2016年6月，南京土地拍卖市场实施“限价熔断机制”，随后的两次拍卖都遭遇熔断流拍，7月初甚至出现8块限价地7块熔断的尴尬局面。熔断时刻，地方政府的楼市调控已陷入两难抉择。

2016年7月8日下午，南京计划总出让10幅地块，其中8幅为设定最高价的住宅地，结果其中7幅熔断，中止出让。截至目前，遭遇熔断的7幅地块如何处置，尚无消息。

7月18日，国家统计局公布了70个大中城市6月份的房价情况，其中，南京市6月新建商品住宅环比大涨4%，再次冲进全国前三。上半年，南京房价涨幅达到22.91%，截至6月底，已经持续上涨了16个月，被业界称为二线城市房价“新版四小龙”之首，其他三座城市是厦门、合肥、苏州。

“压力肯定是最大的，我们担心会出台更严厉的调控政策。”南京地产传媒公司拉普达董事长李子墨对南方周末记者说。

市场传言，接下来南京的土地出让将会采取网上竞拍的方式，再下一步可能会重启限贷、限购政策。

据网易财经报道，7月18日-20日在南京召开的“江苏全省价格工作研究班”上，南京市物价局局长夏德智表示，下半年南京将进一步大力控制房价上涨，对热点地区设置动态封顶价格，严控炒作性“楼王”的出现。

“不要逼政府”

“我参加过11年的南京土地拍卖，这次是最奇葩、最混乱的一次，没有之一。”

2016年6月3日，继苏州之后，南京市国土资源局发布《南京市国有建设用地使用权公开出让公告补充公告》，对地块竞价规则进行修正，实行“熔断机制”——“当地块竞价达到最高限价时，终止土地出让，竞价结果无效。”

6月14日下午，南京“熔断新政”后的首场土地拍卖会，共有4幅地块出让，其中江北六合G21地块，举牌15轮超出最高限价3059元/平米停止出让，成为熔断机制下的首幅流拍地块。

熔断之后，南京市国土局挂出11幅近百万平方米土地，表明政府积极增加土地供应的姿态，试图稳定市场预期，让开发商“理性拿地”。

但市场并没有退烧。7月8日，超过40家房企参与竞拍10幅地块，8幅限价地块中，5幅因触碰最高价而熔断，2幅因多家开发商同时举牌，无法确认结果而中止出让。

比熔断结果更让人尴尬的，是当天的拍卖现场“乱成一锅粥”。“我参加过11年的南京土地拍卖，这次是最奇葩、最混乱的一次，没有之一。”李子墨对南方周末记者回忆说。

当天，首先推出的地块为标号为G23的江宁区九龙湖地块，楼面地价最高限额为19721元/平方米。在第14轮开始出现开发商争相竞价，10秒时间内就有多达5家房企举牌，加价太快导致现场电脑跳价多次出现混乱。在第78轮且临近最高限价竞价时，仍有房企继续同时举牌，主持人无法判断，只得中止出让。

推出第二块标号为G24的地块时，主持人吸取第一次瞬间被熔断的教训，反应极为灵敏，在即将又要熔断的一刹那紧急暂停，不再示意下一轮的举牌。“说是要回放录像，看谁手最快。”李子墨说，拍卖现场没有给出裁定结果。

到了第三块标号为G25的地块，开发商则有了被主持人在临界点叫停的经验，荣盛地产开出单次最高报价额度，直接举牌34亿元，一举突破最高限价。

“这次国土部门坐不住了，要求中场休息，估计是想对策。”李子墨回忆，也就是中场休息期间，主持人通报G23地块属于“中止出让，并非熔断”。于是，有开发商质疑拍卖规则的公正，愤而离场。以至于主持人不得不现场发声，安抚大家，“政府调控房价的决心是坚决的，也是没办法的，不要逼政府”。接下来的G26地块经过几次举牌后，距离最高限价只差1000万元，竞拍席上一阵骚动，“马上就要熔断了！”一位开发商代表叫喊。“我知道，我不傻。”主持人回应道。 果然，随即五矿地产报价37亿元，G26地块再告熔断。随后的G27地块，又被熔断。

这时候台上台下的人意识到，熔断机制并不能浇灭开发商的拿地热情。最后的G28、G29地块在即将熔断之际，便被国土部门紧急叫停，中止出让。

烈火烹油的场面，让主持人惊惶失措，他频频呼吁开发商保持冷静：“大家举牌慢一点，电脑反应跟不上，只要在南京，大家都有地拿。希望不要熔断，这样对大家都好，不要逼政府出政策。”

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉，同样在现场目睹了这一幕。他对南方周末记者分析认为，限地价、增供应的目的在于稳定地价，促进楼市平稳运行。但是开发商对地价预期显著高于国土部门希望限制的价格，所以才会出现如此尴尬的局面。

据南京网上房地产统计数据，6月份南京楼市成交量达到1.2万套，比5月份少了两成，但是抢房潮在月底卷土重来，6月27日至7月3日，南京成交量为4651套，同比前一周上涨100%。

调控车轮战

政府对楼盘限价，一些楼盘干脆不再对外销售，政府又打击“捂盘惜售”行为，迫使开发商想出捆绑车位、捆绑装修的多种变相涨价招数。

从2015年9月份左右，南京房价上涨开始步入快车道，2016年春节之后，升级为暴涨模式。

2016年3月18日，南京市一天内诞生3块高价土地，一幅城北鼓楼区域地块，两幅江北浦口区域地块，三幅地块楼面地价均超过了周边在售楼盘的房价。“面粉一下子比面包还贵，对房价刺激很大。”南京传承弘略房地产营销顾问有限公司企划部总监孟晓荣对南方周末记者说。

这是南京房价起飞的信号。就在18日当天，江北高新区的楼盘新城花漾紫郡，推出156套105平方米的复式房源，无任何优惠，当日全部售罄。几日后的江浦保利西江月、南京南站附近的万科九都荟、江北苏宁威尼斯水城，3个项目均出现了“日光盘”现象。

“地一下子卖这么贵，主要是多年来土地供应不足，积累下来的问题。”李子墨分析认为，土地供应不足，是房价上涨的一个重要原因。

3月19日，南京发布《2016年经营性用地出让计划》，计划将全年土地供应量增加至700公顷，其中商品住房用地500公顷，较去年增长30%左右。

与此同时，政府要求商品住宅用地开工时间“原则上不得超过土地交付之日起半年”。“缩短开发周期，是想让新房赶紧上市。”张辉说。

不过，新增供应土地并不能马上转变为住房供应。进入4月份，南京房价环比上涨1.88%。

政府的调控重点，又从土地转向房子。4月26日，南京市发布《关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，被称为“宁十条”。宁十条明确提出了遏制房价过快上涨势头，要求“对六城区、江宁区、浦口区的商品住宅项目设置8%-12%的涨幅空间”，据物价部门的解释，开发商以2016年初批次成交均价为基准价格，2016年度内的涨幅要控制在8%-12%之内。

孟晓荣介绍，政府对楼盘的限价执行得很严格，迫于压力，一些楼盘不能“随行就市”自由涨价，干脆不再对外销售，“捂盘惜售”的现象开始出现。

但宁十条也规定，领取预售许可证的项目应一次性公开全部房源，及时对外销售。对捂盘惜售，欲整栋、大面积上调价格的不予调价申报。政府照此打击“捂盘惜售”的行为，又迫使开发商想出捆绑车位、捆绑装修的多种变相涨价招数。

但5月13日，央企葛洲坝成功将建邺区河西南G14号宅地收入囊中，成交价32.8亿，楼面价45213元/平方米，晋升南京新地王。

至此，政府调控又重新在土地上做文章。6月初的土地出让补充公告，明确了土地拍卖熔断机制。

杠杆市

“我见过有人手里只有5万块，就敢买300万的房子，就连月供也是借的。”

调控政策车轮战般的出台，却没能阻止房价一路飙升。孟晓荣粗略估算，从2015年9月份到现在，南京一些楼盘价格接近翻了一番。

“房价还能不能再涨一倍，是要打一个问号的。”孟晓荣说，当下节点对南京楼市走势非常关键，此前的调控手段虽多，但并不算特别猛烈，接下来如果出现类似于限贷、限购这样的“大招”，行情很有可能出现新的变化。

2010年之后，南京曾出台过严厉的调控政策，楼市销量一度迅速降温，“直到2015年上半年，都还不温不火。”孟晓荣说。

“南京楼市”微信公号副主编于越，在2015年下半年预感楼市将迎来一波“黄金期”，通过加杠杆的方式，果断购入两套房产。她是先将自己的第一套小户型变现之后，用卖房的资金作为首付，购置了两套新房、大房。虽然杠杆较高，但她不担心，因为房子正打着滚地往上涨，“能买到手，就是赚，托熟人拿房号，其实是人家给你钱。有些人手里即便有现金，也会把杠杆用足，用尽。”她说。

“我见过有人手里只有5万块，就敢买300万的房子，就连月供也是借的。”李子墨说，南京人买房普遍会运用到杠杆，新房交楼期限为两年，只要能供够两年，两年后转手就能赚钱。

手握6套房产的80后女孩刘敏，2008年大学刚毕业就开始在南京买房子，她告诉南方周末记者，手中的房产大概已增值了六百余万元。

孟晓荣认为，在南京房地产市场，至少有三分之一的消费者为投资客，而在国家级新区江北，这一比例会更高。

而另一端的开发商，也在极力加杠杆，李子墨介绍，一些金融机构通过信托计划、基金等方式，给开发商提供融资支持，“就连10%的土地拍卖保障金，都有很多途径可以融得到”。

张辉认为，地方政府的楼市调控已陷入两难抉择：一方面囿于舆论压力和害怕泡沫破灭，希望房地产适度降温；另一方面又担心用力过猛，导致房价出现下行的拐点。因此，他预测南京接下来很可能会出台限贷政策，而对出台杀伤力巨大的限购政策，则会非常谨慎。

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