对于二孩家庭而言，需要改变的可能不仅是生活的方式，还有居住的需求。对于有换房需求的二孩家庭来说，怎么选择新房子，用怎样的方式换都是需求细细考量和认真筹备的大事。对于这部分家庭，业内资深专家给出的建议则是“要想好”和“懂取舍”。

是否迫切？二孩家庭换房要想好

“每个人对于居住的想法都是不一样的。”中原地产项目部总经理黄韬在接受本报记者采访时，对于二孩家庭的换房提出了自己的看法。“我认为买房是比较个性化的，每个人的需求和出发点都不同。而且买房是没有完美的。”

他分析认为，现在广州的换房需求中，纯粹为了二孩需求的并不多，为了二孩目的只是换房人群中一小部分。“据我的观察，有能力生二孩的有能力换房的大概只占三成。我认为一线城市有条件生二孩的群体集中在30岁至35岁左右，这部分群体有能力在广州换房的只有30%左右。现在换房需求的确是市场的一大置业群体，但是其中除了二孩产生的需求外还有其他需求原因。”从这个角度分析，黄韬认为，二孩家庭是否一定要换房？这样的需求是否很迫切？这些问题都需要在置业前就想好。“有些家庭生二孩可能就觉得多一个孩子只是多一双筷子，两个孩子睡一个房间也没问题。这样就没必要急于换房。”

对于不少二孩家庭而言，换房除了居住需求外，学业位的需求也是其中一个关键原因。对于学位房，黄韬认为“没有必要过于执着”。他表示，“我个认为对于名校在买房当中没必要过多重视，即使是我女儿也没有去读什么名校。但是，现时中心区的确是拥有非常大的教育资源优势，中心区的名校附近的楼盘仍然有很大的空间，这也是必须承认的。”

同区域小换大最现实

即使是有需求换房的家庭，对于换房的选择也需要进行仔细的考虑。“首先就是区域的问题。”黄韬认为，对于有换房需求的人来说，如果之前是长期居住在一个区域，熟悉了周边环境，是很难突然间换另一个区域环境进行置业。“比如说我现在住在丽江花园，如果现在要在其他一个区进行换房，我是很难适应和接受的。”在广州，无论是东南西北都可以找到改善需求的房子进行换房。我建议就是原来居住的附近进行换房置业会比较好。

“事实上，广州每个区域都有改善型释放空间。”合富置业市场经理梁燕明分析称，在广州，天河、海珠、越秀等区相对来说，改善型需求的比例相对多一些。改善型买家更多关注着交通、医疗和教育的配套，但是中心区价格就明显比外围高许多。但同时，外围区也有不少改善需求。“例如番禺华南板块，有多个大型楼盘集聚，不少业主选择同小区置换。又如星河湾，这一年多来，二孩购房需求也占有一定比例，这类业主在置换时通常会选择新一点的期数。因为这些板块的业主主要还是商业人士，他们对于资金的压力较小，他们更青睐教育配套好的楼盘。”因此，梁燕明称，各个区域都有换房的市场空间，对于二孩家庭来说，切合自己的需求，在同区域内“以小换大”的方式是最为现实的。

选择一手还是二手不一样

对于有换房需求的二孩家庭来说，了解房地产市场最新的动向对于置业是较为有利的。对于这部分家庭，选择买一手还是二手同样存在着不一样的地方。

在记者采访中，有不少年轻的二孩家庭还是执着地要求换房也要换一手新房。对于这部分家庭而言，就存在着价格差的问题。“如果是二手小房换一手大房，在同一区域会存在着较大额度的补价。”专家建议如果要换一手房，选择外围区域压力较小。记者了解到，现时的萝岗、增城、花都等外围区域，不少楼盘都将产品户型设计在三房、四房，其目的就是吸引换房家庭的目光。按照价格落差，中心区的小房换外围的三、四房压力并不大。

如果选择二手换房，那么就更需要关注当下的市场行情了。记者了解到，在改善型换房比较热门的二手交易区域，四房及以上的大户型房源，有不少都是复式结构的单位，业主愿意放盘的确实不多，而且总价门槛较高。合富置业相关人士表示，大户型占整体二手房市场成交比例不高，潜在购房群体以改善型换房客为主力。

据合富置业统计，今年1-10月广州改善型购房个案占比约为30%。四房及以上户型受到改善型换房者青睐，今年以来需求和成交保持稳定。数据显示，刚刚过去的10月份，四房及以上二手房成交占比约为11%。

今年以来，“二孩”换房需求比较集中的区域包括：番禺区华南板块、海珠区广州大道南、老城区等区域。不过，物业所在位置、物业质素和配套等因素的差别，令不同区域的四房及以上大户型物业的价格也有不同。

如番禺华南板块标志性楼盘星河湾，140平方米以上四房大户型，最低入市门槛约450万元起，而位于金沙洲板块的万科金域蓝湾，140平方米以上四房大户型，最低入市门槛约380万元起。老城区内交通、生活和教育配套优势突出的区域，中高端楼盘四房及以上大户型物业的总价相对较高，如教育配套优势较突出的东风东板块，四房大户型物业的总价普遍约800多万元以上，且大户型单位放盘不多，四房及以上大户型房源，有不少都是复式结构的单位。

专家观点：现在是换房好时机

合富置业经理梁燕明认为，今年十一前后广州楼市氛围有一些转变。按以往经验，调控政策后市场需要一定时间来消化政策。如果对真的有心要买房的买家来说，现在入市有更多选择，而且年底可能就是性价比比较高的房产出现，便宜5%左右。“对于改善型买家来说，他们手中是有一笔换房资金加上周转资金，这种情况下是能挑到比较好的房源。特别对于一次性付款的买家来说，会有5%-10%的议价空间。在对后市预期看好时，买家比较容易反价。而在现在业主观望为主的时候，对于卖家是比较好的时机。”

而中原地产项目部总经理黄韬也认为，这一轮楼市处于小调整。“现在楼价没什么涨，但也没怎么跌。现时对于买家来说可以说是个好时机。如果要问哪个时间是最低点，我也很难回答，只能判断趋势。我认为这轮小调整后，明年年中就可能会复苏。我认为短期内楼价，比如说三个月到半年，是不会再涨了。现在可以说是“历史新高”，可能三年后更高，但现在卖房肯定不亏。”

而对于不少“卖一买一”追求一步到位的换房者，会考虑购买学位房来解决小孩读书的问题。对此，专家建议，购买学位房需要谨慎，这也是房产纠纷的高发区。

梁燕明建议，买学区房的家长们一定要做足前期的功课，要看看近几年你看重的房子是否属于你心仪学校的学区。同时，她建议买家选择传统区域的房子，入读心仪学校的可能性较大，学位变动几率会小一些。“市中心区的教育资源总体还是比较均衡的，决定孩子成长的不仅仅只是一个学位。”

黄韬则提醒购房者要警惕开发商的“学位房”广告。他强调，如果开发商在宣传中宣称拥有哪些名校学位，这也是超出了开发商承诺能力的范围。即使是合作办学，教育局也不可能承诺给开发商楼盘多少学位，或者是拥有多少资源。在买房的时候就需要注意，对于这样的宣传买家不能完全相信。