为盘活库存，清远市金裕房地产开发有限公司在其所开发的一个楼盘“金茂翰林院”里打造全新的电商产业园：金创电商产业园，而且初成规模，目前已经有40多个企业入驻。 南方日报记者 曾亮超 摄

去库存和电商有啥关系？把电商产业装进房子里，让房子产生效益，孵化出更多电商企业，让房地产开发者获得持续的现金收益。

目前市场所流行的思维中，通过降价、打包出让、房贷降息、直接补贴……最终将房子卖出去，是当今房地产市场去库存的主流方式。

为盘活库存，也有一些房企开始了尝试，清远市金裕房地产开发有限公司在其所开发的一个楼盘“金茂翰林院”里打造全新的电商产业园：金创电商产业园。

半年多时间初具规模

金茂翰林院一负责人坦承，做电商产业园一开始并不在他的计划中。他们的盘位于清远市中心区域静福路，该路段聚集有多个写字楼和商业广场项目，未来成长空间大，原本销售不成问题。

然而受市场大环境影响，去年上半年开始他便感受到了巨大销售压力，采取多种办法仍旧无法得到根本改善。一次电商投资的机缘改变了这一境况：该负责人决定将写字楼全部做成电商产业园，建筑面积总共约1.33万多平方米。

“尽管我们涉足电商，但并不是我们的长项，因此产业园区的运作全部交给专业人和公司。”金茂翰林院上述负责人对自己定位很清晰，提供场地、一定资金支持等。据了解，产业园目前由清远市蚂蚁电商服务有限公司和金创电商服务中心来具体运作，包括招商、园区设计、装修以及其他服务。

如今，在只有半年多的时间里，电商产业园已成规模：9月23日记者在现场看到，三四楼已经驻满企业，大部分企业进入办公状态；二楼正在进行紧张装修施工。金创电商服务中心负责人黄海涛介绍，二楼已经有部分电商企业签约进驻，整个电商产业园已有40多个企业入驻，还有20多个项目在孵化。

租金不赚钱为何也要做？

据了解，目前该写字楼每月每平方米租金为15元。据悉，目前市区主要写字楼租金单价在45元以上，也就是说，该产业园租金不到市场的1/3。

“单纯来看，肯定不赚钱。以租的形式估计，十几二十年都收不回成本。”该楼盘负责人是这样来算的账，他认为做成产业园后，整个楼盘盘活了：大户型剩余不到10套，公寓和楼下的商铺也很快卖完。而且随着众多企业的入驻，规模效益出现，带动公寓的出租。记者现场看到，公寓楼栋已经有多个文化公司入驻，还有一些正在装修。

该负责人表示，现在对卖写字楼没有一开始那么强烈，一是因为体量不大，二是整个地段还有很大成长空间，多个写字楼、商业广场聚集，因此有信心持续做好电商产业园，同时使物业持续增值，“我们公司已将主要精力转向该产业园附近的另一个项目金茂公馆。”

产业园提供为上下游产业链服务的电商平台

事实证明，金茂翰林院开发商的这个决定及时赶上了清远电商发展潮流和政策：在9月22日结束的2016年度清远市“市级电子商务产业示范园区”名单公示中，金创电子商务产业园榜上有名。满足这一评选标准的，清远仅此三家，另两家为清远市清新区农村电子商务产业园和阳山县电子商务物流产业园。

清远市电商行业协会秘书长郑福新告诉南方日报记者，目前，清远电商产业园主要是农业电商比较多，金创电商产业园比较独特，科技含量比较高。除了为电商企业提供日常服务外，还为传统工业企业提供电商解决方案，并整合电商企业上下游产业链，支持电商企业模式创新。

据了解，目前该电商产业园布局分为众创空间和加速器部分，前者主要是为孵化项目和企业，进驻项目有20多个；后者一是进一步孵化草创企业，二是整合电商产业链条，引进各类优质的电商企业。

记者在现场看到，目前进驻的有专门做图片视觉处理的公司、物流企业，有将监控系统和大数据处理结合的科技企业等。还进驻有苏宁云商、红萝卜等实力大企业。

清远市众艺视觉设计有限公司技术副总监李靖介绍，其公司主要为网站、电商网络平台、婚纱摄影提供图片处理。该公司刚进驻金创电商产业园才几个月，但成长迅速，公司运营采取“电商模式”，核心就是分享：所有人都是“老板”，设计员只需缴500元租金，公司提供业务和项目，而每个项目的营业额四六分成。

■记者观察

去库存不只是卖楼一种方式

在采访中，有一些观点认为，金茂翰林院的做法并不特别，类似操作手法清远有一些大房企做得很成功。

确实，去年有三个楼盘做过尝试：云山诗意 ( 详情 图库 团购 点评 )牵手途家网，时代花城 ( 详情 图库 团购 点评 )牵手四叶草物业管理有限公司，碧桂园山湖城引进酒店管理方。他们都有一种共同操作手法：开发商和合作企业签约后，以承诺给固定的返租或者保底返租形式鼓励投资者投资买房，产品主要为公寓。

不过以产业园运作的形式却不多。据清远市商务局网站公开数据显示，今年上半年清城区、连州市新建2个电子商务产业园区，激活存量房产2万多平方米。

在传统观念看来，产业园一般不在市中心，因为市中心房租相对比较高，孵化的企业对租金等成本的承受能能力较弱。实际上，金茂翰林院和金创电商产业园的结合，有些类似产业地产的概念，和近几年流行起来的孵化基地有些类似，目前清远类似模式的有华南863科技园、天安智谷，均不在市中心，而是在清远高新区科技园区。

对于产业地产，百度百科这样解释：以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。产品形式以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，打造产、学、研产业集群。金创电商产业园或许达不到这个标准，却很接近。

在中央与地方的去库存计划中，也有类似计划：一是支持各地政府出台政策，引导支持房地产开发企业将库存工业、商业地产改造为孵化器和众创空间；将库存商品房改造用于扶持养老、旅游等事业发展。二是引导开发商持有并长期经营商业办公楼，促进房地产开发模式转型升级。

可惜，这两项往往被忽略。当前对去库存的主流认知依旧是卖楼，卖出去了才算是去了库存。做这类产业园区产生效益需要一定时间，和当前流行以卖楼为主的赚快钱思维格格不入。金茂翰林院的做法，为去库存提供了一种新思路，毕竟，单纯建好楼、卖完房，然后拍拍屁股走人的时代在逐渐远去。