自南沙和前海挂牌为自贸区片区后，两片区的土地市场备受业界瞩目。南都记者梳理两区2015年至今的土地情况后发现，南沙共出让土地34块，其中17块为商业及居住用地。前海由于本身面积不大，所以土地出让量不及南沙，共计11块土地，其中9块为商业用地。此外，因两区打造新城的轨迹各不相同，故两区“土地朋友圈”中，南沙更青睐央企，前海则多为百强企业。

【出让土地类型】

南沙：工业和商住用地平分秋色

“2015年开始，南沙挂出的土地并不多，尤其是纯住宅用地。”中原地产项目部总经理黄韬回忆。而南都记者通过梳理广州国规委网站也发现，2015年至今，南沙挂出的34块土地中，有一半是商业和住宅用地，另一半则是工业用地。

从土地类型来看，2015年，南沙推出了5块住宅用地，7块商业用地，工业用地则为11块。而进入2016年，工业用地持续发力，目前已出让6块。而商业用地只有3块，住宅用地更少，只有2块。不同类型的土地出让比例，基本和2015年持平。

“政府可能更希望推出工业和商住用地，这也会为未来南沙区的发展起到延续性效应。”黄韬如是分析。但地产企业还是希望看到更多的住宅用地，因为可以更好地控制资金流。或因此故，南沙推出的部分商住用地中，也包括了一些住宅项目，算是在政府和企业的需求中，寻求一个折中的办法。

尽管商业和住宅用地占比不高，但从土地位置来看，目前已推出的17块商住用地中，10块为南沙自贸片区的核心地段——— 蕉门河中心区。

前海：商业为主，挂牌前已按产业布局

相比之下，前海土地出让类型多为商业用地。自贸区挂牌成立后至今，其出让的11块土地中，有9块是商业用地。这与前海大力发展金融业和科技创业的定位有关。此外，虽然前海土地出让总量逊色于南沙，但成交价大部分是以数十亿元来计算。

值得注意的是，前海挂牌成为自贸区之前，已在抓紧根据前海产业特点来规划地块。

据前海管理局官方网站记录，2014年5月22日，前海管理局便出让4宗商业性办公用地，共计出让土地面积7.4万平方米、建筑面积58.2万平方米。这四宗地最后分别由腾讯、弘毅资本、民生电子商务和前海恒昌科技开发有限公司以近乎底价竞得，共计57亿元。

甚少出让土地的前海，最近又挂出了四块土地，出让起始价总计达82.86亿元，出让的起始楼面价格每平方米为2.65万—3万元。这是前海今年第二批出让的土地。值得一提的是，4块地块有2块明确是面向港企出让，再次突出前海深港合作的特色。

【土地开发模式】

南沙：和央企展开“基建+地产”合作模式

“南沙土地竞得人基本上是国内或者省内的龙头企业。”据一名地产界人士介绍，比如住宅用地多为碧桂园、保利地产等龙头地产企业拍走。商业用地则主要是中铁建、中铁隧和中交建等央企中标。如今年7月4日，南沙两地块被广州坤方置业有限公司分别以2.59亿元和1.98亿元价格拿下，楼面地价分别为5481元/㎡和4451元/㎡。该公司的股东为南沙产业投资有限公司和中铁建南沙投资发展有限公司。而今年8月26日正式开工的南沙国际邮轮母港综合体项目，投资建设方也是央企——— 中国交通建设集团，该项目预计2019年试运营。

这些央企是如何和南沙展开合作的？有业内人士指出，承接南沙基础建设项目+运营地产项目，可谓是一种典型模式，“两个模式为企业的资金流作出了互补”。南沙邮轮母港综合体项目最为典型。中国交通建设集团除了负责建设邮轮母港外，今年10月8日，为邮轮母港配套而建的项目——— 中交蓝色海湾和中交汇通中心正式启幕。

其中，中交蓝色海湾项目位于南沙湾板块，地处南沙湾区4.6公里黄金海岸线起点。整个项目总建筑面积约70万㎡，将建成集码头、航站楼、高端住宅、公寓、商务中心及高端免税商城于一体的大型滨海休闲综合体。住宅组团则定位为南沙自贸区豪宅标杆。150米超高层住宅，将刷新南沙住宅新高度。另一个项目———中交汇通中心，则位于南沙自贸区CBD明珠湾区，它将打造成灵山岛尖最大规模的地标级纯商务综合体。

前海：召集百强企业参与产业布局

而前海青睐的地块中标者，则为国内外的百强电子或金融企业。从2014年的一次土地挂牌信息清楚可见前海的布局轨迹。前海此前推出的四宗地块，分别限定竞买申请人为互联网、私募股权基金、电子商务、信息通信等相关行业。

其中，T201-0081宗地成交价为15.46亿元，竞得者为腾讯。这与申请人主体资格要求为2012年或2013年经审计的营业收入不低于400亿元人民币(或等值外币)相吻合。而腾讯董事会主席马化腾去年在前海管理局签署重大项目入区仪式上也表示，未来在前海的投资不会少于100亿元。

第二幅出让的宗地以6.4613亿元成交，竞得者为弘毅投资有限公司。经查询得知，弘毅投资成立于2003年，是联想控股成员企业中专事股权投资及管理业务的公司。另外，T201-0083地块由民生电子商务以15.7亿元拿下，土地面积为2.43万平方米。而T102-0253地块由前海恒昌科技开发有限公司以19.5亿元拿下。

此外，根据前海管理局官网信息可见，前海片区的几个重要商务大楼都是由腾讯、华润及深圳信利康、卓越集团等国内外百强企业承建。

【竞拍焦点】

多与产业化政策挂钩，核心地块非价高者得

通过官方给出的土地拍卖信息可见，多数自贸区地块是定向拍卖，也因此，两区土地交易市场出现了一个“不同寻常的现象”：性价比高的地块，并非出高价就可拍得。

以南沙推出的住宅用地为例，目前面积最大的为编号2015NJY-6的地块，其位于南沙区南沙街港前大道东北侧，即现今南沙邮轮母港码头的位置。这个占地总面积138400万平方米，最终被中交南沙投资发展有限公司以5.46亿元拍得。和所有出让的住宅用地竞价比，它可不是最高值。

而编号2015NJY-5、位于自贸区南沙湾区块的海港大道东侧地块，虽然地块面积比不上2015NJY-6的地块，却拍出了目前为止南沙土地竞拍的最高价———11亿元，地块竞得人为地产龙头企业碧桂园。

无论是南沙还是前海，不少地块对竞得人的信息都给出了异常高的门槛。比如南沙编号为2015NJY -1号地块，竞买申请人须在广州市注册，竞买申请人或其所属集团须连续五年入选世界500强企业。此外，竞买申请人或其所属集团下属单位在近五年获得的国家优质工程奖不少于3项。最重要的是竞买申请人或其所属集团需在地块成交后180天内将全国总部(或区域性总部、功能性总部)迁入广州市南沙区。最终，该地块被中交城市投资控股有限公司(中国交建的一级子公司)以6 .14亿元拍得，并为此成立项目公司：广州中交南沙置业有限公司。

前海管理局最近挂拍的4块地，同样也设置了较高的出让门槛。对此，业内人士并不感到惊讶。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，前海土地出让，是前海产业化政策下的结果，而这样的出让亦将成为深圳未来土地出让的趋势。

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