量价齐升——中国楼市在过去的一个月中依然持续着“高烧”模式。 

尽管部分热点城市陆续出台了新一轮的限购限贷政策,但是资金依然更迅速地找到一个又一个新的目标。就在杭州市9月19日突击限购之后,9月22日即有媒体曝出“9月21日下午,一名带浙江口音的男子一下子买走成都高新区某楼盘60套房,总价9800万元。” 

房价随之水涨船高:国家统计局9月19日发布的数据显示:8月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有64个和57个,分别比7月增加13个和6个。 

房价还能涨多少?房价还要涨多久?现在难有答案。不过《中国经营报》记者注意到,在日前召开的 中国银行[0.00% 资金 研报] 业协会第七届会员大会二次会议上,银监会主席尚福林已经提醒要加强对房地产信贷压力测试和风险测试。 

“信贷即房贷”难持续 

关注最近两个月的金融信贷数据,就不难理解这个提醒。 

8月新增社会融资总量1.47万亿元,8月新增金融机构贷款季节性回升至9487亿元,其中居民中长期贷款新增5286亿元,个人按揭贷款的占比达到了71.2%。而在此之前的7月份,金融机构贷款增加4636亿元,但同期居民中长贷新增4773亿元,房贷占信贷的比重甚至突破100% 。 

信贷加持的背景下,8月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有64个和57个,分别比7月增加13个和6个;持平的城市分别有2个和4个,分别比7月减少1个和3个;下降的城市分别有4个和9个。 

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称,环比来看,一二三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均比7月有所扩大;同比来看,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅在连续三个月收窄后有所扩大,二三线城市则继续扩大。 

眼下,楼市到处弥漫着“追涨”心态。9月18日,中国人民银行发布了《2016年第三季度城镇储户问卷调查报告》,对全国 50 个城市2 万户城镇储户进行的问卷调查结果显示:53.7%的居民认为目前房价“高,难以接受”,较上季提高 0.3 个百分点,但42.9%的居民认为目前房价“可以接受”,还有3.4%的居民认为“令人满意”。并且,未来 3 个月内准备出手购买住房的居民占比为 16.3%,较上季提高 1.3 个百分点。 

据 广发证券的测算,2014、2015、2016年居民户中长期贷款月均新增分别为1858亿元、2542亿元、4532亿元,同比分别增长-0.9%、36.8%、78.3%。同时,该券商统计数据还显示,从趋势上看,按揭贷款占零售贷款的比重从2013年最低位的59.7%,稳步回升至65.9%。 

但易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示,“货币宽松是一个可以解释的变量,这使得各类资金比较充裕。但单纯货币因素并不能解释房价暴涨地价暴涨等原因,关键是资金的流动方向。目前避险情绪比较重, 认为房地产是资金的避风港。” 

房贷高增长是否持续?前海开源基金执行总经理杨德龙对记者表示,“近月信贷增长主要是住房按揭贷款的增长,房价上涨跟货币发行有一定关系。由于目前房地产仍比较热,预计信贷增长还会维持一段时间。” 

然而, 海通证券首席宏观分析师姜超则发研报称,上半年银行盈利依然要靠规模冲量,由于2016年上半年地产火爆、企业投资低迷,使得银行新增信贷中房贷占比猛增、企贷占比回落,但房贷高增长持续性存疑。 

“居民买房以后会压缩基本的生活消费,这是一个很大的问题。另外,买房后对于增值的预期很大,也会对房产价格波动过于敏感。”严跃进坦言。 

未来政策或进一步收紧 

厦门、武汉、南京、苏州等二线城市相继开始实行不同程度的限购或限贷举措,以抑制房价过快上涨。更据公开统计数据显示,8月房价环比涨幅前20名城市里,有一半已经开启新一轮调控。 

“一线城市的房价偏高,部分投资投机资金开始撤出一线城市,进而进入二线城市,部分二线城市从限购、限贷等层面积极收紧政策。”严跃进表示,从政策导向看,部分房价上涨过快的城市,后续也会陆续出台各类收紧政策,比如说模仿杭州落实“市区限购、郊区不限购”的差别化调控政策。 

“关键是信贷方面能够把控住,那么风险就不会太大。”严跃进对记者称。楼市调控政策可用的招数其实很多,比如说提高二套房的交易成本、类似契税等费用。或者对各类房贷申请频繁的现象进行管制,此类贷款甚至包括消费贷等需要管制。“如果信贷方面能够把控住,那么风险就不会太大。”严跃进对记者称。 

实际上,除了金融机构,民间金融也在为房价推波助澜:盈灿咨询数据显示,2016年1~8月,共有773家P2P网贷平台涉及房贷业务,成交量为1256.50亿元,约占网贷行业总成交量的10%。值得注意的是,涉及房地产抵押贷款的平台约有200家。 

9月18日,中国 建设银行发布的“建鑫2016年第二期不良资产支持证券”公告显示,从2015年以来,个人住房贷款不良资产率不断攀升。根据建行2015年和2016年发行的4期针对个人住房贷款不良资产支持证券中,深圳、上海、苏州和廊坊等均位列前十之内。这些也是此轮房价上涨的“排头兵”。 

“目前央行重启28天逆回购,旨在改变资金结构,防范债市高杠杆。当前地产泡沫扩大,美联储加息概率仍高,均对宽松构成制约,预计货币政策保持中性,短期难松难紧。”姜超解释称。 

记者注意到,市场曾预期的降准降息迟迟未出台,央行今年以来在投放方式上更多使用MLF、逆回购等货币工具。 

考虑央票及逆回购顺延到期的影响之后,9月12日至9月22日期间八个交易日,央行公开市场操作分别净投放资金1501亿元、1000亿元、1350亿元、1400亿元、1700亿元、1400亿元、1200亿元、1600亿元,累计净投放11151亿元。 

房价还能涨多久?瑞银证券中国首席经济学家汪涛建议,要监测房地产市场是否会强劲复苏、大幅助推经济增长,投资者应继续关注房地产销售,因为销售的强劲增长通常会推动新开工,进而带动房地产投资。与此同时,如果更多城市房价和地价快速上升、房贷增速及其他相关杠杆快速攀升,那么国家就更有可能大幅收紧政策、给房地产市场降温。