梅州城区的楼盘。何森垚 摄

10月，梅州楼市迎来“金九银十”的黄金期，在全国各地密集出台房地产调控新政的背景下，短短7天时间，梅州的一些楼盘项目仍创下今年以来一周销售额新高。

究竟是哪些人带来了购房热潮？又是哪些楼盘最吃香？20城楼市调控对梅州楼市有什么影响？

●南方日报记者 黄思华

黄金周大品牌楼盘“吃香”

“今年国庆假期，销售额比去年增加了30%，接近6000万元。”“7天一共卖了将近240套住宅，销售额1.5亿元，比去年降了一些了。”……这是国庆假期过后，记者走访梅州楼市时听到的一些声音。

记者走访梅州城区部分项目发现，国庆期间，楼市延续了去年以来的热度，新房市场仍旧呈现上涨趋势。不论是大品牌开发商旗下项目还是中小项目，其销售成绩都不错，即使销售量有下降的项目，跌幅也不大。据梅州市住房和城乡建设局数据显示，10月1日至9日，新建商品住宅成交量创下半年以来的短期销售新高，梅州城区商品房成交8.51万平方米，其中商品住宅成交648套、7.94万平方米。

从开发商的规模来看，由于房源与品牌方面的优势，全国一线品牌房企旗下项目销量保持高位，中小型企业开发项目的销售却并不突出。记者从市住建局的官网上查到，国庆的网签数大部分还是集中在大型的楼盘，本土的小型开发商面临着不小的去库存压力。

从区域内各楼盘销售数据来看，梅江碧桂园、客天下、梅州富力城等品牌项目销量均保持在100套以上，有些甚至超过200套；而梅州东汇城、客家新天地、钻石花园等项目销售量都在两位数徘徊。业内人士分析，国庆期间，一线品牌项目的销售量几乎是中小型项目的三倍，如果将整个国庆期间的销售量比作一个蛋糕，将近八成被一线项目分走。这也从侧面反映出，越来越多的购房者热衷于品牌开发商，看重开发商和房屋的品质。

返乡客仍是买房“主力军”

在看了21个楼盘后，原打算在深圳置产的李女士终于下决心趁着国庆假回老家梅州就业买房。

21个楼盘是李女士半年来的看房记录。在过去的半年里，她见证了深圳房价的飙升：“3月初，我还能在深圳市区找到每平方米50000元的房子，而9月底同位置每平方米涨了将近一半。”

“这些市区90平方米左右的房子，大部分楼盘的月供为10000多元。”月供远远高于李女士的工资：“我现在一个月工资还不到10000元。”最后，李女士还是选择回到家乡，买了一套132平方米的大三房。

“在我们的客户之中，返乡客占了不小的比例，尤其是在节假日，有时候甚至占了80%。”梅州富力城相关负责人说。

市住建局数据显示，“金九月”量价齐升，梅州市区成交套数1541套，环比上涨23.7%；成交面积19.7万/㎡，环比上涨24%；均价5476元，上涨2.5%。其中，江南片区成交443套，环比上涨12%，成交趋势收紧；均价6860元/㎡，较8月上涨760元/㎡；江北片区销量为333套，环比上涨33%，均价5512元/㎡，下滑407元/㎡；新县城成交765套，环比上升27.5%，均价4625元/㎡。

对此，业内人士表示，江南片区的量价上涨主要是因为新楼盘的入市，拉升了价格，增加了房源。从全市范围来看，量价齐升的背后，梅州楼市去库存步伐保持了节奏，在一二线楼市热的情况下，返乡客的主力效果依然明显。

“对于一线城市和热点二线城市来说，投资情绪旺盛是一个突出的特点，相对比起控房价、防风险、防泡沫的一二线城市而言，三四线城市的重点依然是去库存。”

梅州房价在省内尚处低洼区

10月8日，上海、南昌楼市调控新政“露脸”，这轮始于9月30日的楼市调控政策发布期告一段落。在这9天里，出台新政的城市超过20个，广东省内的深圳、广州、佛山、珠海、东莞等名列其中。

“可能在未来一段时间内，这些城市的限购政策还将持续存在，而这对于梅州来说，也是一个机遇。”客天下营销中心总监李日锋提到，“今年，客天下的外地顾客买楼量迎来新高，从潮汕、珠三角地区过来买房的占约七成。”

李日锋告诉记者，不少买房的客户都看中了梅州平稳的房价与未来的潜力。“随着之后高铁的开通与高速公路的完善，梅州与珠三角、闽赣城市的距离将会越来越近，目前我们的房价在省内尚处于低洼区，在大城市楼市涨跌难测的背景下，部分资金也会逐渐流向三四线城市。”

■记者观察

三线城市楼市发展

仍要从供给端发力

近段时间，全国多个城市纷纷出台楼市调控政策，还有一些城市还出台了购房风险提示，目标是要遏制不理性的投资“热度”。

有分析称，一二线城市买房门槛提高，资金可能会逐渐分流到三四线城市。对此，笔者认为，这次调控可能会使一二线城市的房地产价格上涨小周期终结，但是对于三线城市的梅州来说，两者不一定有因果之间的关系。

回顾过去10年来的楼市政策：2005年，“国八条”拉开调控房价的序幕；2007年，“国六条”出台，政策收紧；2008年，上半年楼市调控持续加码，量价齐跌，但随着金融危机的爆发，从9月央行降低贷款利息开始，一系列政策由“控制”向“救市”的态度转变；2009年到2013年，从“国四条”开始，政策再度从宽松转向调控，“新国十条”“新国八条”“新国五条”陆续出台，使得各地房价陆续回落；2014年，各地方政府逐步取消限购限贷政策以及“930新政”等政策的出台，最终导致楼市逐步回暖。而这些，并没有对于梅州楼市产生非常明显的影响。对于三线城市来说，楼市的发展关键还是要从供给端发力，从房地产政策之外，寻求更加宏观有效的举措加以引导。

城市安居，重在乐业。楼市热不热，还是要由所在城市的生活环境、就业机会和经济发展等方面来决定。城市发展不能只是房地产一头热，如果没有强有力的产业支撑，那么也很难吸引到人。

因此，若要房地产长期健康发展，三线城市还得自己有“市场”。