7月东莞新建住宅成交均价又上涨了6%，4个镇街房价上“2万元”。但是记者通过对比却发现，价格较低镇区成交量靠前，价格高镇区成交量靠后。如均价16915元/平方米的虎门镇成交量全市排名第一，而成交均价达27296元/平方米的塘厦镇成交量排名第十。成交集中在价格相对较低区域，房价高区域成交量日渐减少。业内人士也表示，目前东莞楼市仍然呈现供不应求状态，趁机合理定价走货才是王道。

7月一手住宅均价同比涨四成

成交平淡，价格上涨是第二季度以来东莞楼市的主要特征，供应量少，价格高，成交量低。

合富辉煌(中国)东莞发展研究中心数据显示，2016年7月东莞一手住宅新增供应面积约68.5万平方米，同比基本持平,环比小幅减少13%；7月签约面积约81.7万平方米，同比及环比均基本持平。从供求态势来看，7月仍显供不应求,支撑房价稳中有升。7月签约均价约14337元/平方米，同比大幅上涨四成，约42%,环比上涨6%。

此外，合富辉煌(中国)东莞发展研究中心数据还显示,2016年7月东莞一手住宅签约均价过万元区域总数量达23个，约占全市区域的七成，较去年同期的7个大幅增加16个。其中临深镇区五个镇当中有四个房价过2万元,分别为塘厦镇27296元/平方米，黄江镇22781元/平方米，清溪镇21049元/平方米，凤岗镇20721元/平方米；接近2万元区域有2个，分别为松山湖19758元/平方米，东城19059元/平方米。

住宅成交流向房价较低镇区

不过，记者通过均价和成交量对比却发现，楼市成交流向价格较低镇区。今年以来，随着东莞部分临深镇街房价触及“天花板”，深圳客逐渐流向东莞价格较低区域，出现了价格低镇区成交量高，价格高镇区成交量较少的现象。

记者了解到，7月东莞住宅成交分化明显。7月成交套数前3区域分别为虎门镇1475套、常平镇973套和寮步镇779套，三镇成交总套数占全市44%。记者发现，虎门镇住宅均价为16915元/平方米，均价在全市排名第9，常平镇签约均价11120元/平方米，价格在全市排名第18，寮步镇为17089元/平方米，在全市价格排名第8。而均价2万元/平方米以上的镇街当中，塘厦成交量排名第10，清溪第9，凤岗第8，黄江排名则在前10名以外。

以上周为例，东莞中原研究部介绍，上周东莞住宅成交量较多的项目有石竹山水花园共成交248套、浙商大厦共成交160套、恒大华府共成交140套等，值得注意的是，其成交均价都低于东莞市的成交均价。其中，石竹山水花园、恒大华府成交均价更是在9000元/平方米以下。从成交区域看，桥头、道滘、望牛墩等价格低洼区成交量靠前，反映出越来越多的购房者已经从价格较高的泛临深片区向价格低洼的水乡片区、东北地区转移。

前7月房价创历史新高但房价上涨幅度收窄

受到成交持续萎靡影响，房价的上涨幅度也在收窄。合富辉煌(中国)东莞发展研究中心数据显示,2016年前7月签约面积达602.6万平方米,同比增加25%,连续两年刷新历史最高。从前7月整体供求态势来看,表现为供不应求，供求比仅为0.77:1,供不应求程度亦创历史最高。2016年1~7月东莞一手住宅网签均价达12724元/平方米,同比大幅涨33%,同样创下历史最高。

不过，合富辉煌(中国)东莞发展研究中心介绍，虽然7月东莞一手住宅签约均价约14337元/平方米,创历史最高，但是涨幅在收窄。该中心介绍，2016年1~3月,东莞房价稳定在1.1~1.2万元/平方米，4~7月则稳定在1.3~1.4万元/平方米,房价走势趋稳，环比涨幅收窄。

业内人士：楼市供不应求定价合理走货快

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心还介绍，在供不应求的热销态势下,新品的补充速度和货量显得尤为关键,7月成交量较大区域多为货源充足区域。据该研究中心统计数据显示，目前多个区域供应不足，抑制成交，如上周各区域成交套数上百套的区域只有5个：分别为桥头镇、虎门镇、寮步镇、道滘镇和望牛墩镇。

瑞峰优慧垛数据研究中心则表示，在现阶段供不应求的市场态势下，只要有货量供应，在定价合理的情况下，一般去货良好，热销态势明显。以上周为例，桥头石竹山水园、望牛墩海德骏园皆批量入市，在供不应求的态势下，区域货量得以补充，两个项目进入集中签约阶段，促进区域成交量出色。另外，由于虎门和寮步等多个项目集中签约进入尾声，以自然销售为主,价格平稳，上周合计成交量不俗，亦在一定程度上支撑东莞楼市成交量平稳运行。

总价低有优惠

“万元”公寓热销

上周，石龙汇星·摩纳公寓精装修样板房开放，吸引了大量的购房者前来看房，有购房者表示，只要总价在30多万元，就会出手购买。近期，“万元”以下小公寓热销，总价低成为小公寓吸引购房者的重要因素。

记者了解到，东莞住宅洋房成交平淡，定价上涨，但小公寓逆市促销，以较低的价格成功地换取了成交量。业内人士表示，东莞商业地产体量大，销售困难，而公寓由于总价低，更容易受到投资客喜爱，因此不少商业项目加大小公寓份额回笼资金。

“8字头”特价公寓吸引大量购房者入市

上周六，石龙汇星商业中心推出汇星·摩纳公寓，其30~60平方米精装公寓样板房开放，吸引了大量来看房的购房者。当天上午记者在现场看到，销售中心和样板房集中了许多购房者，有一家三口来看房的，也有年轻人一起过来看房，更有不少中老年购房者结伴过来看公寓，公寓的走廊上也站满了人群。

在楼盘现场，60多岁的林阿姨告诉记者，她和几位朋友一起来看公寓，如果总价只要30来万元，她打算买下一套投资。由于该套公寓所属的汇星商业中心是石龙最大的城市综合体项目，配套有沃尔玛旗舰店，与新火车站相邻，在交通和商业、生活配套上都比较便利，因此除了石龙本地购房者外，也有不少由深圳过来看房的购房者。现场销售人员告诉记者，虽然目前价格还没有出来，但是预计带装修公寓的均价在1万元/平方米左右。

最近两周，莞城恒大华府也对其精装修公寓进行尾货特价促销，“8字头”起的价格同样吸引了大量的购房者，两周时间内快速清货。记者了解到，目前莞城一手住宅洋房的均价约1.1万元/平方米，公寓价格“8字头”起，立即吸引了大量购房者看房。瑞峰优慧垛数据中心提供的数据显示，7月该楼盘商务公寓共成交了292套，成交均价为8571元/平方米，排名全市第一。

记者发现，与不少2万元/平方米以上的洋房相比，东莞的公寓位置好，定价相对较低，大部分带精装修的公寓定价在1.2万元/平方米左右，部分定价在万元/平方米以下的公寓由于总价低，更受到投资客的热捧，推出后顺利成交，推动了近期公寓成交量大幅上升。

分析：商业体量大，公寓更易销售

东莞中原研究部介绍，近两年东莞公寓供应保持着活跃放量势头，今年上半年公寓供应合计4964套，尽管环比去年下半年下降22.91%，同比去年上半年下降2.26%，但仍处于高位运行。其中商业公寓仍占主导地位，占全市公寓的比重基本维持在80%左右。

该研究部相关人士表示，近年来一些商住用地的商业比例偏高，商业体量较多，而商业部分恰好又是开发商赚取利润的部分，但开发商要把销售量提上去才可以赚取到利润。面对竞争激烈、更难销售的商铺和写字楼，开发商不得以开发成住宅功能的公寓，同时，投资客对于公寓产品的接受度也比较高，因此市场上也出现了大量的公寓产品。

据东莞中原统计数据显示，2016年上半年东莞公寓成交7982套，环比去年下半年大幅增长39.35%，并创下历史新高。上半年，万科中心、家汇生活广场、厚街万达广场、G1蜂汇、环球贸易广场、新世纪领居等项目公寓成交异常火爆，普遍交易量达到200~900套。

后市：地铁口公寓受热捧

东莞中原地产研究部相关人士表示，受楼市火热影响，住宅房价快速上涨，同样公寓产品的上涨潜力也逐渐增大。

东莞中原地产研究部介绍，公寓供应充足，购房者择优投资选择多。同时，东莞房价持续高涨，令到越来越多的投资客把目光转向总价低的公寓产品，尤其靠近地铁口的公寓受热捧。

据介绍，今年上半年地段位置较好的公寓供应比较活跃，刺激客户投资。而东莞公寓以40年产权的商务性公寓主导，“营改增”政策有效地激活商务公寓市场，刺激公寓成交。