近期中央首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，这对明年房地产市场究竟会有怎样的影响？昨日，国家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎在接受南都专访谈道，2017年中央有望针对部分炒房现象明显的少数城市，出台对房产投机行为的监管和抑制政策。他预测，2017年一二线城市的房价依然会涨，但涨幅会降低，而大城市周边的中小城市未来将是热点。

冯奎：中央有望明年出台政策抑制炒房

冯奎表示，中央作出“房子是用来住的，不是用来炒的”的论断，意味着2017年政府对楼市的调控力度将会加强，“2017年将可能针对部分炒房现象明显的少数城市，采取金融、财税、土地、市场监管等一系列措施，来抑制过度的住房投机和炒房行为”，比如在微观信贷上，投机性购房获贷的条件将明显更加严格。

“预计2017年房产市场呈温和发展的走向”，冯奎预测一二线城市的房价明年依然会涨，但涨幅会降低，“与2016年相比，三四线城市一般而言上涨幅度不大”。

冯奎认为，在此情况下,房地产企业会着眼于满足“新市民”的需求，提供更合适的产品类型。而有条件的房企则会加速产业形态转移，“比如转向对于小区可持续的经营维护上面去”。同时，大城市周边的中小城市可能会是未来热点区域，“房企联合其他企业，去开发具有居住、休闲、产业功能的特色小镇也是一种选择”。

三四线城市去库存不能简单依靠农民工买房

对于三四线城市去库存问题，冯奎称我国一二线城市继续扩张，而三四线城市面临着人口持续减少，“这个变量因素，很多地方政府以及开发企业没有抓准”。他说，三四线城市政府与开发企业盲目乐观地估计了当地的人口规模，并据以进行房屋开发建设，这是这类城市库存去不掉的根本原因。

不过，冯奎认为，中国有两亿多农民工以及7000多万在城市间流动人口，随着这部分人住房问题的解决，三四线城市的库存将会缓解。

“但不能简单地说，依靠农民工买房解决房屋库存”，冯奎认为三四线城市库存的解决，还需要与提高这些城市自身的吸引力结合起来，“只有创造宜居、宜业的环境，才能有利于人口集中和积聚。只有农民工、城市间流动人口愿意进入这些城市，对城市生活有预期，对住房的真实需求才会增加”。

Q&A

南都：中央近期还提出“要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，究竟什么是“长效机制”？

冯奎：住房制度改革的实践，始于上世纪80年代。在发展过程中，房地产起起伏伏，经历了过热、调整、再培育、再调控等阶段。有些制度在这个过程中，慢慢被识别出来，但具体的制度内容还需要进一步明确。这些制度核心是住房供应制度、土地制度，配套性的还包括投融资制度、税收制度、监管制度等等。只有这些制度不断成熟、不断定型，才能培育出健康的房地产市场。

南都：目前来看，这些制度的推出是否有时间表？

冯奎：有些制度的方向已经明确，有的制度比如房地税等只在少数地方试点，马上推广的时机还没到来，因此不可能有统一的时间表。预计主要的制度内容经过几年探索，到2020年前后，应该会相对成熟。

南都：目前一线城市土地已经非常紧张，这种情况下，怎样实现合理增加土地供应？

冯奎：如果是一些城市存在真实的人口进入的需求，从而推高房价上涨，这表明这类城市的发展顺应了城镇化的规律。

中央在相关政策文件中也强调要有序放开城区人口50万-100万的城市落户限制，合理放开城区人口100万-300万的大城市落户限制，合理确定城区人口300万～500万的大城市落户条件等。

对这些接收外来人口多的城市，应该通过多种方式增加建设用地面积。当然，还有其他一些办法，比如提高住宅用地比例、盘活城市闲置和低效用地等。

【记者】程姝雯

【来源】南方都市报