进入11月,中山气温下降,楼市也遭遇温度骤降,经历3周连降的11月毫无悬念地成交量下滑。据相关机构统计中山市国土局数据显示,2016年11月新建住宅成交仅4315套,环比大降39%,相比去年11月的新建住宅成交10451套更是大降60%。据数据显示,这是自2015年2月份以来最低的住宅成交量。业内人士称,一方面是因为热门城区缺货,另一方面是因为十月各地调控的后遗症。记者了解到,目前中山楼市鲜见成交热度,不少楼盘成交冷淡。

“热门月”成交出现断崖式下跌

11月份是中山楼市历来的成交热门月,一般情况下成交不仅会延续金九银十的辉煌,更有可能因为部分上市开发商为冲业绩而成交再创新高,不过今年11月,却是黑色成交月,不仅同环比成交均暴跌,更是破天荒创下当年的成交最低。

根据合富辉煌中山分公司市场研究部监测中山市国土资源局新建住宅网签数据显示,2016年11月新建住宅成交仅录得4315套,相比10月份的7086套大降39%。同时,同比成交比较更是不容乐观———相比去年同期11月份的10451套,不足后者的一半,暴跌60%。南都记者还留意到,这一数据不仅在今年全年以来创下了历史新低,比今年2月份的5128套还低,还是自2015年2月份以来的又一新低。

这一跌幅可谓断崖式的,但又在不少业内人士的意料之中。据周数据显示,11月份的中山周成交新建住宅套数基本徘徊在1000套水平线,有部分周甚至跌破千套,因此不少业内人士预计中山11月份的楼市情况不甚乐观。同时,有业内人士指出,11月份的成交简直低得不可思议,按照惯例,2月份由于春节原因不少楼盘闭门放假谢客,因此一般都是全年的最低成交月。而今年11月份的成交甚至比受大量假期影响的2月份还低,正面证明了目前中山楼市的冷清。

此外,11月份各镇区住宅成交排名里,东凤镇依靠万科金色家园的滞后集中网签最终以439套成功夺冠;横栏镇则以389套排名第二,其中利信花园成交最多,新入市的丰汇骏廷成交66套也成为主力军之一;火炬开发区则因为多个项目齐发力以385套排名第三。

从项目成交来看,排名前三的金色家园、蓝天金地、利信花园均为滞后的集中网签;此次新入前十榜单的有新入市的港口镇如愿居及三乡镇雅苑新城。在11月份项目成交排名里,主城区又一次无项目入成交前十榜单,且在各板块成交里,仅主城区无一项目破百套,以幸福汇85套居主城区板块榜首。

楼盘人气冷清深圳客绝迹

实际上,不仅仅是数据呈现出中山楼市的人气走低,从楼盘的现场来看,不少楼盘上门客不多,市场上鲜见楼市热度。南都记者在走访楼盘时发现,除了碧桂园天玺湾等个别楼盘呈现热销现象以外,不少楼盘不仅营销低调,同时登门造访的购房客群也大为减少,门口停泊大量外来购房者小车的光景不再。

港口镇一楼盘的营销策划人告诉记者,上半年深圳购房者纷纷上门令项目业绩高企,不少销售人员几乎对本地客群采取无视的态度,“房子好像不要钱地被抢”。但进入第三季度,热度开始有所下降,不过依旧能看见外地购房者的身影。“但是10月份开始,深圳购房者已经彻底绝迹,我们已经重拾本地客群的战略做法,但销售热度没有办法回归到上半年的好景了”,该人员表示,受到深圳、珠海等地实施楼市调控的影响,加上中山对未取得预售证的楼盘严禁大张旗鼓地进行营销,使得不少楼盘和他们一样陷入成交低谷。

此言非虚。记者了解到,中山不少热门区域的成交客群以深圳客和珠海客为主,本次成交暴跌除了主城区部分楼盘缺货以外,更多的是上述客群的消减。据数据显示,自3月份深圳开启楼市调控以来,深圳楼市成交逐步下降,同时带动一二手房的价格下降,目前部分区域的楼价跌幅已经达到10 %-20%。珠海市则自10月份调控开始后,每周成交量在下降中,火爆成交的情况减弱。有业内人士指出,受到两地成交下滑影响,两地购房者和投资者的购房意向减弱,不乏回流原地购房的可能,这变相使得中山楼市缺失了这两部分重要客群,从而在成交上有所体现。

住宅库存逼近4万套

成交大幅下降,新增增加下中山的新建物业库存量有抬头趋势。根据上述机构统计数据显示,11月中山共有13个镇区新增,新建住宅推货量为6928套,新增建筑面积75 .48万平方米,相比10月的6198套上涨12%。在11月份各面积段住宅新增里,100-120平方米的面积段新增最多,为2376套,占比34 %;在各户型住宅新增里,三房新增4360套为最多,占比63%。除此之外,11月商业物业新增3014套,新增面积为19.29万平方米,其中东凤镇世宝广场新增2045套,新增面积为8 .89万平方米。

截至2016年11月30日,中山市新建住宅库存为39169套,相比9月份上涨9%。其中坦洲镇以6060套居全市镇区住宅库存榜首,火炬开发区以4835套排名第二,三乡镇以3057套居第三。这是半年多以来,中山市住宅库存最接近4万套的一次。

实际上,自下半年开始,中山的住宅库存量一直横盘在3.6万-3.7万套左右,但受到成交量大幅下降的影响,原本一直下降的新建住宅库存最低有望突破至3万套水平以下,但还是从3.4万套最低点开始逐渐抬头,回归到近4万套水平。

有业内人士表示,下半年的新增一直在一个平稳的状态,预估12月的新增将与11月持平,而维持了半年多的平稳库存或许将被打破,新入市的项目不会减少,而11月的成交骤降,预估12月份的库存将重回四万套水平。

业内分析

“目前是不错的入市时机”

对于11月份新建住宅成交量出现大幅度的下滑,业内人士坦言,目前中山楼市回归到本土市场,加上受到周边城市的调控影响,预计楼市继续保持成交冷淡。而购房者关心的价格,或许也会出现下降,但今年内出现大幅度下降的可能性并不高。

合富辉煌指出,10月是全国楼市的变天月,11月是中山楼市显现调控后遗症的寒潮月。虽然十月份的成交由于中山的滞后网签而未有大浮动,但调控后10月中山楼市终究在客流量方面有了大跌幅,于是成交的小寒潮终在11月姗姗来迟。2016年的中山楼市将在12月收官,土地市场将有大动作。而成交量方面,尽管11月的成交跌入低谷,但是11月的客流量已比10月有回升,且多个热门项目价格微降,预估12月成交将会恢复往常水平,将在7000套左右。从市场情况来看,项目的成交价格已然出现松动,预测12月的价格应该将继续处在微调适应阶段。如何在走量和价格中获得一个平衡点,开发商还需在市场洗礼下去得出经验和答案。同时如果主城区没有新增,那么还会被其他区域赶超成交,而成交的排名榜将会持续在其他区域大乱斗中得出。

同时,有业内人士表示,若没有住建局等相关部门进行网签预约制度的做法,成交数据呈现的下降率或更惨淡。“因为在深圳和珠海、广州等地购房者大举购买中山物业时,中山的成交数据远远超过了国土局的备案数据,部分超过8千元/平方米的项目网签和备案都滞后了,因此数据的呈现是失真的”,有不愿意透露姓名的资深房地产人士表示,滞后的数据都在10-11月份逐渐签约,实际上11月份的成交量比数据上呈现的更低,他建议开发商应考虑调整价格策略,避免扎堆在明年才调整。

对于购房者,有业内人士建议,目前是不错的入市时机,不少楼价出现松动,甚至可以“现场讲价”,而由于开发商资金链充足,因此很难再次出现以往大幅降价来应对年底债务偿还的可能。“现在开始可以逐渐看房,包括一二手楼,遇到合适的不妨根据自己的实际情况购买,毕竟长期情况中山受到周边城市的城建利好,还是有上涨的潜力,”有销售经理表示。 

【来源】南方都市报

【作者】萧倩苑