本着吸引广州南站汇聚创新资源的禅城“东大门”奇槎片区建设如火如荼，然而时代地产在奇槎的首个项目却打出了桂澜路商圈作为噱头。这一方面固然是因为地缘更近，另一方面也意味着在地产商看来，桂澜路商圈比禅城商圈对购房者更具吸引力。

前不久宜家的进驻开业，令桂澜路商圈热度再升级，媒体统计整条桂澜路的商业面积接近百万平方米，堪比4个天河商圈的体量。

与老牌商圈祖庙相比，近两年南海核心商圈汇集了更多的“过江龙”，外来资本先后进驻，且都是“明星大腕”级的商业综合体。而禅城少有的明星级“过江龙”友谊商店却短期铩羽。无论在综合体的数量还是体量上，南海似乎都已具备与禅城平起平坐的实力。南海凭借区位优势，商业发展直指广佛同城化，提出“东有天河北，西有千灯湖”的口号。而禅城最响亮的岭南文化名片，在商业竞争中的作用则被认为未达预期。

按照禅桂中心区常住人口约200万左右测算，截至今年底禅桂中心区的人均商业面积将达到1.3平方米，已经超过了人均1.2平方米的通用合理参考标准。也就是说，接下来禅桂商业综合体的竞争将更加激烈。不过，有房地产业专家表示，应从禅桂一体化角度看待禅南两区的商圈发展，两区不同综合体的进驻其实是一个相互填补空白的过程。

“奋斗”两年 南海综合体数量追平禅城

除了开业的宜家，9月底南海还将有另一商业综合体中海寰宇城开张。据不完全统计，截至今年南海核心商圈大型商业综合体数达到13家。其中，像万达广场、万科广场、佛罗伦萨小镇、宜家这样的“明星”都是这两年进驻的。2014年上半年的统计显示，以禅城区为中心十公里半径范围内的城市综合体一共有42个，其中禅城区21个，南海区12个。到了2016年，禅桂中心区在营的大型商业综合体还有26个，禅南两区核心商圈综合体数量已经基本相当。

在南海“明星”综合体快速崛起的同时，禅城也有一批商业综合体开业，包括铂顿城、恒福国际、岭南站NOVA等。不过，这些综合体的影响力却不及宜家、“两万”和佛罗伦萨强劲。媒体报道南海这些“明星”综合体开业时都是一铺难求，人气爆棚，成为一段时间的网络热词。禅城可与之匹敌的友谊商店仅短暂经营后就提前撤场。虽有传闻友谊商店想再入禅城开折扣店，但是确切消息尚未可知。

记者走访季华路商圈内的恒福国际发现，即便在周末其客流量依然不大，基本没有出现过车位满员的情况，主要客户均为附近居民。除了汤臣这样的品牌食肆生意不错外，其他商铺经营一般，其中一家主打低消费的“海洋餐厅”挂出装修的牌子之后已经数月没有动静，一楼一家饮品店也已两易其主，现在的经营者对生意依然不看好。媒体报道称，建成已三年的恒福国际目前开业率仅六成左右。

处在大祖庙商圈范围内的东方广场明珠城一楼和二楼的客流也不算多，导购图上标记“服饰搭配”的三楼全部空置，二楼部分商店也贴出了“店铺装让”的字样。“2013年，承载着许多大品牌的明珠百货撤出之后，这里的客流就开始变少了。”明珠城二楼商户黄小姐说。

不过，祖庙商圈核心区的岭南站NOVA势头不错。尽管仍处于试业期，但还是呈现出一番“新气象”。体感游戏、主题展览等新晋时尚元素十分醒目，虽然商场规模不大，但从设计到入驻品牌都体现着都市范儿。在岭南站三楼经营J&M的王小姐说，“我曾经在凯德广场卖同样牌子的鞋子，价格在250元以上成交量就很低，在岭南站只要款式合适，基本都能够卖得出去。”他家的一款小白鞋刚刚以389元卖给了一位来自桂城的顾客。王小姐透露，从上个月26日开业至今，前来咨询的顾客很多。消费人群集中25到45岁之间，有一定经济实力。一位经营者告诉记者，岭南站NOVA对入驻商家有一定的要求，没有特色的经营项目是不能进入的。

以文促商 商家感觉还需“更大力”

岭南天地一家经营创意饰品的小店，大约10平方米的面积，每月的铺租加水电差不多1.4万元，店主小云说：“尽管自己在广州旺地已有店铺，网店经营得也很不错，但是岭南天地这家店一定要守住，因为绝大多数客人都是来岭南天地的游客，通过这间店了解到我的东西，再在网上购买，这间店铺的价值不是账面上可以计算的。”

与小云的饰品店类似，岭南天地以及祖庙核心区的许多商家，基本都受益于祖庙这块文化旅游的金子招牌。不过，离开祖庙步行不到20分钟的东方广场，受访商家表示感觉不太出来文化旅游对他们的带动作用。吉之岛二楼一家知名女装品牌店主宋小姐说：“消费的人群还是本地人为主，游客很少。东方广场看起来离祖庙不远，但是文化旅游这块是割裂的，你看东方广场哪有什么体现陶文化的景点？根本没有嘛。”

禅城早于几年前提出了“文化+商业”的“以文促商”的商圈发展理念，禅城的确是广佛都市圈内以陶文化为代表的最典型的岭南文化集聚地。不过，正如前述宋小姐所说，这些文化元素至今还没突破“连片”的关卡。“祖庙—岭南天地”片区整体打造得不错，但是向西走到城门头，就已经看不到岭南文化的元素了。当初位于城门头的友谊商店提前撤场时，也曾提到政府没有兑现商圈打造的承诺。向北的东方广场也是如此，不仅没有文化元素，而且从祖庙到东方广场之间，沿路依然存在连片的非常低端的小门面，难免不令游客止步折返。

东方广场德胜楼一家火锅店负责人希望“以文促商还要更大力点，早几年岭南天地还没起来的时候，我们的生意都很好，现在可以说是每况愈下，我左右的店都换了好几拨了，钻石城也难做，整个东方广场都不好做，没有整体的品牌和包装不行”。

同样，即便处在祖庙商圈核心地段的铂顿城，其商家也希望政府能够在以文促商方面做更多文章。铂顿城一家日料店店长说：“目前感觉商场还是主要依靠自身的布置，推出的一些主题也不具有岭南文化特点，仍是比较基本的。铂顿城与岭南天地虽然只隔一条马路，但是感觉却挡掉了不少人气，希望以后能在地下形成一个四通八达的通道，连成一片。”

■商家声音

禅城商圈有啥短板？

A 交通“堵”客

“很多客人说过桂城比禅城好，其实主要还是路况差异，东方广场附近经常塞车。尽管目前为止日子还过得去，但是由于交通问题，今年的客源和销售情况都呈明显的下降趋势，前来消费的客人起码少了三成，销售额减少百分之二十。”在东方广场明珠城二楼租了一家48平方米的店铺卖服饰的媚姐说。媚姐认为东方广场附近部分路段封闭和限行是导致客流量减少的直接原因。

“相比起建新路和祖庙路，万科和万达周边道路比较宽广，城市交通规划相对较好，车辆通行压力较小。”岭南站经营J&M的王小姐说。

与之相比，南海区的桂澜路商圈拥有优越的地铁网络，沿线设有广佛地铁1号线金融高新区、千灯湖、岗、南桂路4个站点，未来地铁6号线奇槎站也将位于桂澜路上。合富辉煌佛山分公司市场研究部总监曹绍林在接受记者采访时曾表示，便利的交通条件是商圈兴旺的硬件基础，大型综合体的人流偏向年轻化，因此公共交通的支撑非常重要。

B 管理缺位

“东方广场现在给人的整体感觉都不太好，这里不像桂城，桂城许多大商场由专门的物业公司统一管理，对商户的限制比较多，在这里商户基本可以为所欲为。”明珠城黄小姐说。

除此之外，在明珠城的商户看来，设施维护滞后也是禅城商业体走向没落的原因。“百花广场就是一个很好的例子，百花广场以前生意很好，但是一直以来都不注重更新，这违背了消费者寻求新鲜感的需求。要生存下去首先要学会进步，但破旧的墙体和陈陋的设施已经使得这个商业体逐渐失去了竞争力。”

的确，随着时代的变迁，消费者越来越看重消费体验，他们更青睐硬件设施齐全、品牌质量高的商业综合体。媚姐直言：“新鲜感会给人带来购买欲望，桂城商业体更新快，而禅城基本处于‘原地踏步’状态。”她建议老商场重修以满足消费者的新鲜感。

南方日报记者 李晓玲 实习生 杨晖桃 马允岐