20日，中国指数研究院广州分院发布2016广州半年房地产市场形势报告。报告显示，今年上半年广州楼市成交持续火爆，商品住宅成交量达近几年最高水平，且3月份以来各月成交均超万套；然而相对于楼市成交的火爆，同期广州土地成交则显得相对“低调”。

在新建商品住宅市场上，郊区增城、黄埔和南沙，受到广大市民朋友的欢迎；而城市“核心”的越秀和天河，一如既往的贵价，令人望房兴叹。但既是中心区性价比还不错的白云区，受到市民热捧，一时供不应求，价格水涨船高。在广州11个区中，白云区的签约均价同比上涨幅度最大，达到25.7%，签约均价逼近“3”字头。

土地出让金比去年同期少一半

报告显示，2016年上半年，广州土地市场较为冷清。上半年广州成交的31宗地块，建设用地面积283.38万平米，规划建筑面积558.76万平方米，同比增加10.3%。其中，住宅用地成交8宗，商办用地成交8宗，工业用地成交宗数最多，有13宗，其他用地2宗，工业用地成为今年上半年主要成交的地块类型。

虽然土地出让金额突破200亿元，但同比减少45.5%，土地市场成交均价为近三年最低水平。分析显示，广州上半年及时调整供地策略，推定向出让的商业用地和外围居住用地。广州1-4月所推地块全部底价成交，到5月土地拍卖才产生溢价。尽管5月拍卖的居住用地均位于外围非核心区域，溢价率仍然高达164%-181%。

从成交区域来看，住宅用地仅增城和花都两区有成交，楼面均价仅为4315元/平米，但溢价率却高达54.39%。主要是由于增城朱村及增江街地块高溢价成交。商服地块方面，仅白云区云城东路与云城西路之间、规划横五路南侧AB2910019地块溢价37.67%由无限极竞得，其余商服用地均以底价成交。

增城、黄埔和南沙房子卖得最好

由于广州的政策宽松、信贷优惠、基层建设等利好方面，加上二胎政策放开后部分改善型需求集中释放，2016上半年，广州商品住宅成交量达625.63万平米，成交量达近年最高水平。

广州自3月份以来，各月成交均超万套，成交价格则稳步微升。自2014年起一直维持在1.5万左右，2016上半年广州商品住宅签约均价为15806元/平米，同比微涨6.7%。新增供应437.16万平米，基本与15年上半年持平。 截至2016年6月30日，全市一手商品住宅可售69670套/865.83万平米，较去年6月底减少6.8%，出清周期也缩短至8.3个月。

分区域成交表现上，增城、黄埔和南沙分别为全市成交量前三区域。增城在去年撤市设区后，土地市场及楼市均持续爆发，再加之地铁、教育城等规划发展利好，以及不限购的条件，区域成交量一直处于全市首位，成交面积近150万平米。萝岗自从2015年并入黄埔后，同样因各种规划利好，片区内多个刚需大盘热销，上半年成交面积近100万平米。而南沙区由于自贸区挂牌，得到港澳、深圳及周边其他地区的关注，吸引不少投资需求，成交量相当抢眼。

与以上区域成交火爆相比，花都和番禺区去化压力则较大。其中，花都区库存新建商品房176.2万平米，预计消化周期为13.19个月。番禺区的库存新建商品房也达到了139.6万平米，预计消化周期要12.69个月。

越秀、天河新房最贵

从新建商品住宅成交价格来看，越秀、天河领跑全市。报告显示，2016年上半年，越秀区新增住宅面积仅有3.34万平方米，同比下降了57.77%。从去化情况看，越秀区成交面积为8.79万平方米，同比微跌3.47%。据统计，2016年上半年越秀区均价42989元/平米，同比微涨4.1%。分析认为，虽然越秀区储备一定的存货勉强足够维持半年供应，但价格已经开始出现波动，不难看出供不应求局面逐步加快。

报告显示，有别于2015年新货稀缺，天河区2016年上半年新增供应面积达28.42万平方米，同比涨幅接近6 成，相当于2015年天河区全年新增供应的2倍。

从成交方面来看，2016年上半年成交面积达27.26万 平方米，同比上涨57.19%，整体去化情况良好。得益于珠江新城及员村板块得天独厚的地理优势，片区整体均价上抬至3.89万元/平米，同比上涨 10.04%。珠江新城版块均价依旧一枝独秀，高达6万元/㎡。

报告显示，在广州11个区中，白云区的签约均价同比上涨幅度最大，达到25.7%，签约均价为29699元/平米。

报告显示，2016年上半年，白云区商品住宅供应面积为2.99万平米，同比大幅减少84.1%，因此2016年上半年商品住宅成交面积较15年同期稍有下降，为25.42万平米。

60-90㎡二手房最受欢迎

报告显示，2016年上半年，广州全市二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为373.85万平米和403.65万平米，成交均价17506元/平方米。

春节结束后，宽松政策带动买卖双方快速回归二手楼市，3月成交创上半年新高。由于大批优质盘源及急切入市的客源已在一季度得到消化，且各类利好政策对市场的推助作用已经慢慢减弱 ，加上盘的大力推新促销对二手市场形成分流和冲击，广州4-6月份二手房成交均有回落。

从区域整体分析，中心区域方面，天河区量价均处于领先，区域交易量占全市整体成交近两成，成交均价为27372元/平米。外围区域方面，番禺区成交居首。上半年成交7814宗，成交面积811892平方米。

报告还显示，2016上半年中介促成二手住宅签约户型构成中，60-90㎡的主力户型市场份额从1月份的36.50% 扩大0.41个百分点至36.91%。一方面因为适逢学位房旺季，小面积单元交易增多，另一方面市场整体回暖，催促部分对小户型需求较强的首置刚需客加速入市。

利好一波波，下半年房价可能还得涨

根据广州市国土资源和规划委员会公布的广州市2016年建设用地供应计划的通告，2016年，广州计划推出241宗地块，比去年的204宗多37宗，其中居住用地超57宗，商服用地超75宗（南沙、增城 部分只显示土地总量，未显示宗数）。

值得一提的是，宅地的计划供应面积比2015年下降超10%。而商业用地则比去年反增10%。下半年广州预计将集中供地，同时，为了控制“地王”对房价过快上涨的传导效应，继续以外围区域用地为主。但为了保证本年度的土地财政收入，不排除政府会将中心区等有“地王”潜质的靓地押后至四季度挂牌。

新增供应方面，在市场火热背景下，预计开发企业仍会加速动工入市，随着广州多个潜在热点板块项目相继上市，新批供应量将显著增加。

成交方面，短期内政府限购政策将无重大改变。基于上半年及去年下半年成交量处于历史高位，再度超越的难度很大，同时受需求透支以及下半年银行流动性出现紧张等多重不利影响，预计下半年商品住宅成交面积同环比将会回落。

下半年，中心区全新盘主要集中在海珠广纸新城，荔湾广钢新城，天河牛奶厂、金融城，黄埔长岭居等板块。值得注意的是，受关注度较高的广钢板块，下半年珠江、北大资源、华发等房企项目入市。

郊区方面，花都区2015年路劲地产以19.41亿，斩获花都区宝华路地块总价地王，项目路劲天隽峰预计下半年入市。南沙受自贸区各种利好，碧桂园海湾1号、叠翠峰、越秀滨海御城等项目仍是区域供货主力。增城区热度渐起的朱村板块，也有项目加推。

而且5月中，省政府办公厅印发了《实施珠三角规划纲要2016年重点工作任务》，其中涉及广州的项目有27个，总投资超1400亿元。在区域建设方面，南沙新区、中新知识城、国际金融城起步区、琶洲互联网创新总部等都投入大量资金。特别是11条地铁线路将注资202亿元。报告认为，各项利好值得预期，广州楼市下半年还处在补涨之中。