7月份增值税“三报叠加”和房产税季报过后，笔者抽查了部分房产税季度申报情况，发现了不少的问题，尤其是出租房产的房产税计税依据错误的问题更是突出。《房产税暂行条例》规定：“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”“营改增”后，房产租金收入由原先征收营业税改征增值税，其计税方式也由原先的价内计税改变为价外计税，带来了从租计税房产税计税依据“房产租金收入”的混乱。要想说清楚“营改增”新政后从租计征房产税计税依据的变化，正确计算房产税，必须弄清四个问题。

问题一：营改增后，从租计征的房产税计税依据含不含增值税？

为配合新政的执行，财政部、国家税务总局在《关于营改增后契税 房产税土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）中，明确规定“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。”在计征房产税等税种时，“税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。”同时，对于享受减征、免征增值税优惠的纳税人，还专门规定“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”因此，2016年5月1日后，纳税人从租计征房产税时，其计税依据不含增值税。

问题二：出租房产增值税计税方法有几种？如何确定？

“营改增”后要想确定从租计征房产税计税依据，必须先要弄清楚增值税如何计算。当前，纳税人出租房产一般存在三种情形：一是单位和个体工商户出租2016年4月30日以前取得的房产，二是单位和个体工商户出租2016年5月1日以后取得的房产，三是其他个人出租房产（住房、其他房产）。增值税计税方法也存在两种方式：一般计税方法和简易计税方法。按照纳税人增值税纳税资格的登记种类的不同，其计税的方式和依据也各不相同。详见下表：

需要注意的是：一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。同时，对于一般纳税人存在多套房产出租，可能存在不同房产适用不同增值税计税方法选择的情形，不仅需要向国税机关备案，更要向地税机关备案。

问题三：一般计税方法从租计征房产税计税依据如何确定？

出租房产实行（或选择）增值税一般计税方法的，其增值税应纳税额为“当期销项税额－当期进项税额”，当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。无论纳税人当期实际缴纳的增值税额多少，其从租计征的房产税计税依据——“不含增值税”的租金收入，就是增值税发票中列明的“销售额”，即：取得的全部租金收入按照11%的增值税率折算后的金额。计算公式如下：

从租计征房产税计税依据＝全部租金收入÷（1+11%）

即使纳税人不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区），增值税按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税的，其从租计征房产税计税依据仍然是“不含增值税”的租金收入，在房产所在地地税机关申报缴纳。即：

从租计征房产税计税依据＝全部租金收入÷（1+11%）

问题四：简易计税方法从租计征房产税计税依据如何确定？

选择（或实行）简易计税方法的纳税人，由于国家对小微企业和个人（个体工商户和其他个人）出租住房的增值税优惠，其从租计征房产税的计税依据，不能简单地等同于按5%征收率折算不含税租金收入，应区分不同的情况分别确定：

1、一般纳税人选择简易计税方法的，从租计征房产税计税依据是“不含增值税”的租金收入，即以收到的全部租金收入，按照5%的征收率折算，计算公式如下：

从租计征房产税计税依据＝实际全部租金收入÷（1+5%）

2、小规模纳税人实行简易计税方法的，因纳税人可能享受小微企业免征增值税优惠、以及开具增值税发票种类的不同（增值税普通发票、增值税专用发票）而不同，其从租计征房产税计税依据不能简单地等同于“不含增值税”的租金收入，其“免征增值税的，确定计税依据时”，“不扣减增值税额”，即不扣除减免的增值税额，具体如下：

——满足小微企业增值税优惠条件的纳税人，出租房产开具增值税普通发票免征增值税的，确定其从租计征房产税计税依据时，“租金收入”“不扣减增值税额”，即为实际收到的全部租金，无需折算“不含增值税”的租金收入。

——满足小微企业增值税优惠条件的纳税人，出租房产开具增值税专用发票的（全部或部分），不享受免征优惠，应按规定征收（或预缴）增值税，其缴纳的增值税额应予在“租金收入”中扣减。具体如下：

从租计征房产税计税依据＝实际全部租金收入－开具增值税专用发票缴纳的增值税额

3、其他个人采取一次收收取租金或预收款形式出租不动产，取得（预收）的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊。分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。其房产出租的房产税计税依据的计算同小规模纳税人简易计税方法。

对于个体工商户和其他个人出租住房的，按照现行增值税新政，适用优惠政策减按1.5%征收的，其“免征增值税的，确定计税依据时”，房产税计税依据应为“租金收入不扣减增值税额”。即：

实行优惠税率的其他个人出租住房的租金房产税计税依据

＝全部租金收入－（全部租金收入/(1+5%)*1.5%）

=全部租金收入－实缴增值税额

综上，实行简易方式计税的房产出租房产税计税依据，可以简单地记为：实行简易方式计税的房产出租房产税计税＝全部租金收入－实缴增值税额

作者：李欣

作者单位：安徽省安庆市地方税务局迎江区分局

来源：中国税务报客户端

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