“我花了40万买了一套公寓，结果29年之后要白白送给别人？这让我怎么能接受？”近日，丽日广场“公寓”业主邝小姐激动地说。与邝小姐一样，近日得知所买“公寓”地皮实为集体用地，到期由村委会无偿收回，90多名业主连日奔走南海住建局、南海区消委会等多个政府部门维权，要求退还房款。

佛山市丽日东方房地产开发有限公司则于11月25日回应，“不退房、不退款处理”，并指业主的维权行为是“无休止的闹访”。

产权到期无偿收回

位于季华东路上的丽日广场，项目总建筑面积约30万㎡，共规划有7栋高级写字楼。记者经过查询安居客、搜房网等房产销售网站得知，丽日广场自2015年底起，在售6、5、3栋公寓，6栋为平层公寓，层高3.5m，涵盖45-60㎡的单位，均价约6000元/㎡；5栋和3栋为复式公寓，层高4.5m，涵盖44-55㎡的单位，均价约6500元/㎡。

网站的该项目介绍内容显示，随着南海“三旧”改造推行，作为示范项目，根据2014年《佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区集体建设用地使用权流转实施办法的通知》规定，丽日广场在使用期内可拥有房地产权证，在房屋销售后，业主亦需要向国土、住建部门申请办理公用宗地土地房产“两证合一”登记。因此，丽日广场的物业是有独立产权的，可办房产证，可进行正常交易买卖、抵押及银行商业按揭等商业操作。

需要注意的是，网站的项目介绍中，该项目的产权期限仅为32年。根据佛山市南海区桂城街石石肯村一村股份合作经济社与佛山市丽日东方房地产开发有限公司所签订的土地使用转让合同可知，在2045年的出让期满之后，丽日广场需返还出让物体(含地上建筑)，也就是说，该地块上盖、业主所购买的物业将由石石肯村委会无偿收回。

业主们称一无所知

然而，当时购买了丽日广场“公寓”的业主们，对这些重要的信息却是一无所知。根据规划，该处附近有地铁4号线途经。今年6月份，眼看着房价上涨，邝小姐终于忍不住，以20万元的首付认购丽日广场一套“公寓”。

上个月，邝小姐收到通知，可以去办理收楼手续。在销售中心现场的公示栏上，邝小姐意外发现有一块公示牌，上面写着“丽日广场备注内容”。“内容”称，本项目不准在商业、酒店、办公及配套建筑内建设公寓、酒店式公寓、公寓式办公、SO H O办公、产权式酒店等有居住功能形式的用房。不得以商品住宅、公寓等带有居住性质的名义进行违规宣传、销售。在文末，一行“土地出让年限届满后，土地及地上建筑物、附着物由集体土地所有人无偿收回”，更是把她吓了一大跳。

邝小姐当即追问销售人员，当时销售人员解释称是应佛山市南海区国土城建和水务局(住建)要求所挂，事实上业主们所买的物业，29年后仍可以续约，继续拥有独立产权。而邝小姐追问的“公寓”性质，该销售人员却一直回避，未有正面回应。

邝小姐马上将消息发布在丽日广场业主微信群，随着越来越多业主得知消息、多方查询核实，他们终于意识到，自己花费数十万购买的物业，终有一天将会被石石肯村无偿收回。他们认为，自己是被丽日广场“欺骗”了，并向佛山市丽日东方房地产开发有限公司提出了退还房款的要求。

主管部门要求开发商规范销售

业主们连日多次组织前往佛山市南海区国土城建和水务局进行申诉，该局于日前也对丽日广场销售纠纷信访问题做出书面回复。

书面回复中介绍，自2016年3月至今，佛山市南海区国土城建和水务局陆续收到关于丽日广场项目存在隐瞒欺骗销售问题的投诉，并已多次约谈开发企业，要求其规范对销售人员的管理。自3月起，佛山市南海区国土城建和水务局在组织开展南海区2016年第一季度房地产市场秩序专项检查工作过程中，发现丽日广场项目个别户外广告需整改，但未发现有隐瞒土地合同销售的行为。

至于投诉中涉及合同是否有效问题，佛山市南海区国土城建和水务局已致函区工商、区发改委要求其根据各自职能核查反映的情况是否属实，并依法作出处理。

交涉

业主：开发商存在两种欺诈行为

丽日广场的业主认为，佛山市丽日广场欺诈行为有二。

首先是在销售期间，对外以公寓形式进行销售，其中包括宣传单、样板房、官网及微信公众号均以公寓形式宣传销售，欺骗消费者。有业主透露，丽日广场该项目当时就是以公寓形式进行施工建设的，每个单位均建设有卫生间沉池，是后来为了工程验收，开发商才将沉池回填。

其次，丽日广场销售过程中隐瞒土地使用性质(土地使用期满后，土地及地上建筑物、附着物由村集体无偿收回)，对项目的重大事项没有进行公示和告知，合同没有具体条款列明重大事项的文字单独说明，销售人员在销售过程中解释房产可办理不动产证，到期可缴交土地出让金进行续期，使消费者产生重大误解。根据业主所提供的跟丽日广场的销售人员沟通的录音，该销售人员在回应业主的疑问时依然坚持29年后可以续期，继续使用。

丽日广场：退房退款没有法律依据

面对业主们的诉求，佛山市丽日东方房地产开发有限公司则于11月25日张贴出复函做出回应，“我司的立场是不退房、不退款处理”，并指业主的维权行为是“无休止的闹访”。

回复函称，“关于阁下投诉我司销售过程中存在隐瞒、欺诈，我司之前就该问题已书面回复过了。你们要求我司撤销房屋买卖合同，退回房款及协助退回交易税及房屋维修基金等诉求，我司认为该诉求没有任何法律依据，作为业主若真的认为你们的诉求合法有据，你们应循法律途径解决，而不应是无休止闹访。”

记者到现场暗访，销售人员只字不提“公寓”，面对记者提出购买“公寓”的要求，销售人员改口称，“我们的‘写字楼’已经卖完了。”记者再次追问有关公寓的信息，销售人员再次回避，“都说卖完了，卖完了就是什么都没有了。”

记者亦就丽日广场的公寓购买价值，向一些房地产中介了解过，但均得到“不推荐”的建议。“丽日广场的性质，属于流转土地建产权式商业，虽然也可以发放产权证，但到期之后，依然还是会被当地村委会收回。无论作为投资还是自住，风险都略高。”安居客一位中介如此说。南都记者试图联系开发商负责人，最终无果。

律师建议

业主可起诉开发商未明确告知“到期无偿收回”

根据业主们出示的《商品房买卖合同(预售)》以及《商品房买卖合同》补充协议中，对于物业的土地使用权，则明确终止日期为2045年7月28日，除此之外，并未有任何一条有提及“到期无偿收回”的约定。

广东华安联合律师事务所钟琦律师认为，业主们应该抓住房地产商并未明确告知“到期无偿收回”这一点提出起诉，要求法院撤销业主与开发商所签订的合同。

“‘ 到期无偿收回’，这一点在合同以及补充协议中，都没有明确告知业主。我认为这是一个重大的瑕疵，由于房地产商没有告知业主，导致业主在不清楚的情况下，购买了这套物业，我认为这个合同是可以被法院撤销的。反过来说，如果业主自身知道该块地块属于农村集体土地、且知道到期无偿收回之后，再去购买这套物业，这样的合同才是没有问题的。”

“一般而言，我们购买的商品房有70年使用期，商铺是50年，到期以后，我们交点税费，最后这套物业还是归业主所有。但我们讨论的这个项目，是29年以后到期无偿收回，这有十分大的区别。”

“必须注意的是，打这一类官司，有时间限制。就是从签订合同的时间起，到打官司的时间，必须要在一年之内。”钟琦提醒。

【来源】南方都市报

【撰文】何国劲