中介协会：如非过错导致合同解除 只要促成合同成立就应支付中介费

大洋网讯 二手房交易中，不少消费者对自己和中介方之间的关系（居间合同关系）的性质、特点不够了解，有部分市民认为，只要房屋未完成交易手续，中介费无须支付。昨日，广州市房地产中介协会在最新一期的投诉与纠纷分析报告中，就透过案例剖析指出，中介方只要促成买卖合同成立，如非该方过错导致合同解除的，委托方应依约支付中介费，否则中介方可主张权利，向委托人追讨中介费。

案情回放一：买家认为中介隐瞒信息拒缴中介费  

2015年6月15日，买家卢某通过某中介公司与业主陈某签订了三方《房屋买卖合同》，购买位于越秀区的某物业，并约定全部交易税费由卢某承担。同日，卢某与该中介公司签订了《中介服务收费确认书》，承诺在签订买卖合同当天支付中介费3.8万元。但是，由于卢某现金不足，当天支付了中介费1.9万元，剩余费用下次支付。

买卖双方在履约过程中，卢某发现上述房屋非陈某唯一物业，此次交易需缴纳个人所得税，认为是该中介公司隐瞒信息，导致其面临比预算多出的数万元税款。于是，卢某与陈某协商解除合同，并认为交易未完成，余下的中介费无须支付。但是，某中介公司认为卢某拒付余下中介费1.9万元的行为，损害了公司利益，经多次索要未果，诉至法院，要求卢某支付中介费1.9万元及违约金1万元。

最终法院判决认为，卢某向该中介公司支付中介费1.9万元及违约金1万元。

专家解读：促成签订《房屋买卖合同》后 中介公司居间行为已经完成

广州市房地产中介协会法律咨询服务中心的张旭锋律师介绍，本案涉及两个合同关系，第一个是居间合同关系，当事人是某中介公司与卢某。根据合同法规定，按照《服务收费确认书》中居间合同条款的约定，在促成买卖双方签订《房屋买卖合同》后，某中介公司的居间行为就已经完成了。

另外一个是《房屋买卖合同》，当事人是陈某和卢某。本案中，在没有某中介公司同意解除、又不具备解除合同条件的情况下，买卖双方自行解除的仅仅是《房屋买卖合同》中的买卖合同关系，居间合同关系并未解除，买卖双方的行为，对某中介公司并不具有约束力，某中介公司收取中介费的权利并未丧失。

市房地产中介协会法律咨询服务中心律师提醒：二手房买卖过程中，作为居间人的中介公司只要促成买卖双方签订买卖合同，即已完成居间任务，就有权收取全部的中介费。如需解除买卖合同，应一并考虑尚未缴纳的中介费由何方承担。

案情回放二：客户没有购房资格，买卖合同仍有效

今年5月3日，外地户籍的买家杨某通过某中介公司的介绍，看中业主李某位于天河区某房屋，并于次日双方签订《房屋买卖合同》。在签约后，杨某发现自身在广州未连续购买3年社保，按照当地现行的限购政策，不具备购房资格，故认为该合同无效，且业主李某明知限购政策，不履行告知义务，对合同无效存在严重过错，应无条件返还已经收取的定金10万元。但李某拒绝向杨某返还已收取的定金。买卖双方争执无果，最终杨某一纸诉至法院。

法院经审查，签约的买卖双方均具备完全民事行为能力，合同的签订是当事人之间真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效。因杨某没有取得广州市购房资格，导致合同客观上无法履行，杨某与李某已于2016年5月28日达成一致解除涉案合同（李某无需返还定金）,并签订了解除涉案合同的协议，该协议对杨某和李某均具有法律约束力。现杨某又以合同无效为由要求李某返还10万元及利息的诉请，欠缺理据。最终，法院判决驳回杨某的全部诉讼请求。

杨某随后又向上一级法院提起上诉，二审最终还是维持了一审判决。

专家解读：不符合购房资格的买家签订了《房屋买卖合同》，合同仍生效

广州市房地产中介协会法律咨询服务中心的张旭锋律师表示，这类纠纷中，买家显然是违反了广州市的限购令，但《房屋买卖合同》有效。因为合同法规定，合同如果违反了“法律、行政法规的强制性规定”会无效，但是限购政策属于地方政府调控房地产市场的政策文件，并非国家的法律、行政法规，所以不会导致合同无效。

中介协会分析指，在限购区域内，不符合购房资格的买家如果签订了《房屋买卖合同》，合同是成立生效的。主张合同无效或要求继续履行的请求，将会被法院依法驳回；相反，主张合同生效或要求依法解除的请求，将会被法院依法支持。