华为老总任正非这几天又刷屏了，起源于12月2日发布的华为内部的文件。文件中，任正非提到，金融危机可能即将到来，强调一定要降低超长期库存和超长期欠款。

咋一看，好像很吓人！任正非带领华为做到了今天这样的规模和声势，其商业触觉无疑是极其敏锐。

●  那么金融危机真的会到来吗？

纵观近代全球发生过的金融危机，大多数都是由地产引发的，可谓成也地产败也地产。如今中国的房地产相关投资占全社会固定资产投资近一半，全国房地产市值约250万亿元，是2015年GDP的4倍左右，是股市市值的6倍。

房地产是典型的高杠杆部门（无论需求端的居民抵押贷还是供给端的房企开发贷），因此房市对流动性和利率极其敏感。我们可以看到近十年，由国家发展、国民需求、城镇化发展等因素催生出了中国房地产行业的黄金十年，房价年年飙升。特别在2014-2016年，在经济衰退的大背景下，依靠货币政策刺激，又上演了一波大涨。但很多人已经感觉到，政策刺激作用已经越来越小，房地产的泡沫已经大得吹不动了。

这个泡沫什么时候会破裂或者会软着陆，无人知道。但从历史来看，历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关。

而从近期国际形势看，美国12月大几率会实行加息，人民币会加大贬值的压力，同时如果美国加息，将减少中国降息的可能，甚至会提高中国加息的可能。

引用方正证券首席经济学家任泽平曾发布的观点

（泽平宏观ID:zepinghongguan）

1）十次金融危机九次地产相关。

从对经济增长的带动看，无论在发展中国家，还是在发达国家，房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济衰退则多与房地产去泡沫有关。

比如1991年前后的日本、1998年前后的东南亚、2008年前后的美国。从财富效应看，在典型国家，房地产市值一般是年度GDP的2-3倍，是可变价格财富总量的50%，这是股市、债市、商品市场、收藏品市场等其他资产市场远远不能比拟的。以日本为例，1990年日本全部房地产市值是美国的5倍，是全球股市总市值的2倍，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。

以中国为例，房地产投资占全社会固定资产投资的四分之一，房地产相关投资占近一半，全国房地产市值约250万亿元，是2015年GDP的4倍左右，是股市市值的6倍。

由于房地产对经济增长和财富效应有巨大的影响，而且又是典型的高杠杆部门，因此全球历史上大的经济危机多与房地产有关。

比如，1929年大萧条跟房地产泡沫破裂及随后的银行业危机有关，1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，1998年东南亚房地产泡沫破裂后多数经济体落入中等收入陷阱，2008年美国次贷危机至今全球仍未走出阴影。反观美国1987年股灾、中国2015年股灾，对经济的影响则要小很多。

2）历次房地产泡沫的形成在一开始都有经济增长、城镇化、居民收入等基本面支撑。

商品房需求包括居住需求和投机需求，居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反应了商品房的商品属性，投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反应了商品房的金融属性。

大多数房地产泡沫一开始都有基本面支撑，比如1923-1925年美国佛罗里达州房地产泡沫一开始跟美国经济的一战景气和旅游兴盛有关，1986-1991年日本房地产泡沫一开始跟日本经济成功转型和长期繁荣有关，1991-1996年东南亚房地产泡沫一开始跟“亚洲经济奇迹”和快速城镇化有关。

3）虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫走向疯狂则无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激。

由于房地产是典型的高杠杆部门（无论需求端的居民抵押贷还是供给端的房企开发贷），因此房市对流动性和利率极其敏感，流动性过剩和低利率将大大增加房地产的投机需求和金融属性，并脱离居民收入、城镇化等基本面。

1985年日本签订“广场协议”后为了避免日元升值对国内经济的负面影响而持续大幅降息，1991-1996年东南亚经济体在金融自由化下国际资本大幅流入，

2000年美国网络泡沫破裂以后为了刺激经济持续大幅降息。

中国2008年以来有三波房地产周期回升，2009、2012、2014-2016，除了经济中高速增长、快速城镇化等基本面支撑外，每次都跟货币超发和低利率有关，2014-2016年这波尤为明显，在经济衰退背景下主要靠货币刺激。

5）政府支持、金融自由化、金融监管缺位、银行放贷失控等起到了推波助澜、火上浇油的作用。

政府经常基于发展经济目的刺激房地产，1923年前后佛罗里达州政府大举兴办基础设施以吸引旅游者和投资者，1985年后日本政府主动降息以刺激内需，1992年海南设立特区后鼓励开发，2001年小布什政府实施“居者有其屋”计划。

金融自由化和金融监管缺位使得过多货币流入房地产，1986年前后日本加快金融自由化和放开公司发债融资，1992-1993年海南的政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角，1991-1996年东南亚国家加快了资本账户开放导致大量国际资本流入，2001-2007年美国影子银行兴起导致过度金融创新。

由于房地产的高杠杆属性，银行放贷失控火上浇油，房价上涨抵押物升值会进一步助推银行加大放贷，甚至主动说服客户抵押贷、零首付、放杠杆，在历次房地产泡沫中银行业都深陷其中，从而导致房地产泡沫危机既是金融危机也是经济危机。

6）虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关。

风险是涨出来的，泡沫越大破裂的可能性越大、调整也越深。日本央行从1989 年开始连续5次加息，并限制对房地产贷款和打击土地投机，1991年日本房地产泡沫破裂。1993年6月23日，朱镕基讲话宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业，24日国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，海南房地产泡沫应声破裂。1997年东南亚经济体汇率崩盘，国际资本大举撤出，房地产泡沫破裂。美联储从2004年6月起两年内连续17次调高联邦基金利率，2007年次贷违约大幅增加，2008年次贷危机全面爆发。

7）如果缺乏人口、城镇化等基本面支持，房地产泡沫破裂后调整恢复时间更长。

日本房地产在1974和1991年出现过两轮泡沫，1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑；

但是，1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、人口老龄化等。2008年美国房地产泡沫破裂以后没有像日本一样陷入失去的二十年，而是房价再创新高，主要是因为美国开放的移民政策、健康的人口年龄结构、富有弹性和活力的市场经济与创新机制等。

8）当前中国房地产呈泡沫迹象，主要是货币现象，未来房价走势三种前景。

2014-2016年在经济衰退背景下，货币超发和低利率刺激了新一轮房价地价暴涨，绝对房价已经偏高，全球前12大高房价城市中国作为发展中国家占了4席（香港、深圳、上海、北京），地王频出，居民恐慌性抢房，新增贷款中大部分是房贷，呈泡沫化趋势。

那么未来房价还会涨吗？对未来房价走势判断可以转化为对未来城镇化、居民收入、货币松紧和利率高低的判断。当前基本面还有一定空间，比如2015年城镇化率56.1%，未来还有十多个百分点的空间，将新增城镇人口2亿人左右，但区域分化明显，一二线高房价，三四线高库存。

既然2014-2016年房价上涨主要是货币现象，因此未来关键在货币松紧，房价走势可能三种前景：

第一种是货币政策回归中性稳健，加强对贷款杠杆和土地投机的监管，2014年底启动的这一轮房价上涨周期接近尾声，未来横盘消化；

第二种是继续实施衰退式货币宽松，货币超发和低利率，则房价可能不断创新高；

第三种无论是主动的收紧货币（比如基于对通胀和资产价格泡沫的担忧）还是被动的收紧货币（比如美联储超预期加息，汇率贬值和资本流出压力增加），利率上升，房价面临调整压力。

9）应警惕并采取措施控制房地产泡沫，事关改革转型成败。

房地产泡沫具有十分明显的负作用：房价大涨恶化收入分配，增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性；房地产具有非生产性属性，过多信贷投向房地产将挤出实体经济投资；房价过高增加社会生产生活成本，容易引发产业空心化。

中国经济和住宅投资已经告别高增长时代，房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征，避免寄希望于刺激房地产重回高增长的泡沫风险。当前中国房地产尚具备经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素，如果调控得当，尚有转机。

——————————————————————————————————————

●  地产危机信号还有：

今年前11月40大房企拿地金额破万亿平均成本同比增长50%

据中原地产研究中心发布的最新统计数据显示，截至11月30日，年内销售排名前列的40大房企合计拿地金额为10099.79亿元，刷新了历史纪录，相比2015年全年拿地金额上涨了27.3%。合计建筑面积为16658万平方米，平均拿地成本为6062元每平方米，同比增长了50%。

点评：

房企拿地成本的增加将加大房价上涨压力，根据业内认识的测算，地价上涨1%，将导致房价上升0.21%，如果按这个比例测算，未来房价最少还有10.5%的上涨空间。

市规土委发布 11月深圳一手住宅成交情况

11月的深圳一手住宅成交均价54986元/平方米，回到今年四五月份的水平，相比新政前的9月下降了将近7000元/平方米。

深圳各区情况

福田以105819元/平方米的价格位列各区第一，环比涨幅17.1%;

南山价格为88334元/平方米，环比上涨19.2%;

罗湖房价为78679元/平方米，环比涨幅10.9%;

宝安11月房价水平为37450元/平方米，环比下滑30.7%，是各区域中跌幅最大的一个;

龙岗的价格为40534元/平方米，环比下跌6.8%;

盐田的价格为50850元/平方米，同10月相比，基本持平。

点评：

可以看到，在严厉的政策调控底下，虽然深圳整体一手住宅均价下降，但主要区域仍有大幅上涨，地产泡沫化的情况并没有看到太大的转变。

资料参考来源：凤凰国际iMarkets、泽平宏观、中国证券报

转载请载明来源：牛熊档案（ID:bullbear21）