上半年惠州“地王”频现且反复易主，这在惠州往年的土地市场上未曾出现。进入2016年，跟随楼市销售节节攀高，这一切均成为现实。

据市国土部门监测数据显示，截至6月23日，2016年惠州全市土地交易数量达到71宗，交易土地面积则达到157万平方米，环比翻番。土地交易金额达28.8亿元，创半年卖地的又一峰值。另外，高溢价地块频现，多宗优质地块在挂牌环节受到多位开发企业举牌争夺。

结合惠州楼市去库存大背景，卖地多是否意味着压力加剧？记者调查发现，尽管出让地块数量激增，但在交易土地属性和区域表现上各异，最直接影响商品房供应的商住地供应收紧，供应主体转化为工业和产业落户用地，推动城市产业和配套设施的完善。

面对土地交易市场的回暖和转变，楼市专家直言新房销售带动行业兴起。建好的房子好卖让企业有了拓宽开发战线的信心，另外城市的不断完善和区域一体化提速，争夺稀缺的核心板块土地也代表着企业的未来。该专家同时表示，政府在供地环节的有保有收，则直接决定着后续市场的供需平衡和楼市的健康发展。

上半年卖地71宗环比翻番

去年5月惠州楼市开启了单月破100万平方米销售模式，而进入今年以来，在深圳客的带动下市场更是量价齐升，不断刷新历史交易峰值。业内人士指出，往销售两端延伸，房地产开发源头的土地挂牌市场也因此大热。

据南方日报记者监测统计，截至目前，2016年上半年惠州全市交易土地数量达到71宗，交易土地面积则达到157万平方米，环比均实现翻倍的涨幅。另外，在土地交易金额表现上更是达到高峰值，半年内即达到28.8亿元。

结合往年挂牌土地屡遭流拍的卖地难局面，今年城市财政也搭上了暖市的顺风车。尽管交易土地类型各异，但不俗的土地交易总金额已成为近年来最为接近地块挂牌目标数的一次。

具体到区域市场表现，今年以来在新房交易市场被深圳客广泛关注的惠城仲恺极为抢眼。往年必须挨到年终才能出现的交易潮提前至年中市场，在五六月份，区域挂牌交易市场高潮频现，单宗土地破亿元的局面频繁出现，“地王”数度易主。

在整个上半年，该区域交易土地数达到25宗（另有两宗工业用地仍在挂牌），其中商住用地为12宗、商服用地和工业用地分别为5宗和7宗，另有一宗用地为科研所用。在总交易统计上，总土地交易面积数为62.8万平方米，而区域土地出让金更是达到15亿元，已大幅度超出去年区域全年水平。

另外，博罗县土地挂牌交易同样密集。在半年时间内交易土地数量与惠城仲恺基本持平，达到24宗（其中16宗土地为工业用地）。但值得注意的是，该区域主要集中在工业等产业用地出让上，中洲环保资源、鑫丰服饰等不同类型的企业均在推地潮中实现了产业落地，总出让土地面积也达到32万平方米，但交易金额仅为2.7亿元。

上半年多宗土地溢价成交

聚焦即时的挂牌交易市场，与前期反复出现的底价成交不同，2016年上半年土地市场溢价表现强劲。惠城、大亚湾和惠东等地均出现多宗土地被开发商哄抢争夺的局面。其中最为引人关注的则为挂牌编号为GJB2016-04的大亚湾西区上田村民小组旧村改造用地，以及在惠城江南和水口接连出现的“地王”地块。

记者在大亚湾国土资源局土地挂牌交易中心看到，信息资料显示在5月5日成交的大亚湾西区地块为村民旧村改造用地，起始价格为5780万元，然而经过多轮叫价，惠州市金科年投资发展有限公司最终以2.508亿元的价格拍得，溢价率达到534%。

另外在城区，5月20日，江南片区在去年多宗推地连遭流拍的情况下再度推出商住地，编号为GP2016-9，标价2.243亿元的旧改项目受到多个开发商关注。广东海伦堡地产集团有限公司最终经过多轮举牌以2.553亿元的价格从方直手中“截胡”该地块，溢价幅度虽然仅为13.8%，但因该地块的成交一扫江南推地即流拍的怪圈广受关注。

当前已经以4.188亿元的总价稳坐惠州上半年度“地王”的水口中心区地段商住地表现则抢眼得多，据挂牌交易市场信息，土地挂牌编号为GP2016-12，在6月8日挂牌截止阶段，广东隆生企业投资有限公司在总计达到106轮的车轮战中以83.8%的溢价率拿下起始价格为2.278亿元的该宗土地。

这一局面在往年是难以想象的，对于这一改变，惠州楼市专家范忠洲认为还是得益于市场回暖势头的稳定，卖房有利可图进而拓宽开发战线。据分析，在波动的行情下，开发企业更倾向于明哲保身，谨慎拿地避免拉大投资战线。而随着暖市局面的稳定，前期可观的销售表现也给企业带来了操作空间，拿地加速开发成为选择。另外，随着城市不断完善，以及区域一体化进程的提速，城市核心板块土地也将越发稀缺，企业拿地热情更高。

差别化供地促楼市健康发展

结合去年底以来的去库存压力，配合供给侧改革，惠州在源头上予以规范。市国土局局长曾庆全在受访过程中就曾表示，房地产库存多的区域少供应，不够卖的片区就多供地，此外增加产业用地，吸引企业进驻，严格实施差别化的土地供给策略。

据记者统计，在全市供应的71宗土地中，商住开发用地仅占较小部分，工业用途以及科研、仓储等产业用地性质土地占据主导。在各县区的土地挂牌交易环节，惠城仲恺、惠阳和博罗都以保障企业落地的工业用地为主。

具体到影响城市库存表现的商住用地供应节奏放缓，且呈现出各区域区别对待的特点。尽管惠城、大亚湾等地反复出现高溢价地块成交，但这都是基于该区域范围内新房市场的快速销售局面。而在交易速度平缓，且库存压力明显的惠东、龙门等县域市场，商住用地的供应则明显收紧。

即使是在供需两旺的大亚湾市场，由于受深圳楼市调控影响深远，区域商住挂牌也表现谨慎。据该区国土部门相关负责人介绍，在今年以来，该区域政府挂牌交易的土地中还没有商住地，仅供应一宗工业用地满足大亚湾炼化项目的发展，以及两宗商业用地，分别为引进的万达商业广场和敏华家居提供发展用地。而为数不多的商住开发地则均为村民自留地和旧改用地。

与此同时，城区在土地供应环节同样谨慎，除了海伦堡、隆生等企业以数亿元的高价拿地受到舆论广泛关注外，其余多宗交易土地均为满足产业项目的落户。这一政策也稳步推进着楼市去库存。截至6月初数据，全市库存房源面积已降至1297万平方米，结合月度破100万平方米的销售量，惠州楼市去库存周期已降至10个月左右，城区市场则降至8个月，均回归至合理水平。

聚焦

商业用地出让多引人忧

在去年末，传闻已久的山姆会员店落户金山湖区域，周边的中信凯旋城、中洲天御等项目仿佛盼来了“大救星”，然而该消息的披露并未被业内人士看好。“惠州商业项目已经有扎堆布局的迹象，既有的都难以消化。”某业内人士在受访时说。

这在惠州楼市细分的库存表现中更加明显。在今年楼市前4个月销售量仅为26.65万平方米的情况下，同期新增面积却达到61.7万平方米，对比住宅库存消化速度，非住宅物业库存不降反增，非住宅去库存周期进一步拉长至66.6个月。这也使在住宅库存回落的情况下，去库存重压均转移至商业物业。

上半年土地供应市场在放大工业和产业用地之余，商业属性土地供应也引起注意。仅在惠城仲恺区域，总计25宗出让土地中就有5宗纯商业用地，地块面积达到38448平方米，而最大建筑面积则达到12.2万平方米，这无疑又将加剧市区的库存压力。

在地块分布上，作为CBD核心区域的江北独占3宗，其余两宗分别位于三栋和惠南产业园区。结合当前江北区域内已经逐步成熟的华贸中心、佳兆业中心等综合体项目，以及德威大厦、双子星大厦、富力中心等集中布局的写字楼物业，新建的商业项目无疑将进一步加大区域市场的竞争，如何有效运营将成为难题。

对此，某不愿具名的业内人士直言，商业物业开发要依据目前区域的人口和产业聚集情况，以及已有项目的运营情况来定，结合多个写字楼出现的空置情况，加速供应无疑将雪上加霜。在短期内，适当收缩纯商业属性用地的供给无疑是给市场降压的好方法。

【来源】南方日报