11月份的成交大降或许让部分开发商感到一丝危机感,进入12月,部分开发商先知先觉地进行局部降价处理。

据相关机构指出,中山楼市自11月成交量大降后,不少开发商打折促销,不过与以往促销不同的是,促销依旧选择相对低调的方式进行,上周甚至有开发商直接将万元每平方米以上的价格一下子拉低到8900元/平方米起。有购房者表示,与此前楼盘价格企稳优惠不多相比,主城区内不少楼盘进入微调方式,打折力度加大,特价单位增加。业内人士表示,年底不排除个别开发商出于拔高业绩、资金紧张等各种原因进行促销,购房者可以趁机捡漏。

统计

开局周仅成交1033套

11月份成交破了两年内的新低记录,而12月也延续这一态势,成交并不乐观。根据合富辉煌中山分公司市场研究部监测中山国土资源局网签数据显示,上周全市新建住宅网签量为1033套,环比下降17%。在上周各镇区住宅成交排名里,东凤镇依靠万科金色家园和海伦湾的成交,以176套排名第一;港口镇112套排名第二,主要是保利国际广场、如愿居等项目的功劳。在泛城区成交前十的排行榜里面,港口镇占了四个席位;南区79套排名第三,主要是中澳滨河湾的贡献,同样地,在主城区成交前十的排行榜里面,南区项目也是占了四个席位。

而上周中山共有7个镇区新增,新建住宅新推货量为13 .32万平方米。在上周住宅各面积段新增里,120-144平方米面积段新增量最多,达到343套,占比29%;在上周各户型新增里,三房新增量最多,达到753套,占比64%。而截至2016年12月4日,中山市住宅库存38958套,环比持平。其中坦洲镇以5986套居全市镇区住宅库存榜首,火炬开发区4804套排名第二,三乡镇3033套居第三。

该机构称,上周是12月的开局周,也是2016年中山楼市年底冲刺的开端,从成交数据上看,这个开局周不温不火,超过千套的成交也算交代得过去,但与去年同期相比楼市热度相差太远。而上周唯一振奋人心的消息,就是政府推出了8块商住用地,并且均位于较好的区域。

现场

主城区有楼盘单价直降数千元

此外,该机构还指出,从踩盘情况上看,进入12月份之后,不少项目已经进入年底冲量的状态,纷纷打出优惠吸客出货。富元利和豪庭、海伦时光、恒晟御水湾、广联蓝爵等。城区和泛城区的项目都有不少代表趁年底促销走量。有项目更是大手笔,打出了八折、八七折等促销口号,务求抢占市场。经过了大力的促销和上客措施后,有项目的战绩不错,但也有项目不见起色。

南都记者在巡盘时了解到,主城区内不少楼盘的确进入了降价促销的阶段,微调价格和特价单位是开发商们屡试不爽的法宝。例如石岐区的豪逸御华庭对外销售均价高达15000元/平方米,但在上周六就推出10套89-118平方米三房的特价单位,额外优惠达到1000-1500元/平方米,相当于折后再88折。有销售人员表示,最低的单位单价直接降至8900元/平方米,这一价格在周边楼盘销售价格至少12000元/平方米以上相比,促销力度可谓“从未试过”,在上周五宣布这一信息后,不少购房者就直奔售楼部选房。“有些房源总价直接减了几十万,你来现场就知道了,好多人”,一代理中介向记者表示。

实际上,该中介人员所言非虚,记者从现场了解到,该楼盘在周六当日9点开始销售,售楼中心门外已经停满不少小车,销售中心也有不少客户到场选房。有购房者表示,该楼盘实际上11月已经局部进行促销,不过促销的单位很少低于1万元/平方米,而这次的促销力度是今年最大的,自己一早就到场选房。随后,该楼盘又继续推出其余特价单位,优惠期持续到上周日。“晚上9点多还在签约,老实说是近期比较少见的热闹情景了”,有业内人士称,该楼盘直降数千元每平方米,在目前城区不少楼盘卖1.3万元/平方米价格下,自然会吸引到购房者。

实际上该楼盘并不是近期唯一一 个 进行 促 销的楼盘。“我们楼盘 最 近在促销,可以 减1 5万 房款”,同属于石岐区的利和豪庭销售人员向记者表示,上周该楼盘一直搞优惠活动,所谓减15万元房款后来又变成了加1元换全屋装修,其实“换汤不换药”,也吸引了一些购房者上门了解。“其实之前也有推一些特价单位,但并不算很理想,可能客户嫌价格没到位吧”,这名销售人员认为,若价格到位了,不少购房者还是有兴趣购房的。

此外,近期在楼盘周成交上不断霸榜的沙溪镇项目匯豪领逸,也是通过直接打87折的方式推出,据了解,这一打折与部分楼盘所谓的“先升价后打折”不同,可谓真正的折价,而此前该项目原本的均价约为8200元/平方米。“折后价比起沙溪镇不少现售七八千元/平方米的楼盘相比,算是比较低位的”,有代理商表示。

同时,有部分楼盘号称涨价,但实际上还是维持原本的降价力度。“雅居乐剑桥郡上两周号称要涨价500元/平方米,实际上去销售中心了解后发现,没有涨价”,有机构研究人员指出,该楼盘一向是中山楼市的风向标之一,不少楼盘以该项目马首是瞻,近期推出的荣耀2期楼王单位,依旧是打八折销售的状态,同时与此前非楼王单位相比也没有涨价。

观察

为撑“门面”开发商低调降价

记者了解后发现,实际上不少楼盘通过各式各样的方式进行价格调整,调整幅度从几百元至数千元/平方米不等。不过,虽然开发商降价不会再过多地遮掩,但与过往大力气广而告之的做法不同,目前降价依旧非常低调。

“实际上我是加了中介人员的微信才知道这个楼盘搞特价”,有购房者向记者表示,若只是简单到访销售中心,未必能获得楼盘降价的信息,而中介只在搞特价活动的前一天才告知,这让他们对楼盘的真实销售价格并不了解深入。还有购房者表示,自己通过致电销售中心、网络查询楼盘均价与现场到访询问销售人员的价格大相庭径,前两者一般虚高,后者在自己看过楼盘后才会透露。“现在中山不少楼盘的网上标价都高达1万多元/平方米,实际上去现场问、看看销控板才知道真实的价格,其实就是不肯说自己降价罢了”,购房者李先生表示,不少城市如珠海等已经实行一房一价的做法,此前中山也曾有要求一房一价,但是不知道为什么不了了之,而不少购房者像自己一样想了解没有水分的价格,只能通过中介人员的“口口相传”才略知一二。

“说白了,开发商既想将自己包装成高价楼盘的代表,但面对市场冷淡的压力,不得不做出价格妥协”,有营销人员表示,自从碧桂园天玺湾通过低价策略获得开门红后,不少开发商纷纷跟进,但又担心出现以前雅居乐等开发商引起的大规模降价事件,因此宁可在对外价格上进行虚高报数:“一般会禁止房地产媒体将真实的打折促销信息放上去,作为企稳价来撑门面,而自己又另起炉灶玩起‘ 走量价’来吸引真正购房者”。

业内说法

楼盘调价是普遍事实

对此,有业内人士表示,近期内不少楼盘调整价格是普遍的事实。合富辉煌市场部经理谢仲娟表示,若按照开发商的资金情况来看,不少开发商已经早早完成任务,影响开发商选择目前阶段进行价格微调的因素较为复杂。“不排除开发商出于自身的营销任务、工期进度、资金情况等进行促销,的确目前中山楼价已经达到一个较高水平,在回归本土市场下需要适应新的变化”,她认为,目前是购房者值得捡漏的一个不错的时间,购房者可以多留意。

此外,12月份不少位置较好的新项目或有望面向市场,例如碧桂园凤凰城、远洋新天地等,有业内人士表示,这些新项目或有望通过推出一部分方位朝向较差的低价单位来搅动市场,让中山楼市的12月不会太寡淡。

【来源】南方都市报

【作者】萧倩苑