10月，广州房地产市场显然延续了“金九月”的成交热度。从国庆黄金周开始，不少楼盘就开始冲刺业绩，并，获得理想成交。截至10月19日，10月广州一手住宅网签量已经破万套。在市场稳定看涨预期之下，以首次置业群体，二孩需求改善型自住买家为代表的置业需求，成为支撑目前市场成交的主流力量。国庆七天小长假广州成为楼市最令人满意的城市。数据显示，国庆黄金周不仅武汉、天津等二线城市楼市成交大幅下滑，甚至北京、上海等一线城市也出现下滑，但广州仅一手住宅就成交4236套，环比涨超500%。作为目前最为健康的市场，广州房地产市场表现令人满意。业内专家分析认为，尽管政策频出，但是广州楼市后势仍将稳定向上。

国庆网签环比涨超500%

放眼近6年广州国庆黄金周的成交状况，2016年的成交量无疑是最为惊人的。2011年-2015年成交套数基本在500-800套左右，而2016年却成交4236套环比涨超500%。记者查询阳光家缘统计数据，截至10月19日，10月广州一手住宅网签已破万套，达到10947套。而9月整个月的网签也只是13591套。

国庆成交无疑是广州楼市靓丽的一笔。据监控数据显示，国庆七天每日成交走势图自10月1日达到成交量最高峰，成交1740套，而后10月2日为黄金周第二个高位，成交688套。而此后成交套数相对较为稳定，10月3日降至259套，而10月4日、5日广州新政出台当日，市场也只是冲高到354套、349套，到了10月6日，只成交了220套。广州国庆黄金周后期受政策因素引起的楼市成交量波动并不大，并没有因为楼市新政而出现不理性的突击抢房潮或者成交骤冷的情况。

据数据监控中心统计，国庆黄金周假期（10月1日-10月7日）以及提前抢闸开盘的（9月29-30日）广州共有19个楼盘推出新货。国庆首日多个热盘加推新货，如碧桂园凤凰城、碧桂园城市花园、祈福缤纷汇、绿湖国际城等，齐齐闹市，引爆广州国庆首日成交量。而值得一提的是多盘抢跑，于国庆前日加推，如番禺大盘广州亚运城、金地天河公馆等，提前点燃黄金周楼市，而9月29日和9月30日广州分别成交604套和815套，成交量也相当可观。

国庆小长假广州成交4238套，而黄埔番禺增城无疑是促使楼市成交量暴涨的主力军，三个区域成交破千套。黄埔成交1338套，同比涨1990%，为全市成交量最多的区域。拉动成交的楼盘主要是长岭居热盘，万科山景城。万科里享家和实地常春藤；知识城板块的万科幸福誉和靠近6号线二期萝岗站的地铁盘新福港鼎峰，而成交均价都出现小幅度上涨。郊区方面，番禺和增城分别成交1050套和1099套，涨幅分别是1229%和436%。番禺方面以频繁加推，十分畅销的祈福缤纷汇和亚运城板块刚需大盘广州亚运城拉动成交量暴涨，增城方面则是碧桂园凤凰城、碧桂园城市花园等热盘畅销所致，而其余各区成交量都出现上涨。

均价方面，白云区、增城区、黄埔区上涨幅度较大，分别涨66.73%、46.14%和34.3%。市区价格洼地，受到刚需一族青睐的黄埔区，随着长岭居拍出高价地块，地铁6号线2期开通在即，网签均价逐步上涨。作为郊区价格洼地的增城，多热盘均价破1.4万，领增城涨价，如新塘板块热盘碧桂园凤凰城成交均价超16000元/平方米，朱村板块多盘均价超14000元/平方米，同时也有均价约为10000元/平方米的，性价比较高的楼盘，如合景誉山国际、绿湖国际城等。

后市稳定成主要目标

市场成交保持活跃，后市预期尚未发生大的改变，而新政纷纷出台加强监管。如何看待未来房地产市场的走向？中国社科院城市与竞争力研究中心主任、城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞分析认为，从此轮政策调控以及过去调控的经验看，政策将会发挥积极作用。“观察这轮楼市调控具有政策陆续出台和逐渐加码的特点，如果预期目标不到位，调控政策还会升级，以达到稳定市场的目标。”

第四季度市场供应或紧缺

合富辉煌报告显示，第四季度广州楼市市场供应量仍然持续紧缺，中心五区供货量多集中于荔湾，区内新货超过200套的项目大多14个，但是达到预售条件的仅有1700套，供应依然紧缺，不过由于经过今年近一年的持续慢涨，中心五区房价已经明显涨上来，荔湾、海珠、天河、越秀近期均价达3.5万/平以上，天河、越秀更是长期超过4万/平。而当前房企对项目“快速走货”的意愿并不强烈。而当项目价格达至一定高位后，预计市场后续消化速度亦将有所放缓，消化周期将较目前有所上升。

而外围供应方面，虽然供货量不俗，但是由于今年外围区域销售紧俏，截至10月11日增城、黄埔、花都、南沙四个区域成交已经破万套，增城更是达到创纪录的24258套，今年有望破3万套！因此，即使有22个项目推出新货，但仍然处于紧缺状态。最新统计数据显示（截至10月4日），广州全市新房累计可售面积为8109006平方米，月末消化周期为6.4个月，黄埔、白云更是低至3个月，创下今年以来新低。

2016年前三季度广州市仅出让10宗宅地，土地市场渴市程度高，预计四季度土地供应量将增加，而房企拿地热情仍然高涨，因而实际拿地成本较高，合富辉煌预计四季度成交的楼面地价对目前楼价将形成支撑。

刚需置业动力仍在

尽管在10月一开局就出现政策潮，但是从10月成交量来看，显然市场购房动力并未受到多大的影响。在10月份过去的三分之二的时间里，破万套的成交量当中，显然刚需的成分更重。特别是在节后的首周，广州十一区共网签4610套一手住宅，创下了今年周成交的新高，而其中，增城、黄埔等刚需楼盘集中区域的众多成交更反映出现时刚需置业动力仍在。

在国庆期间，成交最旺的区域就是黄埔、番禺、增城这三大区。三个区域成交都超过千套。值得关注的是，这三个区域正是今年刚需置业最为密集的区域。也就是说，在国庆期间，主力的成交仍然集中在刚需群体当中。

而在节后，由于新政策的出台使得市场产生一定的担忧情绪，但从成交量来看，显然刚需入市的积极性并没有受到多大的影响，反而成交持续攀升。根据房王数据中心显示，上周增城网签1013套，稳坐成交榜首，而新黄埔的环比涨幅最高，原萝岗以133.8%的涨幅售出844套住宅，原黄埔虽然总量不大，但是成交量也在增加，广州东部两区的楼市火热可见一斑。天河区以348%的环比涨幅拿到了中心区成交量头名（457套），荔湾以349套紧随其后，虽然均价水涨船高，但是老城区配套完善，吸引力依旧很强。均价方面，番禺以近20%的涨幅傲视群雄，成交均价更是达到21426元/平方米的峰值，可谓一区拉动全市均价。

事实上，除了周边区域以外，市中心价格相对较低的项目更是吸引了众多自住买家的关注。根据房王数据中心统计，上周热销楼盘TOP10，再也不是全部由外围区的各个楼盘霸占了，此次天河有两盘上榜，荔湾海珠也各有一盘。其中天河东圃的天河星作网签159套一手住宅，均价竟然只有26311元/平方米，宝翠园更是借着六号线二期即将开通的东风，以32282元/平方米的均价售出133套住宅，随着轨道交通升级，天河外围楼盘持续走俏。房王数据中心统计的上周最贵楼盘TOP中，均价最高由天河区的侨鑫汇悦台夺得，它也是唯一一个均价突破10万元的楼盘，尚东君御以73286元/平方米卖出10套豪宅，收金最多。

“现在虽然有政策影响，但是新盘减少，货源不多对于买家的刺激作用更大。”有楼盘负责人告诉记者，相比往年，现时包括黄埔、番禺在内，处于较为当地较为中心区域的楼盘已经大幅减少，而新盘更是集中在目前开发仍不算完善的区域。“目前自住买家关注的黄埔、番禺，甚至是增城，这些地区开发较早的区域目前住宅供应量已经不多了，而且价格上涨的速度也较快，对于自住买家来说，趁早入市的心态还在持续。”

后市预期出现分化

在进入到最后一个季度，楼市迎来了政策潮，这使得后市走势又产生了变数。对于未来行情走势，显然现时市场当中也出现了分化的意见。有机构和专家认为，后市仍将保持畅旺。但有专家则认为市场热度会减退。

对于后市，合富房地产研究院顾问黎文江在接受本报记者采访时分析称，“广州在今年最后几个月中，市场仍将稳定向上。”他指出，今年广州房地产市场的主要依赖于信贷政策的宽松从而刺激刚需入市。尽管政策频出，但目前广州主力仍将是首次置业以及换房的刚性需求。“只要信贷政策不大幅收紧，目前稳定的广州楼市仍将持续。”同时他也指出，在政策信号之下，开发商应该更多将目标客户群定在刚性需求之上，保持市场价格的稳定。

针对广州市场，中原研究部分析认为，从发展商角度看，绝对大部分发展商对广州收紧政策持乐观态度。尤其是一些中心区高端盘，由于货量本身就不多，卖一套少一套，在目前大市持续上涨的背景下，反而有楼盘收紧货量，有意放慢销售速度。根据中原研究部调研发现，广州的买家在购房决策时，更倾向于与北、上、深等一线城市的政策对比，其它二三线城市的政策变动，对广州买家的触动并不大。

中原研究部认为，近期广州政策确有收紧预期。由于广州一直执行较为严厉的限购政策，因此此轮若是收紧调控，预计调控的主力方向将是收紧信贷。但是，从市场需求角度分析，截至9月底，广州一手住宅库存周期仅6.4个月，一手住宅供不应求状态短期难以调节，因此即便限贷收紧，预计广州楼市短期需求或将回落，但长期需求仍将集聚，价格涨幅虽可能收窄，但大幅下调的可能性却不大。中原研究部预测，继金九银十后，第四季度广州楼市在价格可控范围内依然会畅旺成交。

有机构则对于后市成交则抱有担忧。世联地产报告显示，本周广州楼市库存面积继续下降，降至1700万平米的库存量，是今年以来的低位水平；总体来说，广州市场整体签约量连续四周超过三千套水平，但目前签约高峰已经接近尾声，预计未来几周市场签约或将出现回落。

中地行也分析认为，在目前楼市一片“调控”的氛围下，楼市风向已改变，国庆后的首个周末，开发商推货意愿大减，全市无一项目开盘就是例证。预计未来一到两周楼市热度或会减退。随着国庆前后的网签逐步释放，近两三周的成交或是本年成交量的最高点。

网络调查

六成受访者准备入市

广州房价已连续17个月上涨。阳光家缘数据显示，2016年9月，广州一手住宅网签均价达17961元/平方米，同比去年9月上涨了20.02%。再加上从10月一开局，楼市政策就不断出台，买家的心态会否由此产生变化？在近日的一项网络调查发现，显然买家的入市心态并未受到影响。有7成的受访者仍然认为广州房价会继续上涨，而准备入市买房的也达到六成。

则出台的公积金新政策，有业界人士认为，受到影响的购房群体有三成左右。但这显然没有成为买家入市的主要障碍。调查显示，有高达59%的人打算在近期入市置业。而在不买房的人当中，由于房价太高买不起的比例就达到46%。值得关注的是，在打算入市的6成人士当中，首次置业的比例高达46.29%，而改善型的也有31.8%，投资需求仅为21.91%。

对于广州房价水平，有49.07%的受访者认为“房价高，难以接受”，有37.58%的人认为“一般，可以接受”，认为不高的仅为13.25%。对于后势的预期，认为广州房价会上涨的比例超过7成。其中49.07%的人认为继续缓慢上涨，有22.15%的人会加快上涨，认为下滑的比例仅为17.29%。

记者观察

买家入市心态仍积极

每次遇到有政策出台的时候，市场都会短暂性地出现观望。显然从10月开始，广州也会经历一个短时期的买家“思考期”。对于后势的走向以及是否应该出手置业现时应该仍然有买家在考虑。但是，记者在市场中发现，显然此次的观望强度远弱于以往。仔细思考就可以发现，尽管今年广州楼市走势较为积极，成交量也在攀升，价格也稳中有升，但随之而来的却是去库存节奏的加快。也就是说，今年楼市最明显的特征不是成交量，也不是价格，而是去化速度。

目前广州市场当中，拥有可售货量比较可观的板块真是可以数得出来的。除了增城、花都这些稍远的区域以外，也就是广钢、奥体、黄埔长岭居这些区域。尽管看上去楼盘并不算少，但如果与一年前甚至两年前相比，真是小巫见大巫。当年番禺华南板块、金沙洲等楼盘密集的区域，现时已经新盘难得一见了。而与楼盘变少相对应的则是新盘新项目数量的减少。可以预见，市场新货源的补充必然的趋势是向外部向郊区补充。而临近市区，甚至是近郊的货量都会越来越少。这也是为什么现时刚需，特别是首次置业者入市积极性空前的主要原因。

【原标题】购房黄金月求突破 四季度广州市场供应或紧缺