花了大价钱，买套贵房子，不成想对方的户口竟然还“赖”在那里，这样的糟心事，在多地发生了。

北京的张先生在买房7年后再次卖房时，才发现老房主还没迁走户口，为这事，他将老房主告到法院。广州的谢女士花了55万买了一处学位房，不料对方的户口一直不迁出，急得她寝食难安，“整日担心小孩不能入学”。如今，案件已尘埃落定：张先生、谢女士分别获赔违约金10万元、5000元。而广州市民梁先生（化姓）的类似问题仍未得到解决，21日，梁先生向记者报料称，其于2004年买了一套带有省一级学校学位的房改房，至今已12年，但老业主还未将其户口迁走。

有律师受访时指出，业主在购买二手房尤其是学位房时，一定不要忘了在房屋买卖合同中对户口迁出作特别约定。

案例：买房12年户口未迁入

广州市民梁先生介绍，其2004年在广州越秀区买了一套带有省一级小学学位的房改房。“当时由于孩子小，并没有考虑户口的问题，所以也不清楚原业主的户口是否迁出。”梁先生说，随着时间的推移，孩子到了上学的年纪，他这才发现原业主的户口还没有迁出。

根据相关政策，原业主户口不迁出，梁先生及其家人的户口迁入就会受到影响。“当地派出所告诉我，像这种情况最好双方通过协商解决。”梁先生说，由于自己的父母也住在该区域，就把孩子的户口迁进了父母的房子。而老业主是两位老人，两家又相识，所以当时就没去理会这件事。“但没想到一晃12年过去了，对方的户口还没有迁出。”梁先生无奈地说。

值得注意的是，一套房子只允许一户家庭孩子入学。也就是说，如果前户主未迁出户口，那么新业主孩子读书可能会受到影响。

其实，像梁先生这样的情况并不少见。记者在搜索引擎输入“买房后+原业主+户口+拒绝迁出”，共搜到10000多条相关信息。其中，网友murener表示，其买了一套二手学区房，已经付清房款，房产已过户，但原房主违反合同，拒绝迁出户口，拒付违约金，拒绝联系协商，且欲占用学位指标。

在采访中，一些中介也告诉记者，关于老业主户口不迁出的纠纷也偶有发生，但真正通过打官司解决的却非常少见，基本都是通过一些相关部门协调解决。

老业主不迁户口须赔偿

家住广州的谢女士今年44岁。三年前的2013年3月8日，她与大自己10岁的广州市民吴女士签订了房屋买卖合同。

这份合同约定：由谢女士购买吴女士位于广州市越秀区盘福路朱紫街××号×××房，成交价55万元，吴女士应于2013年6月10日前将户口迁出，否则应按日向谢女士支付合同约定成交价千分之一的违约金。

然后，吴女士并没有按照该合同行事，未如期将户口迁出。

谢女士于是把吴女士告上了广州市越秀区法院。她在诉状中请求法院判令被告吴女士向她支付合同违约金20万元，同时赔偿她精神损失3万元。

吴女士则表示，她不同意谢女士的诉讼请求。她说，签订房屋买卖合同后，她一直想将户口迁出广州市越秀区朱紫街××号×××房，迁入广州市荔湾区兴宁大街×号尾房，该户籍的户主是其父亲，但办证中心的人员答复，因为吴女士不是实际在广州市荔湾区兴宁大街×号尾房居住，属于空挂户，所以不同意迁入。

“直至我拿到了法院的传票，办证中心才同意为我办理将户口迁入广州市荔湾区兴宁大街×号尾房的手续。”吴女士表示，自己不是故意违约，因为在没有拿到法院送达的诉讼材料前，无法办理户口迁移手续。此外，她认为违约金标准过高。

广州市越秀区法院审理后认为，原、被告就涉案房屋买卖事宜签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应自觉履行。被告吴女士没有在合同约定的期限内将原登记在涉案房屋地址的户口迁移，已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于被告吴女士已于2014年6月22日办理了户口迁移手续，原告亦没有举证证明因被告逾期迁移户籍而给其造成的实际损失，故法院根据本案实际情况酌情调整违约金金额为5000元。

说法：合同如无约定法院或不受理

广东大同律师事务所主任朱永平最近也接手了这样一宗类似的案件：一对夫妻离婚后房子归女方，后来女方又把房子卖给了他人，在将房子卖给他人时也约定了户口迁出的问题。但没想到，几乎在卖房一事办得差不多时，户口本上女方前夫的户口还没迁出。这时，由于离婚后二人仍发生矛盾，男方坚决不迁出户口，如今闹成了纠纷。

针对多地出现的二手房买卖过程中户口迁出问题，朱永平律师说，在二手房买卖尤其是学位房买卖过程中，买方有必要在房屋买卖合同中专门就户口迁出事宜做出约定。比如，列明限期迁出的截止日期以及违约后违约金的计算方式等。

“否则，买方日后如果陷入户口迁出方面的纠纷就会非常被动。”朱永平说，如果二手房买卖合同中没有对卖方的户口迁出做出约定，往后发生户口迁出方面的纠纷，法院很可能会不予受理。

从自己接手的那宗户口未迁出纠纷带来的教训中，朱永平特别提醒说，卖家户口本上记载的所有人，包括其家属、亲属、“搭户”的人，最好在户口迁出的条款上都做出约定，包括何时迁出、逾期迁出如何计算违约金等，另外，二手房的买家最好要求他们都在户口迁出的条款上签名，并同意迁出。

提醒：三招保障购房者权益

对此，一派出所不愿具名的工作人员告诉记者，日常工作中也经常遇到市民前来咨询，自己打算买的那套房子有几任业主。

房天下广州二手房高级分析师卢佩婷则表示，买房时为避免老业主拒绝迁出户口的情况，应从以下三点入手：第一，认真核查户籍。在签订房屋买卖合同之前，一定要事先了解清楚所交易房屋的户口情况，如有必要，应要求原房主本人带上房产证及身份证原件到户口所在的公安机关户籍科查询。

第二，约定户口迁出时间和违约责任。若相关房源的户口还属上一手业主或业主亲戚等情况，一定要在合同中明确约定户口迁移的时限及违约责任，提高卖房人的违约成本，以此敦促卖房人严格按照合同履行。一旦出现卖房人延期履行或者不履行的情况，买房人起诉索赔也有依据。

第三，户口迁不出应无条件解约。买卖双方可以在合同的《补充协议》中约定“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，买方可享有单方解除权，买方已支付的购房款卖方应全额退还”。

管理：应迁出而拒不迁出的 公安机关有权将其户口迁出

金羊网讯 记者张璐瑶、通讯员张毅涛报道：刚买了房，原住户却不愿迁出户口，怎么办？记者从广州市公安局的公开文件中了解到，根据广州公安户政部门发布的《办理市区内户口迁移须知》（以下简称“须知”），房屋所有权发生转移，原住户应将户口迁出，拒不迁出的，公安机关可依职权将其户口迁出。

《须知》对办理市区内户口条件的说明中明确规定：“因离婚、房屋所有权发生转移、征地、拆迁等原因失去现户口登记住址所在地房屋所有权或者使用权，其本人在广州没有其他合法房产的，应将户口迁入实际居住、工作地所在街（镇）公共集体户，均无法落户的，可在实际居住、工作地所在区的亲戚朋友户口所在地申请搭户。”

此外，单位职工集体户口人员因工作变动、单位转制或辞职、解聘及工厂倒闭等原因，现工作单位没有设立集体户口，其本人在广州没有合法房产的，应将户口迁入实际居住、工作地所在街（镇）公共集体户，均无法落户的，可在实际居住、工作地所在区的亲戚朋友户口所在地申请搭户。

对以上两种情况，《须知》另明确：属这两种情况或应迁往实际居住地又拒不迁出的，经公安机关调解告知后原住户仍不肯迁出的，公安机关可凭调查材料，依职权将其户口迁往其户口所在地或实际居住地、工作地街（镇）公共集体户内。

 【记者】张爱丽 董柳