深圳市盐田区依山傍海,生态资源得天独厚。改革开放以来,盐田区逐步形成港口物流业、旅游业、总部经济、高新技术产业等为支柱的现代产业体系。然而,快速城镇化的过程,也让盐田的土地空间资源日益紧缺。有统计数据显示,若不包含后期填海区域,盐田现存可建设产业用地所剩无几,而且部分建成区的城市功能也已经不能满足发展的需求,在这一背景下,盐田区如何紧抓“东进战略”机遇,加快建设“两区两城”,打造现代化国际化先进滨海城区?

通过城市更新对城市的存量土地进行二次开发,是盐田区推动城区实现“华丽蜕变”的关键性抓手。盐田区落实东进战略行动方案(2016-2020年)提出,盐田将实施空间拓展延伸计划,未来五年将加大土地整备力度,全面推进城市更新改造项目实施,完成城市更新建设项目13个,启动建设项目12个。

凡事预则立,不预则废。笔者也注意到,“十二五”期间,盐田区针对旧工业区、旧住宅区、老旧仓储物流园区、盐田河临港现代服务产业带等开展了一系列课题研究。目前正在开展盐田区城市更新整体规划研究。根据盐田区城市更新“十三五”规划,未来五年,盐田区将通过城市更新逐步实现盐田区环境品质的普遍改善,促进盐田区产业结构升级和空间布局优化,提高城市土地资源配置效能,努力把盐田建设成为经济繁荣、社会稳定、生态环境优美、空间布局合理、设施完善的生态型海滨城区。

打造高品质公共空间

沙头角片区将被打造成山海生态宜居行政中心

在不少居民的印象中,盐田区虽然生态优美,资源丰富,但由于先天规划滞后和基础设施短缺,一些区域的早期城市建设已经不能满足城市的发展需求,老城区大部分建筑高度密集、缺乏公共开敞空间、街头绿地、停车场地,居住、商业、工业高度混杂现象较多,制约了城市生活品质的提升。

“十三五”期间,盐田区将通过城市更新打造高品质公共空间,努力梳理出宜居、宜业的整体城市品质。“特别是要通过城市更新重点项目的推进实施,带动旧工业区、旧住宅区和城中村功能及空间形象与邻近城市功能区的对接,优化盐田区空间布局。”盐田区城市更新局相关负责人表示。

在城市更新策略上,盐田三大片区中的沙头角片区定位为山海生态宜居行政中心,将通过重点片区城市更新,打造深圳东部的商务休闲和舒适优美的宜居中心城区;盐田片区重点推进盐田河临港产业带,重点开发区域城市更新项目,打造特色战略性新兴产业集聚区;梅沙片区定位为“滨海旅游,生态核心”,将高标准启动小梅沙片区整体改造,推动滨海海岸线特色提升,拓展海上休闲空间,打造独具海洋文化特色的高端旅游新岸线。

助推产业转型升级

整合盐田港后方陆域土地资源、鼓励旧工业区升级改造

城市更新也将成为助推产业升级的重要推手,盐田三、四村和西山吓村整体搬迁项目就是一个很好的例子。

据介绍,目前盐田三个村共13个自然村星罗棋布于后方陆域,严重影响了土地的集约利用,空间整合差,资源无法共享。盐田区政府为贯彻市委、市政府实施“港口强市”重大战略,决定启动盐田三、四村和西山吓村整体搬迁项目,进一步整合盐田港后方陆域土地资源,为东部现代港口物流业发展提供土地资源保障。

目前,盐田区在落实深圳“东进战略”的行动方案中已经提出了启动全球航运物流枢纽城区支撑计划,将打造“一带一路”华南远洋主枢纽港,加快盐田河临港产业带规划建设以及推动港口物流业高端化发展。而通过盐田三、四村和西山吓村整体搬迁可以充分整合盐田港后方陆域土地资源,优化城市空间功能结构,促进区港联动,为产业发展提供发展空间。

未来五年,盐田区的城市更新将着眼于整合优化产业布局,以构建“高端化、总部型、低碳化、集群化”的现代产业体系为目标,鼓励现代制造业园区内的旧工业区升级改造,打造优质创新空间、载体和公共服务平台,以此促进总部企业集聚,服务于国际生命健康产业创新中心和国家自主创新示范区盐田园区建设。

完善公共配套设施

“十三五”期间城市更新将为盐田增加2所小学、5所幼儿园

随着盐田城区的发展,市民对于优质民生配套的需求日益增长。盐田区城市更新局相关负责人表示,“十三五”期间,将通过城市更新加快完善盐田区的公共配套设施、市政基础设施、道路交通设施建设,加快城市空间和功能的战略性优化,努力使盐田区的城市形态、城市环境、城市管理等接近国际一流城市水准。

目前,盐田区在建及规划已批项目共12个,其中在建项目7个,盐田区城市更新局相关负责人表示,按照该局对城市更新项目的全面梳理,预计可在“十三五”期间通过城市更新项目的实施落实好包括:2所小学,合计42个班以上;5所幼儿园,合计40个班以上;6个公交首末站在内的独立占地公共配套设施;同时落实好包括社区警务室、社区管理用房、社区服务中心、文化活动室、社区健康服务中心、社区老年人日间照料中心、小型垃圾转运站、再生资源回收站、公共厕所、环卫工人作息房等在内的非独立占地公共配套设施面积2.8万平方米以上。

良好生态环境是最公平的公共产品,是最普惠的民生福祉。根据盐田区落实东进战略行动方案(2016-2020年),盐田区将启动国家生态文明先行示范区建设计划,巩固生态环境优势,推进低碳城区建设。为配合这一战略,盐田区将在城市更新过程中实施计划、规划、实施、管理全过程低碳化更新,推行低碳生态更新模式,维护生态安全格局,实现城市人居环境和生态环境的明显改善。

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“十三五”期间,盐田将完成城市更新建设项目13个,包括:径口村改造、梧桐山隧道口北侧地块城市更新、沙头角林场改造、十八小区改造、恩上村改造、东顺邮局片区改造、东顺宿舍变电站综合楼改造、太平洋工业区升级改造(一期)、东湾工业大厦改造、协和电厂改造、盐田三村四村和西山吓村整体搬迁、成坑村改造、上坪村改造等。

启动建设项目12个,包括:沙井头村改造、桥东片区老住宅区改造、海涛花园改造、太平洋工业区升级改造(二期)、金斗岭工业区改造、马留畲工业区改造、20小区城市更新改造、杨梅新村更新单元、龙眼园旧村改造(二期)、盐田旧墟镇改造、小梅沙村城市更新项目、特发小梅沙用地整体开发等。

■链接2 正在推进的重点项目

1.盐田旧墟镇更新项目 “打造成深圳的渔人码头”

位于盐田街道的盐田旧墟镇,范围包括享誉深圳的海鲜街。拆迁范围21.9公顷,现状建筑面积约25万平方米。规划将盐田旧墟镇打造成深圳的渔人码头,具有领先水平蕴含独特海洋文化的国际港口海滨新城。

项目届时将配备小学、幼儿园、邮政支局等配套设施,以及配建保障性住房。目前该项目正在处理土地历史遗留问题,确定更新单元拆除范围后便可编制专项规划。

2.小梅沙片区整体更新 “

打造成具有国际水准的滨海旅游度假区”

小梅沙片区整体更新单元位于齐头山以东,盐坝高速公路以南,背仔角以西,小梅沙湾海域以北所围合的区域,用地面积约61公顷,其中核心区约40公顷,东部用地约21公顷。按照小梅沙片区发展规划,特发集团将在小梅沙片区重建海洋主题公园、建设高端度假酒店、修建游艇码头等,将小梅沙片区打造成具有国际水准、独具海洋文化特色的滨海旅游度假区。目前《小梅沙片区特发集团用地土地处置一揽子方案》已通过区委、区政府会议审议通过,将于近期上报市政府审批。

3.盐田三村、四村和西山吓村整体搬迁项目

实现社会、经济和环境效益“三赢”

盐田三、四村和西山吓村整体搬迁项目包括拆迁区和安置区两个区域,其中拆迁区位于盐田港后方陆域,包括盐田三村(部分)、四村、西山吓村以及社排、小布村,共涉及4个行政村,13个自然村,合法红线与蓝线用地面积合计为:26.23公顷。根据相关规划和建筑设计方案,安置区规划设计平均容积率为4.0,计入容积率建筑面积共1071000㎡,落实公共配套设施有24班小学、12班幼儿园、社区公园、公厕、小区文化室、社区服务中心、社区居委会、社区警务室、环卫工人休息站、社康中心、邮局、垃圾中转站和菜市场。该项目实施后,可以充分整合盐田港后方陆域土地资源,优化土地配置,实现社会、经济和环境效益“三赢”。