10月8日起佛山执行限购。本周限购已满月，一手住宅市场如预期一样，楼价出现微跌。根据佛山市住建局统计，9月26~10月26日期间，佛山商品住房成交面积216.79万平方米，环比上升2.10%；成交均价10079.57元/平方米，环比下降0.81%。住宅市场的限购，投资的风向是否能转向商业地产呢？同样来自佛山市住建局的统计，10月份佛山商业地产出现了量跌价升态势。可见，本轮商业地产并未搭上住宅市场限购的东风，去库存的压力仍然比较大。

限购之后：10月商业地产成交量还是未见明显起色

来自广州的小蔡，拿着40万元来到桂城投资房产。可是，看了一圈房后，小蔡有点绝望了。“桂城的房价太高，而且小户型很难找，我这点钱连3成首付都付不起。”在中介的推荐下，小蔡把目光转向了商业性公寓。

目前桂城的房价已达2万元/m2以上。中铁国际公馆售价最高，卖到了24462元/平方米。而处于同一区域内的公寓产品——京华广场目前的售价是13637元/平方米。公寓跟住宅之间存在明显的价差。即使是写字楼也是如此。如同一地段，万达华府二手楼报价在22000元/平方米左右，但万达广场写字楼的售价仅11222元/平方米。

商业公寓比住宅便宜将近一半，看得小蔡“心痒痒”，但小蔡还是犹豫着，“我觉得公寓升值不如住宅。”小蔡的这种心态，其实在佛山商业地产市场非常普遍。其实佛山住宅限购之后，必然会引导资金流向商业地产。但遗憾的是，佛山住宅限购一个月来，商业地产未见明显起色。

根据佛山市住建局统计，10月份，全市非商品住房成交面积43.29万平方米，环比下降5.59%；成交均价8397.34元/平方米，环比上升9.57%；成交金额363513.12万元，环比上升3.45%。

库存量：商业地产去化周期达25.08个月

今年以来，受火爆住宅市场的影响，佛山商业地产市场明显好过去年。根据市住建局统计，今年1~10月非商品住房成交面积323.74万平方米，同比上升76.63%；成交均价8242.29元/平方米，同比上升0.02%。

从这一数据可以看出，今年以来商业地产加快了去化，价格已经止跌，没有在去年的基础上再次大幅度下滑。

然而，截至10月底，佛山非商品住房月末累计可售面积990.79万平方米，去化周期为25.08个月，还是存在明显的去库存压力。从去化周期来看，按照10月份各区的销售量，以目前各区的库存量来计算，禅城、南海、顺德、高明、三水的去化周期分别达到了30.75个月、15.7个月、28个月、76.06个月、31.28个月。

观察：限购是商业地产起航的东风？

佛山商业地产的走势跟佛山限购政策关联度极强。佛山的商业地产集中爆发于2012年。当时，也是佛山处于限购时期。上一轮，佛山住宅限购实施期为2011~2015年。其间由于住宅限购，商业地产渐成投资热点，商业地产的售价也不断攀高。以公寓为例，2013年，禅城中心区公寓售价卖到了15000元/平方米左右，但是当时住宅产品每平方米仅卖万元左右。而写字楼的售价更是高企，达到了2万元/平方米左右。

但2014年佛山开始松限，然后到了2015年8月份佛山彻底放开限购，住宅市场随即火爆起来，投资的风向转向了住宅市场。商业地产由于此前的爆发式生长，积压了大量库存。市场风向转变之后，成交量迅速下滑，售价更是被“腰斩”，中心区的公寓和写字楼售价在2015年年底一度跌至万元以下。

供应收窄 商业地产缓慢复苏

从限购这一个月的数据来看，商业地产成交量未见明显起色。原因在于：一是本轮限购策略是区域化、差别化的，投资客在住宅市场上还是有比较广泛的投资渠道。二是上一轮限购时期商业地产爆发之时，商业用地过量供应，造成库存量过高。三是由于库存量大，挤压了物业本身升值空间。

但是，今年以来佛山已经明显减少了商业用地的供应，而市场上的商业产品的上市情况也在减量。随着供应的减少，商业地产有望缓慢复苏。

算算账：

投资商业地产有着数没？

既然是投资，就一定要算一下回报。地产的投资回报主要有两个渠道：一是租金回报，二是物业本身的升值。

从租金回报来看：佛山中心区写字楼售价约12000元/平方米左右，一间写字楼面积通常要300平方米以上，即总价要达到400万元左右；而佛山顶级的写字楼租金水平仅80~100元/平方米左右。也就是说，这套300平方米的写字楼租金回报率为7%左右。但不容忽视的是写字楼的空置率问题，目前佛山写字楼的空置率高达40%左右，市场的平均租金还面临下行压力。

再看商铺，目前中心区繁华地段铺位售价约2万~3万元/平方米，以一个100平方米的商铺为例，按照主流商圈150元/平方米的租金回报计算，该商铺的租金投资回报率可达9%。但商铺的租金水平受多重因素影响，因此租金也参差不齐。例如魁奇路一大型小区一间商铺的总价约150万元，但租金仅3000元/月，投资回报率仅2%。

公寓的主流价位在10000元/平方米左右，总价30多万元就可入手一套公寓。在繁华地段，一间豪华装修的公寓租金约1500元/月，投资回报率约6%。

【来源】广州日报

【记者】陈钰凤

【摄影】陈枫