为保障楼市平稳健康发展，惠州4部门4天巡查了22个楼盘。南方日报记者 王昌辉 摄

“深圳客推高房价，本地置业市民恐慌入市。”这是在今年楼市的蹿涨势头下，业界对于惠州市场的研判。本地刚需置业市民刘先生曾无奈表示，房价从6000多元上涨到1万元左右时，他感觉自己被抛弃了。

事实上，在惠州楼市这轮涨势行情里，类似刘先生这样的刚需客并不在少数。在房价的激增环境下，购房置业安家落户的愿望渐行渐远。

国庆长假期间，在全国各大城市纷纷出台调控举措背景下，惠州结合自身市场不断出现的销售违规等行为，“因城施策”，推出一系列政策规范住房销售市场，助推市场平稳健康发展。

为了加速新政落地，切实整治和规范市场，由惠州市房管局、住建局、发改局和工商局分管领导牵头的4个专项检查小组在15日、17日、18日、19日四天里，针对全市三县四区的新房销售市场展开巡查。截至20日，巡查组共检查了22个楼盘，查出问题现场要求整改，并建立回访机制，确保市场规范到位。

4天巡查22楼盘后，惠州楼市发生了哪些变化？

新政出台

“因城施策”加强价格规范

年初开始，持续入境置业的深圳客强力刺激着市场供需。惠阳大亚湾、惠城仲恺等多片区楼盘均迎来迅猛的销售势头，全市前9月销售房源达到1300多万平方米，远超去年全年水平。在房价表现上，据惠民之家数据，惠城仲恺从年初的“6字头”已蹿升至当前的近万元/平方米的水平。

另在中国指数研究院发布的百城房价指数报告中，惠州连续多个月均位居涨幅榜前列。

“尽管惠州楼市前期的价格确实较低洼，但近半年以来的楼价涨幅仍然太过明显。”某业内人士受访时表示，受深圳、广州等一线城市置业需求扎堆涌入等影响，楼价增长幅度较大，这使得本地置业者安居负担明显加重，在一定程度上也为社会矛盾的产生埋下隐患。

“房子越来越好卖了，但是市民在部门的投诉却增多了很多。”市住建局房管科科长曾国彪介绍，以前交易没有那么多，现在房子好卖了却不断出现纠纷。

南方日报记者在跟访中发现，随着市场供需出现反转，开发商再度成为交易的主导方。开发企业为获得更高利益可以捂盘制造“房荒”、借助中介哄抢房源现象，以及客户不通过案场电商团购无法选房和人为拉高备案楼价造成价格虚高等情况广泛存在于交易市场，一方面人为拉高交易房价，另一方面成为楼市纠纷出现源头。

面对这样的行业环境，在深圳、珠海、东莞等珠三角城市纷纷“因城施策”推出差异化的限购限贷等严厉措施后，惠州结合楼市出现的销售违规情形，发布《通知》，在预售规范、明码标价、中介整顿和广告宣传等方面作出要求，全面规范惠州商品房销售市场。

值得注意的是，为规避以往楼盘价格备案“限高不限低”的局面，在随后的14日，楼盘价格监制部门惠州市发改局、房管局跟进下发《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》，要求楼盘实际成交价格不得突破监制价格，下浮幅度不得超过10%，且开发商办好价格申报监制后，两个月内不能再申请调价。

新政落地 突击检查三县四区22个楼盘

如何让新政落到实处，实现惠州房价热的软着陆，与政策法规同时落地的即时展开的市场巡查则有效给予保障。

据记者了解的消息，从政策落地次日（15日）开始，由市房管局、住建局、发改局和工商局分管领导牵头的4个专项检查小组陆续展开巡查。截至20日，4个小组分别去到惠城仲恺、惠阳大亚湾、惠东、博罗和龙门等三县四区共计22个楼盘，针对出现的违规行为现场要求整改，并给出整改限期。

在惠城仲恺的巡查现场，泰丰千花岛沙盘模型存在误导，中洲天御和恒裕世纪广场可以拉高备案楼价受到关注。但在记者次日的回访过程中发现，沙盘模型已得到修正，信息公示完善，价格问题则完成调整，等待递交申报监制。

其他的县区同样如此，通过深入的巡查的宣导，楼盘销售环节的行为起到了立竿见影的效果。

“市场需求太旺盛了，当前许多的销售行为已经越了界，确实是需要整顿整顿了。”某业内人士谈起当前市场的转变如是表示。他介绍，很多人认为市场风向变了，但其实并不是，政府发力的行政调控实际上是为了市场的更好发展。“如果再放任市场高速无序地走下去，行业将更加危险。”他说。

开发企业代表方直集团相关负责人则认为政府是在指路。不管是任何事情还是市场，往往都是物极必反，今年以来的市场增幅显著，其实也暴露出很多问题，这个时候慢下来进行整改是有必要的。这样才能保持长效市场的稳定和健康发展。

市场行至当前，记者注意到，新政落地的影响已经开始逐步深入。在市场供应表现上，10月份对比9月接近180万平方米的推售滑落明显，楼盘避免扎堆入市。此外惠州房价也保持着稳定的势头，基本与前期市场持平。世联行副总胡光宇说，这也意味着新政正在起作用，正在进一步加速惠州楼市平稳发展的势头。

乱象

●水口楼盘刻意捂盘销售

“好的楼层和朝向基本都卖完了，现在只剩这些楼层可以选。”8月份，在水口三环路边的某楼盘，销售人员这样对购房者刘先生介绍。值得注意的是，受益于今年市场的持续回暖，该楼盘通过多轮涨价当前价格已经来到1万元/平方米左右，也是水口首度出现破万元的销售均价表现。

然而到了9月底，刘先生报料至本报，称其朋友近日接到该楼盘销售人员的电话推销，而具体的房源则是自己当时无法买到的房子。也就是开发商声称已经卖完的房源。“开发商这种做法就是捂盘。”刘先生说。

而到了近日调控新政的落地，市发改局组织召开座谈会，要求企业备案价格原则上不得高于8月、9月和10月的销售均价。该项目相关负责人提出疑问称，楼盘前期销售了中低楼层，而好的户型和单位准备在接下来推，这种定价方式将让企业销售变得被动。

“企业出现这样的情况肯定是捂盘了。”市房管局相关负责人说，正常的销售表现中，没有理由楼层好的户型朝向好的房源都被留着，而相对而言没有那么好资源的房子却都被销售掉。

●华章东郡不团购买不到房

早在8月份，位于南部新城的华章东郡在推售过程中受到市场的广泛关注，吸引着项目周边的众多原住居民的改善置业。除了联动带客上门外，楼盘更多的购房客户为自动上门客。

然而在购房环节，购房者却被要求加入现场电商好房易购的团购活动，否则将无法选到房源户型。

李婶就是这样的购房者，老两口在河南岸郊区种菜，因为儿子面临着结婚而购房。“因为有亲戚住在中锴华章社区，听到楼盘在卖新的房源单位就过来了。”李婶说，自己是亲戚带着过来的，但还需要交1.5万元的团购费。

对于这样的情况，接待李婶的销售人员刘小姐也觉得无奈。她说，其实她们也不想让客户多交这笔钱，但是企业是这样规定的，与电商平台签订了相应的合作协议。不参与团购的话是没有办法选购的。

某不愿具名的业内人士就直言这是卖方市场下的霸王条款。他介绍，以前企业找客户卖房，现在是购房者抢着买房，部分开发商为了挣取更大的利益而附加一些条款，这对于购房者而言无疑是不利的。

影响新政立竿见影交易明显降温

10月6日，惠州市政府发布《关于进一步加强我市房地产市场监督管理工作的通知》严格规范销售行为。随后启动的全市范围内的大检查则进一步加速了新政的落地进程，也对市场产生了立竿见影的影响。

时隔半个月，新政出台对于市场的影响如何？记者走访了解到，面对市场政策的转变，开发企业推货变得谨慎。9月份放大的供货量在10月出现断崖式滑落，当前全市仅有4个项目推出1112套新房源。

10月仅有4楼盘领取预售证

据惠州中原发布的数据显示，全市9月份累计住宅交易规模为12898套，而单月新增住宅数量则达到18054套、面积接近180万平方米，环比翻番。

然而，进入10月，跟随大环境的转变，开发企业在推货过程中表现出谨慎，新入市的房源锐减。

据记者监测三县四区预售证监测平台信息，截至10月20日，惠城仲恺仅有康城四季、千花岛等3个项目领取预售许可证，推售704套房源；博罗则有富华新城推出408套新房；而惠阳大亚湾和惠东、龙门则无任何楼盘新领取预售许可。

这也意味着在10月中上旬，惠州全市推售房源楼盘仅有4个，共计推售房源数量为1112套，不及9月同期的十分之一，环比出现大幅滑落。

惠阳大亚湾多个项目交易房源为个位数

尽管在及时网签销售表现上，惠州楼市表现良好。据惠州市房管局动态数据显示，10月截至当前惠城仲恺网签房源数达到2892套，出现三季度以来的最高位表现。然而这被业内人士解读为企业面临政策变化而出现的集中签约，基本均为此前销售的释放。

具体到即时的交易表现，则出现明显的降温。在走访过程中，金山湖某新推别墅楼盘营销负责人介绍，现在市场的观望情绪正在变浓，具体到项目，以前的时候平均每天的客户到访量都能有过100批次，但现在很难突破10批。“很多销售人员现象都没事做，在轮流放假。”她介绍。

另外在惠阳大亚湾区域，星河丹堤项目品牌负责人李平安同样表示上门客锐减。

“到处都在调控，到处都在查，我需要先看清楚到底发生了什么。”受访市民张先生的表态也代表着大量购房者的心声。他直言，到底楼价会不会涨，现在出手买房合不合适，现在不断出现的新政总得看清楚，了解清楚市场到底怎么走再出手。

聚焦

22个被查楼盘哪些有违规？1高报低售集中出现

巡查过程中，“高报低售”成了各楼盘普遍存在的问题。通过拉高备案楼价，拉高购房者对项目的预期，再搭配相应的折扣优惠，无形中就实现拉高实际成交价格的目的。

在惠城区的中洲天御楼盘，当前楼盘最新推售的房源单位不分楼层统一备案均为2.5万元/平方米，而具体到目前的销售情况，均价集中在9000元—1万元/平方米上下，远低于备案价格，折合折扣低于五折。其他县区同样出现类似情况，在惠东县的温德姆度假公寓项目，虽然销售价格仍停留在1万元—1.5万元/平方米之间，但备案价格却超过3万元/平方米。

随着《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》的落地这一乱象将得到规范。记者注意到，通知规定实际成交价格不得突破监制价格，下浮幅度不得超过10%，这将有效遏制该行为。巡查组在检查中也作出要求，涉嫌高报虚报备案的企业在一周内需调整申请，如果11月1日还未整改将面临锁盘处罚。

另外，企业出现的销售表信息不规范，以及自行在备案价格外制作价格标准的行为都将得到及时整改。

◎记者解析

拉高备案价格，让购房者在看房时发现楼盘在主管部门的定价中比较高，然后企业通过高额度的折扣将房价折至六七成，甚至更低，这对于不知情的购房者来说无形中加强了购房冲动。另外，这也给开发企业随时涨价保留了空间，不管怎么涨也不会超过备案价，对购房者也产生迷惑。

2销售信息公示不规范

“建筑规划许可要清晰、销售公司代理公司有资质、预售许可证要是原件，企业要进行风险告知……”在检查过程中，市房管局相关负责人直言这些都应该是理所应该的，企业开发楼盘当然得有资质，当然要有规划批建，卖房子就得领取预售许可证，这都是行业最起码的规范。

该负责人介绍，信息公示就是给购房者查看的，所以应该放在能够看到的地方。而不是高高挂起，谁都看不清。

然而，在检查中仍有多个楼盘出现类似问题。荣灿惠州中心、碧桂园翠湖湾受梏于地方限制，公示信息设置在角落；新祺园和锦绣壹号则悬挂过高，难以查看；此外，茂基城市华府预售许可证为复印件等情况均遭到查处，要求企业整改，让购房者消费得明明白白。

另外在项目配套信息提示环节，巡查组要求企业除了将学校、医院，商业体等配套做好公示的同时，也要将垃圾转运站、污水处理厂、基站、高压线等情况作出显著标示，避免后续的矛盾纠纷。

◎记者解析

在跟访过程中，大量企业高高挂起。个别更是明显为应付检查，而根本没有考虑过怎样让购房者看清晰。在以往市场，依托企业的自律规范显然已经不够，在大检查的规范之下，各个楼盘能够将各式信息公示，让购房者消费得明白，也不失为一件好事。

3备案名与推广名不相符

记者在跟访检查组巡查过程中发现，备案名和推广名是否相关联呈现出地域区分。在惠城仲恺的检查过程中，各楼盘基本保持一致，即使出现一定程度的美化也与原备案名称基本相符。

另外在博罗、龙门县区同样如此，案名和楼盘对外宣传的推广名称保持一致。

然而在惠阳大亚湾，以及惠东市场则变了个模样。在惠阳锦绣壹号巡查现场，一位跟访的媒体记者介绍，他此前来过项目两次，但直到巡查才了解到楼盘叫做富康名城花园，而两者之间在字面上并没有任何关联。

在惠阳碧桂园翠湖湾、大亚湾碧桂园太东公园上城、灿邦新天地，以及惠东中航元屿海等项目，均被查出与楼盘备案名称不符。对此，巡查组要求楼盘及时进行整改替换，或在宣传推广名的同时需将备案名称进行展示，清晰告知购房者。

◎记者解析

关注惠州楼市的你肯定还记得几年前江北某楼盘从“三宅一生”换到“唐宁公馆”的事件，尽管一个比一个洋气和新颖，但同样也未能换来客户认可。个人认为比起名字上下功夫，企业更应该在楼盘质量和产品上下功夫，只有让人住得舒服，客户才会愿意买单。

4.广告用语不规范时有发生

对比深圳和广佛等区域的检查状况，惠州楼盘在广告宣传和推广环节基本没有出现问题。因为，在巡查过程中，楼盘资料基本被清空，几乎所有的宣传单页和展板广告都已经撤下。

惠州市工商局相关负责人直言，尽管很无奈，但这也是个好现象，说不定整改之后的企业广告和宣传将会实现规范。他说，后续市场中该局仍将保持关注，确保楼盘广告宣传的规范。

在保利山水城楼盘没来得及替换的广告上，巡查组也发现其销售广告用语不规范的行为，广告出现“第一”等用语，被要求企业对商品广告进行整改。另外在惠东中航元屿海收起的单页宣传中，巡查组也发现其容易对购房者产生误导内容，也被要求及时整改。

◎记者解析

作为行业的旁观者，看过了太多“最美”“极质”“第一”等概念，但实际上每次心里都会有所怀疑，且对于这种粗暴的“王婆卖瓜”姿态表示出尴尬。直到这一次楼盘广告规范的到来，很多开发商表示不会做广告了，其实并不然，毕竟广告除了“脑白金体”，还有太多太多，只是考验一些从业智慧罢。

撰文：南方日报记者 张峰

编辑：谢志清