11月4日-8日

珠三角限购城市

楼市调控新政陆续满月

广州上月网签套数创年内新高

但有城市现断崖式下跌

后市走向如何呢？

“老广”的入市机会在哪呢？

11月4日-8日，珠三角限购城市楼市调控新政陆续满月。深圳一手住宅均价明显回落；东莞一手住宅成交则出现断崖式下跌，房价松动下滑；珠海一手住宅成交量跌价稳；佛山则表现为量升价稳，房价稳中有降。不同城市之间因为实施政策力度不同，表现出不同的市场情况。不过总体来看，楼市正在理性回归。

广州：成交量超“金九”

10月5日晚，广州住房公积金管理中心突发新政，自10月6日起，首套房首付由2成提高至3成，二套首付4成变7成。在限购大潮之下，10月广州楼市表现如何？

根据阳光家缘网数据显示，10月，广州一手住宅网签了14570套，环比9月增长了近千套，这也是年内第七次破万套。但是在紧缩调控和行业整顿背景下，楼市进入调整期。

◆成交均价微降5%

另外据房天下监测，10月广州楼市成交超过“金九”，一手住宅成交14638套，环比9月成交13689套上涨6.93%，同比2015年10月（成交8376套）则是上涨74.76%。

成交均价方面，10月一手住宅成交均价为17067元/平方米，环比9月成交均价17882元/平方米，成交均价波动不大，环比降约5%。

◆下半月中心城区交易降

如此重压之下，为何广州的网签量不降反增? 对此，合富地产研究院顾问黎文江分析称：“其实10月上半月网签已达1万套，应该是9月及之前已认购的。所以十月网签的数据有很大一部分反映的9月的热度。下半月受调控大势影响，中心城区连续零网签之下，每周仍有2000多套网签，功劳就要来自外围区了。”

佛山：房价稳中有降 但11月或有反弹

10月7日，佛山出台对热点区域执行限购、差别化信贷、强化监管等系列调控政策，实现10月全市房价环比稳中有降。

在广佛同城大背景下，佛山市区位优势和价格洼地优势逐渐凸显。佛山的楼市走向备受“老广”关注！

佛山市住建管理局分析，10月7日佛山调控政策出台前，全市商品住房价格涨幅保持在7%以上；而调控政策出台后，实现了商品住房价格稳中有降。9月26日-10月26日统计数据显示，全市新建商品住房销售均价10079.57元/平方米，较限购前一个月的环比降幅达0.81%，初步实现10月份房价环比稳中有降的目标。

◆库存持续降 市场供不应求

值得留意的是，此前有数据披露，截至今年7月份，佛山全市商品住宅库存约为771万平方米，去化周期为5.1个月。经过3个月的消化，佛山住宅库存量还在下降。

而供应方面，却没有得到相应的补充。1-10月份，佛山商品住房上市面积共计1202.43万平方米，但值得注意的是，1-10月份佛山全市商品住房销售面积达到了1638.52万平方米，市场明显处于供不应求中。

◆11月房价或有反弹

在广佛同城大背景下，随着城市居住环境不断优化，佛山住房居住价值不断提升，热点地区的住房对广州购房者依然极具吸引力。 

据分析，由于当前调控措施效果已比较到位，房价稳控工作效果明显，促使10月房价稳中有降。但因为前期积压的高房价楼盘较多，预计11月房价会出现“翘头”现象。

深圳：房价环比降一成

10月4日，深圳市政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（深府办〔2016〕28号），过去一月，深圳卖了多少楼？

◆环比量增价减

据中国指数研究院统计，10月4日至11月3日，深圳一手住宅成交4315套，销售面积42.81万平方米，均价为56141元/平方米，销售总额达240.35亿元。房价环比9月下降了11.04%。

就备案成交数据而言，新政以来一个月成交套数环比9月来说是量增价减，据深圳市规土委官网数据，9月深圳一手住宅成交仅成交2510套；成交均价63109 元/平方米。不过同比去年10月而言，成交量有所下降。记者了解到，去年10月份深圳新房总成交一手住宅5585套；成交面积542028.34平方米。

业内人士透露，由于备案的滞后性，其实过去一个月的备案数据并不能客观地反映新政影响。而新政真正影响会在本月备案成交数据中慢慢显现。

◆10月以来无住宅项目取得预售证

记者在深圳采访了解到，目前深圳二手市场仍处于买卖博弈阶段，二手业主松口现象比较明显。而一手市场开发商表现则更为谨慎。记者昨日查阅深圳规土委官网获悉，10月以来迄今，深圳唯一取得预售的项目是前海卓越金融中心商业项目，没有住宅项目取得预售许可证。

◆后市将会持续降温

深圳中原研究中心10月报研究认为，随着政策的逐步实施，深圳楼市将会持续降温，新房、二手成交量价将会有进一步下滑。政策调控首先对价格下跌的影响较大，其次会逐渐体现在成交量上。由于今日（11月8日）深圳将对二手评估价重新调整，受预期影响，二手住宅成交量也将持续减少。

东莞：成交均价跌超两成

10月7日起，东莞实施楼市限购限贷的新政。昨天，东莞限购、限贷楼市政策实施满月，当天成交量跌入冰点，一手住宅仅成交39套。

◆成交量“断崖式”下跌

根据东莞各大房地产研究机构监测东莞市房管局官方网站网签数据显示，东莞实施限购新政前一周至上周共五周时间内，东莞一手住宅成交套数分别为2216套、894套、803套、680套、519套，显示出楼市热度下降明显，成交“断崖式”下跌，楼市调控立竿见影，购房者观望情绪明显。

记者对比后发现，从新政前一周东莞住宅成交面积达27.1万平方米，成交套数2216套，住宅成交均价达18452元/平方米，到新政第四周住宅成交5.9万平方米，住宅成交套数519套，住宅成交面积为13803元/平方米，住宅成交面积下跌78.2%，成交套数下降76.58%，成交均价下降约25.2%。

◆有楼盘开盘成交率不到一成

11月5日，东莞主城区新盘在新政后首次亮相，碧桂园帕克诺雅推出220套103-142平方米户型，多重优惠后，认购的均价约在2.3万元/平方米左右。记者在现场看到，新政后冷清了许多，楼盘活动现场的椅子上还有不少空位。记者了解到，开盘当天该楼盘约认购100来套，销售率约五成多。

不过，碧桂园帕克诺雅已经是新政后成交比较好的一个楼盘。临深片区的楼盘开盘成交更差，不少楼盘开盘当天成交量仅在三四成，有的楼盘开盘成交量不到一成，开盘当天认购套数仅十几二十套。

◆11月楼市成交低位徘徊

业内人士认为，新政对楼市的真实影响将在11月才真正体现。东莞中原地产研究部表示，过去深圳客占东莞楼市的半壁江山，此次深圳客尤其深圳投资客退潮导致东莞楼市元气大伤，短期观望情绪浓厚，年底人气回升乏力，加上供应节奏放缓、大户型及别墅首付高等都会导致成交量较弱，预计11月东莞住宅楼市成交低位徘徊。

与此同时，东莞房价有所松动，11月份品牌房企定价低于市场预期入市或将出现。

珠海：网签量连续下降

10月6日，珠海重启楼市限购政策。从网签情况来看，10月份商品房的成交环比下跌7%。

珠海商品房预(销)售专网数据显示，10月份珠海共网签商品房6541套，环比9月份下跌7%，其中，住宅网签量为5363套，商业用房202套，写字楼266套，其他类型物业710套。

从网签情况来看，10月份的成交跌幅不大。但是，与其它限购城市一样，限购首周成交量多来源于限购前成交延迟签约。自限购的第二周开始，珠海网签量也出现了连续下降，10月24日至10月30日期间，珠海全市合计网签959套，自3月份以来首次周网签跌破千套。

◆新政后楼盘每天只有几批客户

新政对珠海楼市的影响同样明显。合富辉煌（中国）珠海市场研究部经理胡志宜告诉记者，新政后珠海网签变化比较大，新政前每周成交大约有1300套，新政后最近几周只有八、九百套，从网签数据来看成交量是有明显下降的；从市场实际情况来看，楼盘到访的客户也有明显减少，很多楼盘基本上每天只有几批客户，而新政前每天有十几批。

◆成交量明显下降 价格平稳

记者了解到，由于目前珠海的库存量少，仍然支撑着房价平稳，价格变化也比较小。胡志宜介绍，上周他们刚刚进行全市踩盘活动，发现价格仍然比较坚挺，还没有下降的迹象。胡志宜告诉记者，目前珠海基本上没有预售供应，原本要入市的楼盘都推迟拿预售证，没有供应，成交自然也会下降。

不过在价格方面，房价基本上是比较稳定的，他认为，“从城市竞争力来看，珠海的综合竞争力在加强，区位价值比较突出的，这些都会支撑珠海房价平稳。”