文|有料哥

又一个“地王”在广州横空出世了。

作为广州市中心城区今年推出的首块住宅用地，广州市荔湾区华大物流地块在8月16日以总价21.3亿元、楼面价35216元/㎡成交。其中楼面价超过了2013年广州南洲路地王均价（楼面地价34590元/㎡），成为广州的单价新地王，业主为雅居乐地产。

今天有料哥就来说说地王背后的话题。

地王效应：周边的楼盘跟着涨

“地王”的概念，经过这几年媒体的炒作，人们早已不陌生。而提到地王，人们的第一反应总是“房价又要上涨了”。

那么地王的产生，或者说高楼面价的出现，会产生什么样的影响呢？

房价与地价，往往被形容为“面包与面粉”的关系。换言之，较高的土地成本，会对该地块楼盘价格产生决定性影响，开发商为了保本，势必会将楼价定在一个较高的水平。而标志性的地王则表现得更加明显。

而此次雅居乐拍到的地块，如果算上建安成本，楼面地价就已接近3.7万/㎡，再考虑开发商保本的因素，待到该地块开盘时，售价达到每平方米5万-6万元也不是不可能的事情。

地块的高溢价拍出，也将直接影响周边，产生“诱涨效应”。可究竟是什么因素促进了周边房价的上涨呢？

事实上这个道理也很好理解，对于购房者来说，高价拍出的地块可谓是一个重要的信号，带来的是对未来该地区房价上涨的预期，因此其入市的信心会有增强；而对于开发商来讲，面对蜂拥而至的购房客，此刻正是坐地起价的好机会。

有料哥在翻阅这两天的相关报道时发现，有媒体记者获悉，新地王地块周边楼盘之一的新世界凯粤湾将于17日封盘涨价。也有媒体报道称，周边地块的华发荔湾荟业也在酝酿涨价。此前该片区内一手住宅的均价在2.8万-3.3万元/㎡之间。

与此同时，楼市健康发展也有可能受到影响。由于地王的出现往往与房企的青睐与投入有关，因此在一线城市与部分重点二三线城市，房企若疯狂拿地，势必会带来新一轮房价暴涨的隐患。

而为了抑制地王的蔓延，今年以来，苏州和南京等城市已先后启动土地限价措施。

深圳全国单价地王纪录今天被上海打破

尽管这几年广州各大城区都不断有区内新“地王”冒出，但如果要看广州全市“地王”，还得追溯到2013年，当时有媒体将这一年形容为广州的“地王年”。

地王的刷新起于“新国五条”在广州正式落地实施。自2013年5月起，楼面地价就被不断刷新。当年的5月6日，白云区同宝路地块拍了18.7亿元，楼面地价25597元/㎡，而到了5月23日，海珠区南洲路1026号地块则拍出了24.6亿元，楼面地价达34590元/㎡的惊人天价。

再将目光转向深圳。去年12月，深圳宝安尖岗山片区A122-0345号地块以27.4亿元被福建中维成功“抢食”，79907元/㎡的楼面价已经高于同年10月北京拍出的7.5万元/㎡的单价地王，一举成为全国单价新地王。

这一纪录直到今天上午才刚刚被打破，上海静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块以最终成交价格110.1亿元被融信集团购得，楼板价100315元/平方米，溢价率139%，扣除商业配套以及配建保障房，实际楼面价约11万元/平方米。

不过深圳还保持着一项纪录：今年6月8日，深圳光明新区一宗商住地块最终拍得140.6亿元，溢价率达159.79%，这也刷新了2016年全国总价地王的纪录。

同在珠三角，广深房价差异大

说完了地王，有料哥接着说说房价。

长期在珠三角工作的人们，肯定经历了这几年房价的一步步上涨，而其中的广州和深圳，则是珠三角房地产最具代表性的两座城市。有料哥翻出了广州和深圳各个城区如今房价和10年前房价的对比，看图↓

通过对比我们可以看出，这十年来，不论是广州还是深圳，各个城区的房价增幅均超过了100%，有料哥根据这个数据计算了一下发现，在广州涨幅最高的是越秀（359%），而在深圳涨幅最高的则是罗湖（339%）。而从直观感受上看，显然大家对于深圳自去年开始的大幅上涨印象深刻，相比深圳，广州的房价虽然也很高，但从均价上看却一直显得十分温和。

由于城市地位和定位的差异，因此在这里不将广深与北京上海进行比对。那么，为什么广州的房价没有想象的那么高？或者说为什么广州的房价没有达到深圳那样的程度呢？有料哥觉得，要从这几个方面来看。

首先看城市面积，深圳土地资源较少，对比即可发现，广州的土地面积达7434平方公里，而深圳则只有约1997平方公里，两者之间相差了3.7倍。而根据《广东统计年鉴2015》，2014年底广深常住人口分别为1308.05万和1077.89万。

换言之，深圳全市的平均人口密度远高于广州，其土地承载压力也要高于广州，因此两地的住房供求关系也存在重大不同——深圳的“供”显然更吃紧一些。

再从成交户型来看，深圳90平方米以下的成交户型在2015年为74.36%，而在广州，这一数字则连续多年徘徊在30%左右或以下，主要的成交户型面积在90-143平方米。但深圳这几年却呈现出套均面积上涨的态势。

这也从另一个侧面说明，由于土地资源的稀缺，拿地成本变高（想想前面所说的地王），迫使房企走上了“高端路线”，因此高档社区带来的也是房价的水涨船高。相对于深圳，广州还有更为广阔的可供开发土地，当你坐着广州地铁四号线穿梭于南沙与中心城区时，你就明白了。

你在广州买的房，到底值不值？

说了这么多，也许你心中还有疑问——地王不断出现，都说有泡沫，那买房到底值不值？

最近，上海易居房地产研究院发布《2016年中国35城房地产短周期风险识别系统》报告，这个报告综合市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离度等4个一级指标，通过数据标准化及德尔菲法赋予权重，最后得出2016年35个城市房地产短周期风险综合指标得分。

数据显示，南昌、广州、郑州、杭州、宁波五座城市综合排名较为靠后，其中，广州的风险度仅有3.7%，位列35座城市中的第34位，因此在这一报告中被判为“购房风险较小”。而在该数据中，深圳则以30.8%的风险度排名第16，占据了中游的位置。

广州作为一线城市，2015年以来房价明显弱于京沪深，由于城市基本面较强，未来半年至一年，房价存在继续补涨空间。这至少说明，在接下来的一段时间内，广州房价的反弹动力是较强的，具有一定程度的投资和保值空间。不过也要注意广州政策随其他三市收紧的风险。

尽管居者有其屋是我们普遍的梦想，但有料哥还想说一句话：即使房子再刚需，也要量力而行。买房不论是刚需居住还是保值投资，都应当明确分析可能存在的风险，并评估自身对于风险的承担能力，毕竟“房奴”不是闹着玩的。

【策划】曾小薿

【撰文】小胖

【校对】洪江