2016年以来广州楼市成交保持高热度,3-8月全市商品住宅成交量连续6个月保持每月110万平方米左右的高位水平。1-8月,广州商品住宅累计成交870万平方米,同比增长30%;同期全市商品住宅新增供应面积仅590万平方米,供需缺口达280万平方米。

全市商品住宅库存持续下降,存量面积由今年初的1405万平方米降至9月初的1197万平方米,消化周期由今年初的15个月缩短至当前的10个月。缺货行情支撑全市均价稳步上行,8月全市均价为17600元/平方米,同比涨幅为15%。据合富辉煌最新的分析报告指出,今年的10月楼市黄金月,广州一手住宅市场将出现“缺货效应”,即使是近郊区域也可能出现供不应求的局面。

“缺货效应”由市区向外围区域传递

中心五区货量稀缺,2016年1-8月商品住宅新增供应和成交面积分别为11万平方米和28万平方米,供应与成交的比例大体为1:3。其中,越秀、海珠、白云三个行政区仅有零星新增供应、缺货程度高;荔湾、天河得益于近年由政府主导的集中土地出让,新货补给较多;广钢新城、奥体板块成为目前中心城区的主力供求区域。

广州外围六个行政区年内商品住宅成交均超过新增供应三成以上。其中,黄埔、增城受益于区域内强劲的购买需求,库存大幅下降、当前消化周期仅为6个月左右;南沙消化周期亦仅有10个月左右。全市多个支撑区域楼市成交的外围板块(包括番禺的广州新城;黄埔的长岭居、科学城东、知识城;增城的新塘中心、教育城等多个板块),消化周期均在6个月以下,呈现明显的“供不应求”特征。

除上述区域外,番禺的华南板块和市桥板块,100平方米以下面积段户型产品呈现明显的“货量不足”特征。这两个板块100平方米以下户型存量面积仅占总存量的26%,且高度集中在祈福新邨等个盘。这意味着刚需买家在区域内的选择面将非常有限,“合心水”的刚需产品“一货难求”。

合富辉煌认为“缺货效应”是近段时间以来部分区域快速涨价的主要推手。据分析,在市场货源紧张的前提下,8月份两宗土地成交对包括中心城区荔湾广钢新城、天河奥体;外围黄埔及增城等区域楼市成交量、价起刺激作用,部分优质项目开售价格及去化率均有明显提升。合富辉煌认为,在土地市场的刺激,更多的是建立在区域“供不应求”的基础之上,预计后续时间政府将通过调整供地策略以稳定市场预期。因而,广州楼市在进入“黄金月”乃至四季度之后,“供求关系”将主导未来市场变化。

“黄金月”可售新货约4.5万套

合富辉煌预计,“黄金月”期间全市约有4.5万套可售新货,其中,中心区的占比将低于两成(18%);外围区域仍是供货重心,占八成货量(82%)。从货量的具体分布来看,中心五区可售新货最多为广钢新城所在的荔湾区,外围区域可售新货多数集中在东部的黄埔、增城两区;花都区供应则是万达文旅城占“大头”(单个项目可售新货达2000套)。

在今年的10月楼市“黄金月”,老城区仍然有热点区域,那就是广钢新城。据统计数据显示,中心城区一手住宅的货量主要也是集中在广钢新城。黄金月中心区可售新货约8200套,其中广钢板块新货量达3000套。广州传统老城区仅有星汇海珠湾一个项目的货量超过200套,此外仅有荣延府、中源御品两个新项目少量供货。广钢新城是距离传统老城区最近且货量最充足的货源地,预计将承接大量来自中心城区的置业需求。老城区看“广钢”,广钢新城无疑将成为“黄金月”期间一大市场热点。

而外围主力板块可能在10月仍然继续处于“供不应求”的状态。其中黄埔、增城虽有较多新货补充,但亦难满足市场胃口。

在经过今年前三个季度的快速供应,近郊热点区域的供应开始有点跟不上市场的步伐。合富辉煌数据显示,在10月不少热点区域都可能出现新增供应不足的情况。科学城东(黄埔)、知识城(黄埔)、广州新城(番禺)以及明珠湾区(南沙)预计新货补给较少,尤其位置较好的热销盘货量稀缺,继续呈现明显的“缺货”特征。

而有些区域尽管新货会比较多,但却处于现时成交最火的时期,预计也会处于供不应求的状态。分析指出,长岭居(黄埔)、新塘中心(增城)、教育城(增城)以及南沙中心(南沙)板块,预计“黄金月”期间将有较多新货补给。这几个板块的可售新货量均在3000套以上,但货量较多集中在非品牌项目。当前这些区域的品牌指标楼盘“炙手可热”,去货速度惊人,热销盘推货单日销售量两三百套已成常态。在当前市场环境之下,品牌项目新货预计一经推出将遭遇“争抢”,即使是实地常春藤、碧桂园凤凰城等可售新货预计超过400套的项目,亦将难以满足市场的需求。

而华南板块(番禺)、市桥板块(番禺)预计将延续“结构性缺货”特征。预计“黄金月”期间中小户型补给仍主要集中在祈福新邨单盘。而可售新货较多的东湖洲花园、海怡半岛等项目则以大户型产品供应为主。

大户型当道小户型更抢手

在今年的“金九”中小户型成为市场当中最受关注的产品。而随着今年前三个季度的中小户型的大量推新以及市场行情走好刺激大户型产品积极推货,使得10月楼市“黄金月”的产品走势逐渐向大面积倾斜。特别是在此前销售力度较大的近郊板块,中小户型或将是10月最为抢手的产品。

10月楼市黄金月将从国庆开始,不少楼盘都已经在为这个销售节点做最后的蓄力。记者发现,目前市场上比较热门的项目,在经过今年前三个季度的发力供应之后,如今都将主要的力量放在了“楼王”或者是“豪宅”上面。

在市区,无疑是大面积产品最为集中的区域。在房价上涨的背景下,市区的楼盘在产品类型上都纷纷走“大”。如当下江景豪宅的经典项目珠光御景壹號,记者了解到该项目在国庆全新推出的A7栋南向一线望江奢适大宅,面积就非常大,户型集中在208-315平方米。据销售人员介绍,由于拥有超宽楼距,通风采光良好,拥揽三江汇聚,可观赏270°江景,这批产品均价约66000元/平方米。即使是御景壹號加推复式四房江畔奢宅面积也达到92平方米。而该产品也可以做到户户望江,实用率高达160%,4.5米大气层高。据介绍,四房产品的均价约43000元/平方米。

“黄金周近郊区肯定会有一定量的中小户型推出,但是如果对比市场的需求来说,应该属于供不应求。”有楼盘负责人向记者分析认为,在10月黄埔、增城、从化都会有不少楼盘推出刚需的中小户型,但是从量来看,中小户型的比例将比往年要少。合富辉煌的分析报告就指出,作为往年刚需产品供应的大区,番禺在今年10月就将出现“结构性缺货”,而缺失的正是中小户型。记者了解到,作为番禺现时主力的中小户型供应大盘,祈福新邨从金九开始就已经出现“推货即清”的情况。据了解,此前该楼盘加推的全新一栋单位货量为41-95平方米刚需户型,一推出就被买家抢光。而这种情况可能在10月番禺的一手住宅市场中更为明显。

中小面积的户型在10月将集中在增城、从化等区域,但供应的货量也并没有往年那么大量,很多楼盘都处于清尾货的时期。如合生湖山国际在售四期“峰景“组团9栋、10栋、11栋、14栋、15栋尾货,带装修发售,户型为89-90平方米两至三房,均价16000元/平方米。有中小面积产品组团推新的并不多见,如碧桂园凤凰城将于国庆推出新组团新都荟,产品包括建面75-140平方米二至四房洋房新品。

【记者 蒋劲劲】