经历了前三个季度的狂奔势头，在“稳房价、防风险”背景下的调控环境下，进入第四季度的惠州楼市表现出平稳发展势头。10月中旬，市房管、住建、发改和工商四部门发起的市场有史以来最大规模的巡查，4天巡查22个楼盘，推动开发企业销售行为进一步规范。

回顾前期的趋热市场，记者注意到，除了开发企业捂盘惜售、预售不规范及信息公示等现象频出之外，中介排队制造恐慌哄抬房价、索取“喝茶费”，电商平台捆绑销售、额外收取费用等方式同样影响着市场的健康发展。

近日，南方日报记者走访发现，尽管开发商行为开始变得规范透明，但涉及中介经纪行为的，如中介“打街霸”、联动拓客、电商驻场收取团购费用等行为仍出现在多个楼盘的推广和销售中。

在追访过程中，作为行业的主管部门，惠州市房产管理局产权科科长谢芝桂表示，未来中介机构都将纳入统一的信用信息监管平台。购买服务的购房者可以通过扫描经纪人配套的信息卡了解其信用信息，从而作出选择。

具体到当前已经逐渐普遍存在于楼市销售中的电商平台监管，谢芝桂表示，尽管对于这个近几年出现的新事物暂无具体的监管法规，但以从事的地产中介经纪性质来说，应该接受房管部门的备案并纳入监管。另外透露，该局还将加大对于购买电商服务的开发企业的监管力度，一旦出现纠纷，开发商将不能逃避处罚。

中介:将统一纳入信用监管平台

年初以来，在深圳客的带动下，惠州楼市交易表现出火热。再加上年初市场推货节奏缓慢，持续的高额交易表现使得局部市场出现阶段性的供不应求。

具体到交易表现上，记者发现，在楼盘开盘现场，除了众多购房者排队置业外，数量众多的统一身着正装的中介经纪人同样抢眼，也使得房源靠抢的恐慌气氛变得明显。

另外，中介机构通过信息优势，以提前认购和领号的方式，加价转卖和索取“喝茶费”等形式频繁受到购房者的反感和投诉，加强对该行业的监管也成为规范惠州楼市的迫切之举。

现象:中介提前占号赚取“喝茶费”

8月下旬，惠阳淡水九洲玉带湾开盘，随后该楼盘被披露在开盘现场，购房业主只需交付1.5万元“喝茶费”就可优先选房，使得中介排队索要“喝茶费”行为受到广泛关注。

据当时在现场等号的购房者刘先生事后回忆，开发商当日只推了400套房，购房者是来了不少，但更多的都是穿着西装的中介经纪人。

这只是市场的一个小剪影。在今年以来的楼市表现中，受益于深圳购房客集中进入惠州，惠阳大亚湾、惠城仲恺等多个区域都出现火爆的销售局面，部分地段优越的区域更是出现阶段性的供不应求。

“这就给了排队费、转介费等不合理现象存在的空间。”某要求匿名的业内人士直言，客户上门排不到号，买不到房，中介经纪人通过更便利的行业信息资源提前认购和订房，后续再加价卖给有需求的购房者，从而赚取差价。

他介绍，“喝茶费”的说法则类似，经纪人通过提前排号然后再卖给购房者，赚取排队佣金。具体金额，根据房源的总价不一样，几千到几万元的都有，根据购房者的需求而定。

针对这一市场表现，今年4月份在惠城中洲天御置业的刘琳（化名）至今仍很气愤。她介绍，自己是在深圳工作，和家人商定后确定了天御项目。但在4月份开盘当日，自己一大早从深圳赶来排队选号，就已经到了298号，最后自己看中的楼层和朝向都被选了，买的房子不是最喜欢的。“但看到大家都在抢，还是赶紧买了。可谁知，过了两三天却接到中介机构的推销电话，推销的房子正是自己此前看中的。”

刘琳联想到当日在现场看到的大量身穿正装的中介经纪人，直言“肯定是他们提前排队把好的楼层都定了，再去转手赚差价”。而在同期开盘的仲恺TCL康城四季现场，多个购房市民向记者介绍，均在现场遇到中介向自己兜售靠前的选房号码。

监管:经纪业务人员需要实名登记

除了在新房联动带客环节有哄抬房价、制造市场恐慌行为，不断出现的“打街霸”现象也影响着城市的良好形象。此外，在今年持续放大的二手房交易市场，个别中介经纪人同样存在变相增加佣金、“卷款”等违规违法行为，如何规范行业行为受到各方广泛关注。

27日，记者在市房管局产权科了解到，为配合“稳房价”的调控目标，针对中介经纪人的相关行为，该科室正在优化相关政策。据谢芝桂介绍，该局在近日已下发《关于加强房地产中介机构备案、推行行业信用管理的通知》，并组织惠州中介机构进行座谈和落实。

谢芝桂介绍，未来中介机构从事房地产经纪经营行为，都需要按照规定到该局进行备案，每个机构旗下的所有经纪业务人员也需要实名登记，接受主管部门的统一监管。他说，该局当前已经建立起全行业的信用信息监管系统，将从业机构和从业人员都纳入信用管理中来。对于不守诚信的企业将进行公示，并限制其网签资格。

“每个从业人员都将进行备案，领取和佩戴统一的从业人员信息卡。”中介行业协会秘书长刘新群对此补充介绍，以后中介经纪人在进行中介服务时都需佩戴信息卡，客户可以先扫描信息卡上的信用二维码，就可以知道该中介人员的所有从业记录。

在采访中，记者通过扫描信息卡上的二维码发现，经纪人的中介机构名称、个人服务评价和奖惩得分等信息一目了然。刘新群说，购房者可以对此信息作出判断，选择客户评价较高，服务规范的中介机构和经纪人为自己服务。

刘新群介绍，针对索取“喝茶费”和哄抬房价等行为的中介人员，客户则可以通过扫描信息卡进行投诉，主管单位和协会在核实后将进行处罚，并纳入个人和机构的信用记录之中。

挑战:“全民经纪人”监管存空白

“信用体系的建设只能针对备案的中介机构和人员，对于未纳入监管体系中的行为则难以处理。”面对当前开发企业推出的“全民经纪人”概念，刘新群表示这将加大行业监管难度。

记者注意到，依托于二、三级市场联动拓客，部分楼盘自去年以来取得良好的销售表现。雅居乐白鹭湖、奥林匹克花园、中信水岸城、方直东岸等多个楼盘均推出“全民经纪人”概念。对于带客户上门成交，无论是拓客的中介经纪人还是自然人等，均可获取一定的拓客佣金。

据其中某楼盘负责人介绍，这一概念的推出受到欢迎，尤其是对于在同一社区多次置业的老业主，很自然地就会介绍身边的同事、朋友等前来看房购房。据他介绍，位于仲恺的富川瑞园项目近几年来基本都是采取类似方式在销售，而且效果不错。

惠州楼市独立评论人余鹤皋对此表示，通过帮助开发企业拓客实现房屋交易赚取一定比例的佣金，这实际上就是中介经纪行为。刘新群则认为已经构成了黑中介的行为，没有备案也没有服务资质，一旦发生纠纷会给监管带来难度。

对于中介行业信用体系的建立，刘新群直言“全民经纪人”是个挑战。“监管部门只能将备过案的行业人员纳入管理，但是对于个人的中介行为则难以进行约束。”

电商:野蛮生长如何纳入监管？

两张桌椅、两台电脑和几个驻场人员，电商驻场收取团购费几乎成为当前楼盘的标配。即使购房者并未通过该电商平台拓客上门，仍然无法避免交纳数万元的团购费。

不同于中介机构接受房管部门的统一监管和规范，近几年才出现的房产电商当前并未纳入任何监管体系。具体到现状，除了惠州本土电商机构，部分外地的电商平台甚至并未完成在惠的注册，这也导致难以纳入统一监管。

在当前“稳房价”的背景下，能否加强对电商的监管备受关注。部分电商从业者也注意到，无法纳入统一的行业监管之中，对于行业的长久发展同样不是好事，只有规范了，才能够健康持续发展。

“朋友带我来的项目，为什么也要加入电商团购才能买房？”在前一阶段的走访过程中，市民的类似疑问频繁出现。

5月中旬，水口的合生上观国际楼盘，销售人员介绍，要买房就得加入现场电商平台团购，可以享受“1.5万元抵3万元”或“2.5万元抵5万元”的优惠。但购房者表示要直接买房，不愿通过电商平台时，该销售人员直言买不了，不加入电商就不能买。

在8月的华章东郡推售现场也发生了同样的事。附近菜农李婶老两口为了给将要结婚的儿子购新房，通过朋友介绍来到华章东郡，也被要求缴交1.5万元的团购费，否则将无法购房。值得注意的是，类似情况并非个例，在星耀国际等多个楼盘同样出现这一局面。

谈及该问题，余鹤皋直言与年初的市场规范要求有直接关联。他介绍，3月底，市房管、住建和工商部门召开座谈会规范销售，要求企业未取得预售许可证不得收取任何形式的定金和诚意金。而具体到早期的市场，楼盘宣传和蓄客均需几个月时间，不能收取定金无疑让企业蓄客面临难题。

“通过电商团购实现规避。”他介绍，尽管电商平台也会驻场销售，但收取团购费行为则可与开发企业区别开，在锁定意向客户的同时也规避法规的处罚。然而实际上，这对于购房者而言将带来风险，一旦电商平台“卷款”潜逃，购房者利益将无法得到保障。

除了部分企业的有意为之，另有部分企业则表示“被绑架”。

“现在的市场就是，你不做电商就很难运营下去。”仲恺某明星楼盘负责人无奈地表示，尽管他也知道中介拓客对于楼盘形象有损害，但还是无奈地让电商进场。他说，完全不做电商，你就会看到每天都有几个中介在项目周边等着，客户一到项目门口就会被带走。而从营销中心看完房的客户一出门，也会被中介带至其他楼盘看房。

另外在华家园项目，开发商相关负责人直言遇到了类似局面。从入市之初的坚决不用电商，将所有的优惠都让利给购房业主，但到后面也无奈引入电商，为联动拓客打开一扇门。“感觉开发商都被这个市场给绑架了。”他说。

现象:购房者不加入团购买不到房

尽管电商平台当前已广泛存在于惠州房地产市场的销售环节中，但记者翻遍涉及房地产价格、销售规范等政策文本发现，面对这一近几年才出现的新事物，当前并无任何监管条例进行规范。

“电商具体如何运营，如何操作和业务开展，行业自身也还在摸索之中。”不愿具名的某电商平台负责人坦言，怎么去规范经营，自己也在不断总结之中。面对记者询问当前的这种捆绑行为是否合理？该负责人则坦言有待改进。

具体如何规范？刘新群介绍，虽然电商平台的业务大量依托于经纪人联动，但其本身却不在中介行业监管范围内。据调查了解，很多电商还属于外地企业，并没有在惠州进行注册，“这使得监管更加艰难”。

对此，谢芝桂认为可以从开发企业的角度发力。他说，电商不可能独立于开发企业而存在，其服务的最终购买方均为开发商。因此，针对该行为所带来的风险，开发商无疑需要承担相应的后果。“对于出现电商卷款潜逃及其他可能产生的纠纷，我们会根据购房者的投诉进行调查，开发商有过错的会要求开发商整改。”

余鹤皋对此则表示，加大对购买电商服务的开发企业监管和连带查处，这对于市场广泛出现的电商行为无疑有效。他认为，这也会让楼盘在引入电商过程中变得更加谨慎，当前的很多楼盘动不动就是五六个电商平台驻场，偶尔还出现为争夺客户而打架的现象，规范开发企业的行为则会使企业对于电商平台的服务提出更高的要求，倒逼电商平台服务走向规范。

探讨:“纳入地产经纪监管之中来”

“对服务购买方的行为进行规范仍然只能治标，治本之策还需将电商服务纳入监管体系之中来。”余鹤皋直言，电商已经成为惠州楼市销售的普遍现象，基本每个楼盘都会有驻场人员，平台机构也发展到了数十家，任由其自由发展肯定是不长久的。

吉屋网惠州公司的相关负责人则直言愿意被纳入监管，行业是应该有个规范的，这样在后续的经营过程中才能够长久，而不是在市场好的时候就自由生长，市场变淡了就自生自灭。

在接受记者的采访过程中，谢芝桂也表现出同样的看法。他介绍，虽然当前没有办法定性电商如何监管，但作为依托中介机构，依托互联网从事房产中介交易的机构平台，其行为也应该被纳入中介行业机构监管，从而规范惠州楼市中介经纪行为。

谢芝桂说，这样才能真正将涉及房地产中介业务的各个机构纳入统一的监管之中，真正推动惠州楼市的健康发展。具体到一旦电商纳入监管体系，是否也将适用于信用信息平台的建设问题，谢芝桂说，这首先还是需要这些电商平台到覆盖地的房管部门进行备案，建立行业档案后统一监管。

“客户扫一扫二维码，就能够知道从业人员和平台机构的经营情况，以往的奖励和惩罚信息一目了然。”谢芝桂憧憬地说，那时候客户就能作出精确判断，实现置业安居。

■建议

买房卖房要看中介资质

针对当前市场出现的该局面，刘新群对此作出建议：“无论是购买新房还是二手房，市民在选择中介服务时应该先进行了解，寻找有资质的中介服务，避免后续出现纠纷。”

她说，对于中介经纪人，购房者可以要求查看其信息卡，了解该经纪人的从业情况和信用记录，从而选择对自己最有利的服务人员。