“没有多做什么，结果莫名其妙的，客户就多起来了。”回顾2016年楼市的回暖崛起，不少售楼人员觉得有点诧异。具体到刺激原因，深圳客东进置业无疑成为楼市上蹿的主因。

5月份，在深圳主城区地荒局面持续加剧情况下，《深圳市实施东进战略行动方案（2016—2020年）》的发布，提出将实施东进战略，加快东部龙岗、坪山等区域的发展。具体到发展战略，将引进30万人才发展新的城市发展中心。而毗邻深圳东的惠州无疑占尽地缘便利，延伸到惠州各区域房地产市场的发展，也将面临着史上最为有利的区域发展环境。

在既有的市场周期，受制于低端的交通链接和配套服务，惠州在承接深圳高房价挤压下的外溢置业需求短板频显，但随着惠阳大亚湾连接深圳的断头路打通，博深、惠大等延伸惠城博罗等区域线路的通车，以及规划实施中的深圳地铁延伸线和高铁，深惠同城在不远的未来将局部成为现实。

交通环境的改善解决了让人来买的问题，如何让深圳居民住下来？惠州各区域同样在发力，大亚湾引入万达商业广场，惠城仲恺则在教学和医疗配套上补短板。而具体到为何要来置业惠州，当前每逢假日都在惠州的李小红说，同样的钱在深圳只能买旧楼老楼，在惠州则能选择一线江景的新社区，价格优势太明显。

东进战略则无疑使得这一趋势更具指向性。深圳居民能来买，也能够来住，而且也有来买的急切诉求，这也意味着，深圳客增持和出没在惠州楼市，随着东进的春风或许将从“偶然”变成新常态。

A.惠阳大亚湾不再是“睡城”

2016年初，深圳提出东进战略，但在房地产发展领域，深圳东进置业早已不新鲜。躲避深圳主城区的高房价，东向龙岗、坪山置业，进而进入惠州临深的惠阳大亚湾，以及惠州腹地区域购房在既有的市场周期里正在发生。

跟随深圳东进战略，在下一个5年周期，计划引入30万人才在龙岗、坪山形成新的城市发展中心，打造未来深圳发展第三极。这在业界的解读中，均将为区域及临近区域发展带来新意。具体到房地产市场的发展，区域的高速发展很大程度上又将带来房价的上扬，进而迫使中低产收入群体再迁徙，继续向东置业。

与深圳毗邻的惠阳、大亚湾区域率先受益。

“对于惠州而言意义重大。”惠州临深的大亚湾区房协会长谭建文说，大亚湾楼市在前面两年卖得这么好，一方面是深圳客持续，另一方面则是供应量不大，这使得开发企业压力小。今年以来新开发项目将增多，原本还担心会面临压力，深圳东进打消了行业担忧。

谭建文说，深圳的发展速度是惊人的。以前的光明新区、宝安等地，几年时间就再造形成中心，房价也是发展到哪里就涨到哪里。“龙岗和坪山发展战略的确定，在未来有望将惠阳大亚湾带至深圳新的发展中心面前。”

这在房地产领域的表现，首当其冲的无疑将是置业向东的进一步明确。在前期市场，据惠州中原监测数据，2016年上半年，惠阳大亚湾分别销售房源约98万平方米和187万平方米，同比涨幅分别达到70%和60%。在库存表现上则呈现吃紧，年初仅剩5个月的货量，在放大的交易量面前再度减少，市场出现供不应求，这也让长期以来被称之为“睡城”的大亚湾顺利摘帽。

在价格表现上同样出现大涨。去年初仍有大量5字头楼盘的市场，今年年中收盘，均价都突破1万元/平方米。在实际销售中，大多房源达到15000元/平方米价格，个别优质项目则达到20000元/平方米以上。

作为临深楼市坚定的唱多派、灿邦地产董事长陈江洪坦言，深圳置业的外溢需求是绝对的，迟早会过来的，当前出现的热销局面完全是意料之中。谭建文则表述得更为直接：“在区域市场发展中，大亚湾跟着深圳老大哥有肉吃，就算不吃肉，跟着喝喝汤也是足够的。”

“深圳客来买房一直都有，但之所以在近两年内出现集中，两地之间的连接交通改善是关键。”一位接近临深区域政府部门人士谈起近两年区域房地产业的变化则显得客观。他说，近年来龙海一路、龙海二路等连接深圳的断头路被打通，以及厦深高铁运营入佳境等，多样交通方式的接驳，临深区域与深圳实际上已经实现了一定程度上的同城。

另外，今年4月，传闻已久的深圳地铁延伸至惠州也出现动向。深圳地铁14号线延伸至惠州南站，并规划在惠阳设置多个站点，这也将进一步解决两地间的往来问题。

具体到住下来，区域长期被看低的区域市政和生活配套也在发力改善。公立学校的新建和现代化医疗机构的启动、广受瞩目的万达广场和灿邦国际广场等商业综合体的紧张施工，这些使得居住生活在临深的惠州成为自然。

B.交通改善加速多处卫星城建设步伐

临深区域依托地缘优势，跟随深圳东进的脚步进一步融入同城生活。在此基础上，能否推动东进的春风更广泛地吹到惠州腹地的惠城仲恺区域？随着连接交通的不断升级，这一想法也渐成现实。

在今年深圳客大举扫货进程中，市场给出了最好的回应。2016年上半年，据惠州市官方数据发布平台惠民之家数据，惠城仲恺销售300多万平方米面积房源，外地户籍居民置业占据近七成规模，其中大部分购房者为深圳客户。

“区域间交通环境的改善是助推改变的重要因素。”购房者刘女士说，自己一直想买房，今年以来惠州市区楼盘也受到关注，开着车来，走惠大高速，一个多小时就到了，房价也很实惠。“看了一下，听售楼员介绍了两遍，就买了。”

更有说服力的则是连接线周边项目的热销。原本处于惠城远郊区域的三栋变得活跃起来。作为大金山湖区最外围的地带，该区域在既有市场从来都是价格的低洼地，而今，惠大高速的开通，使得该区域成为深圳人进入惠州市区的桥头堡，区域内的中洲天御一改之前的颓势，成为2016年最亮眼的销售明星。

无独有偶，跟随博深高速的开通，博罗迅速成为深圳客的新置业点，也直接助推博罗区域晋升为行业板块中的黑马。前期滞销的房源在深圳人的入境之下热销，多个项目取得良好业绩。钓鱼台、华泓星岸城等多个项目负责人均介绍，半年卖的房比去年全年都多，甚至翻番。

对此，上海易居房地产研究院发展研究所所长李站军直言，相较于惠阳大亚湾等临深区域由于地缘优势所形成的物理上同城融合，深处城市腹地的惠城仲恺区域则更像是大都市卫星城的存在。李站军说，这种外溢表现能否长期有效，除了交通的改善升级，同时也对城市本身的生活配套、产业落地，以及宜居环境提出了更高的要求，“要让人在置业过程中买过来，更要住进去。”

具体到惠州目前在创新驱动，以及生态宜居环境等方面的着力和构建，已然完全有这个潜质和实力。“不同于建设新区，惠州腹地本身就具备成熟的城市功能配套，而现在惠州楼市所表现出来的对深圳客的吸引力实际上就在于此。”惠州楼市专家、世联行副总胡光宇认为，城市间轨道交通的升级无疑将成为最为直接的推动力，赣深高铁作为国家战略被确定，意味着惠州腹地区域即将被纳入深圳高铁“30分钟”连接圈。

“计划将于2020年开通，可现在还没有任何动静，在高铁建设上会不会再来一次莞惠城际般的拉锯？”面对市民表现出的担忧，惠州市住建局总规划师操朝锋直言应该保持信心，尽管惠州的交通轨道变革有过惊喜，也有过煎熬，但是对于规划中的高铁是可以保持信心的，当前线路已进入前期勘察阶段，按照既定计划实现运行将是大概率事件。

值得注意的是，尽管周期未定，但业已启动的深惠城际规划同样也为双城融合的未来注入了想象空间。“高铁、高速，加上城际等轨道，立体化的线路连接将使得一体化实现。”胡光宇说，对于购房者而言，能够过来住且住下来，这给深圳客入境置业安家增加了动力。

C.双城融合乃至同城化工作生活或将成为现实

深圳、惠州，两城之间的交通环境优化带来了深圳客，城市配套的完善和生活的便利也有效能够让市民安下家来，然而具体到为何要来买？则就是钱袋子的问题了。

“有钱的肯定会愿意住大都市的主城区豪宅，收入相对低的则更愿意外迁置业。”长期从事人才交流和社会事务研究的惠州市政协委员欧阳秋明介绍，市民总是会在居住舒适度、区域便利性，以及自身的经济收入水平之间选取平衡，找到最适合的安家场所。

具体到差异，根据深圳市规划和国土资源委员会数据显示，深圳今年6月份房价达到5万元/平方米以上。而惠州楼市则呈现另一种局面。惠阳大亚湾当前处于较高位，稳定在15000元/平方米左右。在惠州腹地的惠城仲恺，个别优质楼盘在深圳客入境后攀升破万，但均价仍保持在7500元/平方米左右。具体到博罗等县级市场，则4字头、5字头就有众多选择，这无疑充分满足了各个收入级别的深圳置业者的需求。“与其在深圳蜷缩蜗居在不见天日的城中村中，不如东进置业购买现代化社区成为主人。”这越来越成为长期被高房价抛弃的深圳收入相对较低居民的心声。

“深圳东进让惠州在地域上更近一步，同时也将使这种价格差距拉得更大。”胡光宇说，东进说得通俗点就是福田、宝安、罗湖等地都没地了，深圳接下来要将龙岗和坪山作为增长点，新中心的建设必然带动区域楼价的再度飙升，这也将使得临深的惠州楼价对比优势更加明显。

“东进的主动提出代表着深圳推动深惠一体化的决心。”某关注深惠城建工作的业内资深人士坦言，在以往的发展中，面对交通的接驳，惠州曾经历过有心接入而深圳方面态度冷淡的过往，如今深圳向东则表明着双城融合的共同决心。“对于开发企业而言，这将是发力深耕的信号。”该人士说。

原本仅在惠州十里银滩单个项目经营多年的碧桂园，近年来频繁拿地，去年以来更是通过收购和入股并购等形式迅速扩张布局。有不愿具名的碧桂园项目负责人直言，临深区域，乃至惠州城区，楼面价格在2000元/平方米之下的地可先拿下再向集团申报。另外，恒大地产也借助项目收购入驻开发，这些都代表着对于区域市场未来的看好。

“地产大鳄的集中布局很大程度上也加速着惠州城市的完善。”欧阳秋明说，若聚焦于深圳东进将吸引的30万人才，对于2016上半年销售面积接近900万平方米的惠州楼市来说拉力有限。但东进代表着一种趋势，随着交通线路的便利和基础设施的完善，双城融合乃至同城化工作生活都将成为现实。

或许，在不远的一天，跟随深圳东进的春风，深圳居民猛然惊觉，买房在惠州，居住在惠州，生活在惠州，再赶去深圳上班，也很好。

焦点

城市特质吸引东进人才置业惠州

深圳向东发展，置业惠州是一个很好的选择。房价低，社区完善程度高，居住性价比也不错，再加上商业、教育和医疗卫生等配套设施的逐步完善，作为深圳卫星城的存在有足够的优势吸引向东置业的购房者。

同时必须明确的是，深圳人为躲避高房价，将置业的脚步向临深周边区域延伸，向东置业惠州并非唯一的选择。在地缘格局中，与惠阳大亚湾接壤龙岗、坪山等地，东莞樟木头、塘厦、清溪等地则在深圳北部与其连接。

在近两年的深圳客外溢置业过程中，与惠州楼市被带旺相类似，东莞楼市也持续出现交易高潮。据合富辉煌统计数据，上半年东莞卖房604万平方米，比增也达到36%，而临深的凤岗、塘厦等东莞南部区域则成为最亮的明星。

“不单是陆路接壤惠州、东莞，即使是隔海相望的中山和珠海也吸引着大量深圳购房客。”胡光宇介绍说，深圳作为发展速度最快的大都市，没地扩张导致产业不断更迭和集中，低端产能往周边转移，楼价也不断攀升，市民外溢至周边区域置业成为常态。

那么，如何使外溢至惠州变成常态成为惠州的课题。

记者对比临深城市群，在地缘优势上莞惠无可比拟。得益于陆路交通的改善，惠州即将面临着深圳地铁线和高铁线路的连接，东莞在这趟交通利好中同样获利。另外，东莞多条规划地铁线路与深圳地铁接驳，也使得未来同城化趋势进一步强化。莞惠城际的开通，以及深惠城际的筹划也切实拉开了三城融合的序幕。

在这一发展进程中，惠州如何获得比较优势？惠州楼市如何产生长足的引力？李站军直言，这需要的还是独特属性，或者城市的特质，或者居住的舒适度。他说，人类对于居住的追求是永恒的，从能够住下来，到希望住得舒服，满足了其他基础性需求的情况下，这很大程度上会成为决定性的因素。

惠州之于东莞就是这样的存在，半城山色半城湖早已成为城市的注解，阳光和沙滩，以及多公园和多低密度的享受型产品有效为客户提供优质的产品和居住体验。

当前已在惠州鹏达丽水湾完成置业，每逢假期就前来度假的深圳居民李小红介绍，在深圳买房，房子小、社区旧、光线暗，随随便便几百上千万，而在惠州，100万就能买到一线的江景房源，有公园有学校有市场，生活都很方便。

“享受生活，从此开始。”7月19日，李小红带着放暑假的女儿在惠州度假，看着阳台外的江景和晚霞拍照发朋友圈如是表示。

【来源】南方日报