北京商住房市场正经历着暴风雨前夜的恐慌。

近日，一条“北京商住房将全面限购”的消息被疯狂转载，起因是“门头沟区域商住房暂停网签”。

记者采访了北京几家品牌开发商高层。他们普遍低调而谨慎地表示，并没有从确切渠道得到有关北京商住全面限购的信息，但按照“无风不起浪”的市场经验，这则传闻的可信度“仍然比较高”。

商住限购传闻始末

6月6日下午，北京门头沟区停止网签的传闻，得到证实。但记者注意到，并没有确切消息表明，门头沟停止网签是由于商住限购。

门头沟区住建委相关人士对外表示，“我们也是接到上面通知（才停止网签）。不过网上说商住限购的事儿是谣传，我们没得到这样的消息。”

然而，市场对于政策传闻的敏感度出乎想象。随后，不少楼盘开始抓紧机会促销。二手房中介机构也趁机推广自己代理的项目。

大兴某项目听到这则传闻之后，当天便通知客户临时开盘。该项目负责人向记者坦陈，基于通州此前已针对商务型公寓和商办项目进行限购，再加上门头沟停止网签的传闻，他们认为，该消息不会是“空穴来风”。这位负责人直言，在符合销售节奏前提下，提前开盘确与北京商住全面限购传闻有关。

一个令开发商“色变”的参照数据是，商务型公寓和商办项目从严限购的通州区域，成交量暴跌到冰点。北京市中原地产提供的数据显示，5月5日限购一个月后，通州非住宅类产品成交量跌幅超过99%，公寓产品签约累计仅13套。

通州区的限购规定是，5月6日起向三类家庭暂停出售商务型公寓。该区新建商业、办公项目，今后将按照规划用途销售，不能卖给个人，只卖给企业。

巨大的商住市场

在北京房价地价高企的背景下，商改住的供应量越来越大。

所谓商住房，是将商业、公建用地建设为居住属性的一种产品。严格来说在使用用途上存在着一定的违规嫌疑。在建设销售过程中，开发商为了快速回笼现金流，将商业性质的产品以打擦边球的方式，改成住宅类产品销售。在北京地价高企，住宅市场日趋豪宅化的当下，商住房由于不限购，总价相对较低，越来越受到刚需人群的青睐。

中原地产研究部统计数据显示：今年截至6月11日，北京新建商品房中，住宅签约20742套，而公寓类物业签约26336套，占比高达55.9%。这一比例是历史最高点，2015年为28.5%，此前的比例基本都在30%以内。

中原地产分析师张大伟按照单个项目汇总的办法粗略统计结论是，目前商住产品存量约3万套。新建商品住宅的存量是6万套。

张大伟称，今年以来公寓成交超过住宅的主要原因，除了通州部分项目突击签约增加几千套外，住宅产品高端化是主要原因。目前北京新房、二手房住宅的门槛，在300万-400万左右，200万以内的这部分需求只能选择公寓类物业。

另外，土地供应结构也在发生变化。过去2年，北京住宅土地供应结构中，包含了大量的公建类物业，特别是在近郊区、郊区，商业氛围欠缺，这些土地更多建设成为包含居住功能的公寓类产品。

记者从一家数据统计机构得到一份“2012-2015商住供应情况及开发情况”，这份数据显示，北京市至少有56家开发商拥有商住类产品，存量总计约为818.9万平方米。按照商住产品存量排行，北京前十大开发商分别是：绿地、万科、天恒置业、北京城建、恒大地产、保利地产、美融加、建工集团、首创置业、天洋控股。但由于存在合作开发、交叉持股等情况，该数据未必很准确。

商住限购的逻辑与效应

开发商纷纷向政府相关人士打探商住全面限购的信息。

开发商的焦虑并非没有缘由。一位不愿意透露姓名的业内人士表示，“北京地价太高，很多开发商都靠商住走销量，不求挣钱，只求少赔，回笼资金争取现金流尽快回正，从而使住宅产品的腾挪空间大一些。如果北京市对商住进行全面限制，开发商的‘算盘’要落空，无数项目都会赔钱，自然着急。”

一位市属国企开发商高层告诉记者，该政策应该是在研究中，如果出台，也会征询相关企业和消费者的意见，不会草率出台。

张大伟认为，从最近几年的土地供应结构看，公寓类物业的潜在供应量甚至超过商品房住宅，如果对非通州的公寓限购，不仅可能会造成成交大幅下调，而且市场价格的跌幅也将超过30%。“如果商住产品限购，谁还敢拿地？过去北京的40宗地王的逻辑将完全不成立。但在这些土地出让时，并未有这一政策，政府如果限购是不是应该补偿？”

亚豪机构市场总监郭毅介绍，今年北京商品住宅的供需比是1：1.7，而2015年是1：1.1。她认为，北京住宅用地供量减少、地价高企已成事实，北京商品住宅市场的豪宅化也摆在了面前。无可否认，商住作为一种过渡性住宅产品，填补了中低价位刚需住宅产品的缺口，其作用和意义等同于商品房市场的“维稳”。

一位房地产业资深人士通过对2012-2015年北京土地供应的统计发现，四年间，纯住宅、商业用地出让218宗，规划建筑面积3083万平方米，商住及含商住类土地出让156宗，规划建筑面积2399万平方米。商住用地占全部供应的43.76%。

上述资深人士表示，2012-2015年成交的156宗商住用地中，仅有14宗对最小销售面积及销售对象进行了限定。开发商多以“不限购”销售模式进行成本测算并进行竞价，最终的出让价格显然是在“不限购”的销售预期下产生的。如果现在全面限购，当初签订的土地出让合同存在着不能继续履行的风险。开发商有可能提出退还土地，返还土地出让金等诉求。建议政策制定者充分考虑市场情况及各方面的潜在风险。

一位不愿意透露姓名的全国性房企高层最近几天也在向政府部门打探相关信息，但均未得到明确回复。他认为，“如果对商住市场猛踩刹车，对于此前拿地的开发企业不够公平。但如果只对未来土地进行限制，又会造成此前拿地产品价格的暴涨。这是一个不好操作的决策。”政府可能会按区域按片来进行有所区别的限制。

“如果真要限制，并不缺少法律依据。因为所有的土地标书都有明确表示，商业性质不能建设成公寓类产品。”一位不愿意透露姓名的分析师称。

北京商住限购是否会成真？至少三位开发商高层对记者无奈地表示，“只是时间早晚的问题。”

【来源】21世纪经济报道