进入禅城区内，住宅几乎是清一色的高楼洋房，单家独户已相当少见。根据禅城区发展和规划统计局数据显示，禅城区城镇化率已达100%，区内住宅基本以商品房为主。

在这些住宅小区里，业主委员会作为一个民间组织，由小区内的业主代表组成，一方面让小区有了统一对外的窗口，更便于向社会反映业主诉求，另一方面也可以监督小区物业管理公司运作，让管理更高效。

“我们成立业主委员会，是希望监督物业公司，让他们做得更好，但是没想到成立的过程如此艰难，现在筹备组都有点‘军心涣散’了。”金地九珑璧业委会筹备组的梁女士表示，成立业委会是合理的要求，但是没想到成立的过程却如此波折。

欠缴费用业主不能成为候选人

12月6日，禅城区金地九珑璧小区十七名业主委员会候选人、业委会筹备组以及金地物业公司共同开会商讨业委会筹备事宜。如果顺利进行，本次会议将确定业委会最终候选人，业委会的组建也可继续进行。然而，这次会议却最终不欢而散。

是什么引发与会各方之间的矛盾？业委会筹备组的发起人之一梁女士告诉记者，在会议当中，有候选人发现自己的身份证、房产证材料在不知情的情况下，被上交到了环湖居委会备案。“如果知道参选委员要提交房产证，也许很多人都不会来。”九珑璧一名业主告诉记者。

根据《首届业主大会和业主委员会成立指引程序》（下称《指引》）上有关说明，在业委会筹备成立最初就需向小区所在居委会备案，同时居委会会对发起的业主提供必要的指导和帮助，并成立业委会筹备组。而到了确定候选人这一步，候选人需要向居委会提交身份证、房产证等资料复印件来证明自己的业主身份。记者向环湖居委了解到，《指引》是禅城业委会成立方面的权威指导，所有业委会的成立都必须按照文件的要求来进行。

据梁女士介绍，本次九珑璧业委会候选人的资料分为两批提供，其中有7人的材料是由九珑璧小区的物管公司向环湖居委会提供，剩下的则是由业主自发的筹备组成员搜集提供。到了开会当天，却有几名业主发现他们从未向物管公司或居委会提供以上材料。记者随后向金地九珑璧物管处询问业委会成立有关情况，物管处负责人暂未做出回应。

开会当天引发矛盾的还不止于此。在会议上，物管公司代表质疑业委会候选人的选举资格。据梁女士回忆，金地物业到会负责人认为，有多名业主存在欠交、迟交管理费的情况，另有部分业主有违建行为，不符合参选资格。

通过查阅《指引》得知，该文件在推选首届业主委员会候选人方面有相关规定，业主必须按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，且无损害公共利益行为，才有资格成为业委会委员。

此前，禅城区也有小区因欠缴物管费，导致业委会备案不顺利的情况发生。据了解，禅城石湾东江花苑第二届业委会成立后，因部分成员未缴纳前期物管费，在居委会核实后，迟迟无法通过居委会备案。

今年2月29日，居委会正式发出公告，称根据《广东省物业管理条例》第二十五条相关规定，业主委员会委员应当具备“按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用”等条件。再结合东江花苑《业主大会议事规则》等规定，东江花苑第二届业主大会选举结果因未达到法定最低5人的要求，居委会对选举结果无法办理备案工作。

负责跟进此事的石湾镇街道国土城建部门工作人员李明曾表示，补交费用也是没有按时交，根据相关物业规定不能通过备案。

梁女士表示，在知晓有关“欠缴费用业主不能成为候选人”的规定后，筹备组正和物管公司沟通解决此问题。

记者也咨询到筹备组另一位成员，他表示，因筹备组与九珑璧小区物管公司在某些问题上未达成一致，导致筹备组工作进展缓慢，但现在各项工作已经走上正轨。

“三角关系”致业委会成立受挫

业主委员会的成立和管理不仅仅关系到小区业主的利益，也涉及小区物业以及居委会等多个利益相关方。除部分小区业主不理解筹备组工作外，筹备组与物业公司在沟通以及配合工作上也产生了多处矛盾，另外，居委会在相关工作上的经验不足也让业委会的成立充满阻力。业主、物业公司以及居委会三者在业委会成立过程中形成“三角关系”，它们的互动过程中往往产生不少矛盾，导致业委会成立一波三折。

按物管条例规定，已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求，或者20%业主联名就可以向有关部门提出相关请求。

但业委会应该怎样成立，大部分业主都不太清楚，因此他们参与的积极性也不高。梁女士回忆，筹备组刚成立的时候没有人对成立业委会有任何经验，在获取业主联系方式等相关资料时就遇到了不少阻力。“我们去向物管处要这些材料，他们说要保护客户的隐私不能提供。”梁女士说。

之后筹备组采用了在小区门口摆摊和挨家挨户“扫楼”的方式，希望借此搜集业主信息和发现热心小区事业的业主。与此同时，筹备组还在小区电梯、公告栏等地方张贴告示，希望有业主能够主动联系筹备组。

然而这些“笨办法”仍然受到不少挫折。梁女士介绍，在扫楼的时候会遇到很多业主不在家的情况，或者有些业主听到要提供身份证和房产证，就把门关上了。“我们摆摊的时候有很多业主觉得我们是骗子，因为我们没有穿制服也没有工作证。”梁女士对此哭笑不得。

“我们现在希望通过网络去接触更多的业主。”梁女士提到筹备组正在想办法提高效率，希望早日成立业委会。

其他的商品房小区也有类似情况。禅城钻石苑小区在不久前刚刚成立了业委会，筹备组在前期也是通过贴告示，逐家逐户问的方式取得业主的支持。钻石苑小区业委会委员邝永森说，钻石苑业委会筹备组之前曾经在小区每栋楼的楼梯内贴上报名单张，发动业主积极报名，但成效一般。

在梁女士看来，物业公司也是成立业委会的阻力之一。“我们之前在电梯里面贴告示，两三天就被撕掉，物业说这是‘阻碍电梯运行’。电梯里本来就贴满广告，怎么就张贴业委会的内容就变成了‘影响运行’？”梁女士表示不理解。而此前，筹备组在小区南门附近贴出庆祝业委会筹备组成立的横幅，几日后也无故失踪，梁女士提到有业主看到物管保安把横幅拿走。

此外，居委会在小区业委会成立的过程中也发挥了不少作用。然而，不少业委会成员反映，一些居委会工作人员由于经验不足，导致他们申请过程被拉长。

九珑璧业委会筹备组在最初提交候选人名单时，根据环湖居委会指引，每名候选人需要得到小区十名业主的推荐。因此筹备组挨家挨户找愿意成为推荐人的业主。但后来经核实发现，候选人也可通过自荐的方式报名成为候选人。“这等于是我们白花了功夫，居委要担任的是组长的角色，而不是带我们‘游花园’。”梁女士对此表示十分懊恼。

业委会成立八大步骤需在6个月内完成

从环湖居委会提供的《指引》中可以看到，小区业主要成立业委会要经过八大步骤，这些步骤需要在六个月内走完，对于一个住宅小区来说要成立一个业主委员会并不是一件容易的事。小区业主、物业公司以及小区居委会三者需要互相体谅、沟通、协调，才能顺利成立业委会。

首先，住宅小区要先成立业主大会筹备组。如果符合资格的小区想要成立业委会，必须向居委会提出申请，或由居委会倡议。随后小区需成立业委会筹备组，其成员通过小区业主自荐产生，并公示筹备组成员名单。

记者向环湖居委工作人员阿伟核实，业委会的成立从发起到召开业主大会结束，都需要在居委会的协助下进行。“因为流程比较复杂，很多业主都不知道从何入手，居委会会从旁协助帮助他们成立业委会。”阿伟说。

筹备组是业委会成立的核心，他们的筹备组职责包括确定首届业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；确认业主身份，确定业主在首届业主大会会议上的投票权数，依法确定首届业主大会会议表决规则；确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，制定业主委员会选举办法；召开首届业主大会会议的其他准备工作。

筹备组成立之后的关键步骤是，拟定《业主大会议事规则》、《管理规约》和决定表决事项、确认业主人数和投票权数。之后，筹备组需在小区内公示《业主委员会委员候选人推荐的通知》《业主大会议事规则》和《管理规约》三份核心文件。

金地九珑璧业委会筹备组在这一步骤上花了一个月的时间。其间，筹备组共经过六次修改，其间环湖居委会主任陈和香作为筹备组主任为筹备组修改相关文件提供指引并审核。

《业主大会议事规则》等有关文件在小区公示后，需要推选首届业主委员会候选人。如上文提及，九珑璧业主委员会在这一步骤遇到候选人未及时缴纳物管费用、推荐程序不合规定等问题，需要重新进行候选人推选环节。

在此之后，筹备组需要发出召开业主大会通知，随后召开业主大会。业主大会上需要投票表决《业主大会议事规则》《管理规约》选举产生业主委员会委员等事项。

业主大会成立后，三日内需召开首届业主委员会会议，推选业主委员会主任、副主任及业主委员会分工。在公示表决结果并进行备案刻章之后，业委会成立全流程才算真正走完。

九珑璧小区业委会筹备组在日常工作当中，如“扫楼”宣传、摆摊接受业主登记等方面都需要物业公司方面配合。如在扫楼活动中，因小区内每栋楼大门都设有门禁，需要保安刷卡才能放行，不同楼层的业主之间的门禁卡并不通用。如物管公司不配合将对筹备组工作产生很大障碍。

梁女士回忆，她和其余8名业主，以及居委会、街道办事处和建设单位代表在今年9月正式成立业委会筹备组，而全流程要在半年内走完。如果在明年3月31日前还不能召开第一次业主大会并选举出第一届业委会委员，这次漫长的筹备就会宣告失败，届时若仍要继续成立业主委员会，就不得不从头再来。

他山之石

社区民主自治的顺德探索

伦教海悦明居是顺德首个实现业主自治管理的住宅小区，从家长里短的事到小区物业管理，现在都是由业主们自己说了算。

社区自治的发展是最近几年中国城市基层所出现的重要变化之一。尽管社区自治在实践中面临很多问题，如公民意识需要继续提升、制度有待完善、政府职能仍需转换等，但在整个中国基层民主的浪潮中，推动居民自治的呼声已经越来越高。

从物业公司管理到业主自主运营

梁健文是海悦明居的老业主，过去与大多数上班族一样，对于社区事务，他也只是抱着“搭便车”的想法，只要能凑合着过就算了。

但在2008年，突如其来的一件事，让他改变了想法。在2008年前，海悦明居一直由开发商的物业公司负责管理，不过当年物业公司在没有征询业主意见的情况下下，突然提出把原来每平方米0.8元的物业管理费提高到1.2元，遭到业主们强烈反对。

自此，物管开始不作为。“实在看不下去了，决定站出来维权。”梁健文说，要不提价，要不退出管理。当时物管试图通过不作为给业主施压，以达到提高物管费的目的。

为了让小区居民享受好的物业管理服务，梁健文等多名热心业主自发成立业主委员会维权，并开始计划更换物业公司。但这需要得到海悦明居近1300名业主们的认同。2008年6月25日，全小区的业主进行业主委员会选举后，梁健文等人成立了第一届海悦明居业主委员会。

在多次的协商后，物业公司最终退出了小区管理，而海悦明居决定不再聘请物业公司，在2009年11月1日正式转为小区业主自主运营。

业主参与社区管理积极性提高

小区业主自主管理，这并不容易。“我们决定恢复每平方米0.8元的收费。”梁健文说，业委会接手小区管理之初，处于交接期的小区没有任何运作资金，业委会成员每人拿出1000元支付了前两个月的管理费用。

但就像许多小区一样，此时的小区内部也出现了分歧。为了更好地进行小区管理，业委会通知业主将管理费交至小区公共账号，并将定期公布财务信息。但有部分业主并不认同业委会的做法，拒绝缴纳物业管理费。

如今梁健文回忆起当时情景，唏嘘不已，“真是闹得不可开交。不过我们核算之后发现，少掉这部分业主缴纳的费用也可以正常运转，就不强制性要求他们缴纳款项。”梁健文等人下定决心，要用实际行动消解这些业主的意见。

在自我管理之后，业委会聘请了保安、清洁人员等，除去各种费用，每月还能盈利8000多元。为了保障业委会财务的透明度，业委会将每个月的财务清单及存款进行公示。“经过一年半的运作，小区便一次性拿出10多万元进行围栏翻新工程以及视频监控的维修。”梁健文说，每次在小区进行维修前，都会在各楼贴出公示，标明维修内容和经费预算，也欢迎业主推荐更便宜的维修计划。

如今，在业委会的引导下，业主们参与社区管理的积极性也大大增加。2010年，有一户业主捐出来一棵树用于小区绿化，梁健文给树挂了一个牌子，写明了是哪一座哪一号的业主捐种的。不经意的举动，却收到了很大的成效。不少业主也开始捐种树木，现在小区有51棵树都是业主们捐赠的，这让整个小区的绿化得到很大提升。

【来源】南方日报

【见习记者】 梁志毅 

【记者】 高绮桦 张培发 

【实习生】 陈燕

【摄影】戴嘉信