碧桂园、时代、保利等房企布局，2017年市场新增供应将大幅爆发。

随着供应放量、出货放缓，今年整体库存量将快速走高，消化周期预计下半年达到10-12个月。

不过，从供需分析来看，各镇街仍存在差异。东莞中原根据相关数据预计，2017年石碣、樟木头、洪梅、清溪等5个镇街处于压力区间，而寮步、松山湖、厚街、麻涌、望牛墩、中堂、长安及谢岗等7个片区处于饥渴区间。

另外，从供应市场可见，东莞楼市将进入“品牌时代”。今年入市的品牌房企项目众多，万科、碧桂园、保利、金地、卓越等全国一线品牌房企占据半壁江山，住宅总推货量约476万平方米。其中万科、碧桂园两大龙头房企将是绝对主力，潜在开发建筑面积均超过200万平方米，市场占有率将再创新高。业内预计，届时品牌房企会给东莞楼市带来更多创新，包括产品、营销以及服务上的创新和提升。

土地市场

整体降温，但地价仍居高位

去年，土地市场收获颇丰。东莞中原数据显示，2016年土地成交金额首次破200亿元，创收新高。其中，商住地贡献整体金额的83%。全年共诞生了12宗区域单价地王，开发商拿地成本也与日俱增。

东莞中原方面认为，2017年，随着土地供应量同比小幅增加，土地市场将有望降温，但地价仍居高位，品牌房企抢地热情不减。东莞中原市场研究总监车德锐分析，2017年货币政策收紧，房企融资难度和成本加大。同时，随着行业降杠杆，企业拿地资金将受严格监管。“今年，协议合作并购、三旧改造成主流拿地方式。”

新年展望

二线临深区域，房价有一定回调幅度

2016年东莞房价出现快速上涨，同比增幅40%。东莞中原数据显示，去年上涨幅度最大的是临深片区，77%；上涨幅度最小的是水乡，35%。全年东莞商品房成交金额达1481亿元。

2017年，东莞限购限贷政策仍不会放松，楼市又将何去何从？东莞中原方面预计，今年楼市成交将先抑后扬。其中，一线临深区域对接深圳刚性需求，但由于价格高企，成交将萎缩；二线临深区域价格理性回归，成交放量；东部区域在从莞深高速的预期下，加上万元以下的洼地效应，或成为市场热点；水乡片区在莞惠轻轨开通的带动下，有望吸引更多城区客户过去置业。在市场购房主力方面，整体深圳客需求比例回落，本土改善需求释放明显，而投资置业上回归价值，倾向于购买保值能力较强的物业。

房价是市场关注的焦点。东莞中原方面认为，2017年东莞房价分化，一线临深区域居高不下，二线临深有一定幅度的回调。城区房价在商业性公寓的引导下有回调空间，东部区域和水乡片区房价稳中有升；品牌开发商的项目价格居高不下，非品牌发展商价格定价低于市场预期。

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二手房或现抛售潮

数据显示，2016年东莞二手住宅成交突破300亿关口，同比涨幅超6成。二手住宅成交集中爆发，量价齐飞，单月7次超5000套。

今年，二手房市场成交量将保持增长态势，或逼近一手房成交量。车德锐分析，东莞二手房保有量大，价格整体没有被大幅炒高，加之深圳客近年购入物业交楼后大量进入二手流通市场，二手房源也将大幅增加，“东莞楼市将进入存量房时代，预计接下来大部分镇街二手房成交将超一手房。”

南都记者发现，近期，二手市场已不断有笋盘抛出，比如位于南城中信凯旋国际的一套120多平方米的三居，价格已从此前215万元降到205万元，业主希望年前出售。专家也表示，近期高位入市的炒房客，手头上的房源价格一降再降也无人接盘，抛售潮或涌现，加速价格回调迎合二手房买家。

写字楼、商铺投资有望升温

与住宅产品相比，东莞商铺投资价值未被充分挖掘，价格水平仍处于低位；住宅限购下，会造成更多投资目光转向，写字楼、商铺投资氛围有望升温，有利加快去库存。同时，由于东莞住宅限购，商业公寓不限购不限贷，将成为投资客关注的新热点。尤其CBD片区及轻轨沿线公寓最抢手，预计公寓市场依然火爆，市场价格逐步攀高。

 【来源】南方都市报