三问中国房价:“去库存”与“降房价”二者可否兼得?

21世纪经济报道 2016-12-04 11:40

就中国下一程的房地产形势而言,邱晓华仍然认为部分地区的房价仍然会刚性上涨。

探寻中国房价根源,为供给侧结构性改革献策。2016年12月3日,以“中国经济的下一程:新经济、新动能、新引擎”为主题的2016新华网思客年会在海南三亚举行。在上午的圆桌对话上,金融专业人士朱云来、国务院参事汤敏、复旦大学经济学院院长张军、民生证券首席经济学家邱晓华、香港大学金融与公共政策教授肖耿、东方证券首席经济学家邵宇等多位专家三问中国房价,围绕房地产业问题根源展开热议。

中国的房子是多是少

今年前三个季度,多地房价一路飙升。房价,仍然是供给侧结构性改革不可回避的话题。

邱晓华认为,中国的房地产业依然是中国经济发展不可缺少的一个重要产物,地位是不会改变的。无论对中国的房地产有什么是批评也好,肯定也好,至少有一点没有变,就是中国工业化、城市化、人口增长的趋势没有改变。

而朱云来提出:“就房子的数量而言,我们人均平米数已经很高了,实际上是比较系统性的过剩了≈怕按照现在的速率,我们正在施工建筑的就有60多亿平米的住宅,算下来已经够新增两亿人住了。并且按规划,十年也才有一亿新增的城镇化人口,所以这样的情况下,我们已经没有必要再建房子了。”

但就中国下一程的房地产形势而言,邱晓华仍然认为部分地区的房价仍然会刚性上涨。

他把这部分地方分为三类:

第一,有人气的地方,有人聚集的地方。

第二,经济有活力的地方,表现为:就业岗位比较多、财政状态比较好、经济增长有活力。

第三,地方生态环境相对优越的地方。

如何既去库存,又不导致房价上涨

去年,面对经济新常态的现实,国家提出了供给侧结构性改革,“三去一降一补”成为了改革的五大任务。其中涉及到房地产业的”去库存”任务成为了改革的重中之重。然而,今年前三季度房价的飙升引发了公众对“去库存”的深层次思考。究竟如何既去库存,又不让房价飙升呢?

对此,汤敏在讨论中提出:“我觉得这一轮的房价上涨,就是几个一线城市和少数的二线城市,大部分的城市,还是偏冷的。一线城市出现这样的问题,是很多因素共同造成的。”

汤敏认为,从根本上来说,房地产问题如果不解决地方政府靠卖地解决财政收入的问题,房价飙升的怪象还会不断的出现。而这一问题的解决是长期的过程。“但是,目前来说,要在一线城市增加一些供给,包括土地的供给,我觉得还是必要的。数据显示,一线城市过去几年里,大量减少土地供给,这也造成了一线城市房价涨得太快。”汤敏说。

朱云来则认为,目前房地产的高需求是超量货币发行产生的需求。因为货币规模在不断扩大,货币创造的速度,已经赶上了经济发展的两倍,再加上分配不平均,才导致了房价的分化。

所以朱云来提出,需要特别小心的是过剩,并非是增加供给能够解决的问题。

在肖耿看来,房价是一个市场信号,有能力的年轻人都去一线城市,最好的企业都在一线城市。一线城市土地供应却远远落后于市场的需求,这也是客观的。经济发展的历史是土地增值,人力资本增值的历史,房价的分化是符合市场规律的。但是,货币供应也是非常重要的问题,对于货币怎么保值,老百姓是非常理性的。

肖耿说:“老百姓用自己血汗钱投资的时候是非常小心的,他们是很聪明的,为什么投一线,就是知道一线的房价掉不下来。所以政府应该好好思考这些信号怎么用,不能说硬管,管不住的。”

房地产税能否解决房价问题?

今年,房地产税法被正式列入中国立法规划。房地产税究竟何时出台,将以怎样的姿态出台,都是公众关注的焦点。

张军在讨论中提出:“房产税已经讲了很多年了,我相信这个方案本身随时可以拿出来,问题是房产税现在到底能不能解决中国房价的问题。”

同时,张军还提出了房地产税出台的现实障碍:中国还有土地70年使用权问题,法理上跟房产税出台的逻辑也有一定的冲突。并且,中国是间接税的体制国家,一下子走向直接税,不一定是很合适的办法。所以,张军认为,最终的房地产税一定是在不断地讨论和多方共识形成后才出台的,并不是为了抑制当前的房价而仓促出台的政策。

延伸阅读:

房价太高,王石和潘石屹都看不下去了!他们支了这招

2016年9月30日起,全国热点城市掀起新一轮房地产市场调控热潮。北京、天津、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳等城市陆续祭出楼市新政。随后,多个热点城市的楼市也开始降温。

据中原地产数据,11月份,包括北京等一线城市的成交量环比跌幅达到了19.5%,北京11月网签5861套(含自住房),上海签约11690套、广州签约10453套、深圳签约2829套,跌幅分别达到了7%、12%、28%、30%;杭州、南京等城市成交量甚至现了超过50%的下调。

中原地产首席分析师张大伟表示,在调控一个月后,随着签约周期的变化,部分城市因为限购的末班车效应的集中签约释放后,市场逐渐开始出现调控导致的成交下调现象。

中原地产研究中心统计显示:11月来,已经超过10个城市在10月基础上出台了楼市调控措施,从全国看,从9月30日开始的这一轮楼市调控各地已经有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施:

自11月10日起,杭州进一步实施住房限购措施并上调公积金贷款首付比例;

11月14日,武汉限购升级:首付全面提高至3成,本地家庭主城限购2套;

西安、南京也于11月14日夜间发文加强楼市调控;

11月15日,深圳市住房公积金管理中心官网发布通知称,深圳职工家庭首套房公积金贷款最低首付比从20%升至30%,二套房首付比从30%升至70%;

11月17日,东莞市住房公积金管理中心下发《关于调整住房公积金贷款最低首付款比例有关事项的通知》,宣布自2016年11月18日起,该市缴存职工申请住房公积金贷款最低首付款比例从20%调整为30%;

11月18日,广州市住房和城乡建设委员会、广州市国土资源和规划委员会、广州市金融工作局联合发布《关于对竞买商品住宅用地资金来源核查的通知》;

11月21日,福州再出调控新政:二套房公积金贷款首付不低于50%,在限价措施方面,将所有楼盘备案价格上涨幅度由上一轮调控要求的10%以内调整为“零增长”;

11月28日,上海、天津两个城市同日发布了楼市调控“新政”,提高首付比例以及“认房又认贷”的条件升级进一步强化了“维稳”房价的预期。

尽管本轮房地产调控已是史上最严,但一些房地产大佬仍认为调控应该持续甚至加码。

据财新昨日报道,王石表示,当房地产价格与居民收入不匹配时会非常危险,“中国的房地产不是市场经济,也不是计划经济,在房地产价值背离的情况下,我历来赞成调控”。王石还补充说,“非常担心调控不能坚持下去,由于房地产的特殊属性,(政府)可能在关键时刻会手软。”

王石进一步解释称,由于房地产对产业上下游的拉动作用和经济增长的推动力,一旦调控影响经济,可能调控政策就会“软”。

王石还补充道,“价格一定要限制,(为)什么不能限制?一定要限制的,在中国现阶段的国情下,唯一可取的就是限制”。

SOHO中国董事长潘石屹、SOHO中国首席执行官张欣近日在麻省理工(MIT)的一次讲座中表示,出台房产税十分必要,否则将造成巨大的浪费。

潘石屹夫人张欣表示,中国房价高企的一个原因就是持有成本低。她说:

中国人在美国买房,大家就比较犹豫。在中国就不犹豫。因为在中国的物业管理费低。买了房子放在那里就行。没有成本。

美国就不一样。美国买房不管你住不住都得交物业管理费和税,而且相当贵。这样就使得很多想着买房空置的人望而止步。如果中国有一天像美国这样,收税、收物业管理费,那可能会不一样。

潘石屹则表示,出台房产税是必要的,否则将造成巨大的浪费。他说:“我知道北京有人买一百套房,自己只住一套。”

他说:“房产税的考证从15年前开始了。可是十几年过去了,依然没有推出。征收房产税的阻力很大,尤其是来自中等收入群体的阻力。”

他称:“从我们的讨论来看,应该推出房产税。极端的概念下:第一套房不收税、第二套收2%,第三套收3%,第四套收4%。”

对于未来的房价,潘石屹则表示,这谁都说不清。

本文来源:新华社、每日经济新闻。

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