文|有料哥

最近，广东省首宗农村集体经营性用地在佛山市南海区大沥镇拍出，这意味着“集体土地与国有土地同价同权”的国家试点在广东进入了进一步实操阶段。这跟老百姓有啥关系？关系大了去了，这意味着农村的地将会更值钱，农民能拉动更多的消费，市场上也有更多的土地供应。对经济来说，自然是好事一桩，大家都能受益。

有料哥以及其他有料的哥都发现，源源不断、廉价供应的土地是推进中国不断迈向城市化、工业化的支柱动力之一，而在这个过程中，对集体土地和国有土地同价同权的呼吁，在学界一直不绝于耳，国务院发展研究中心学术委员会副秘书长，中国经济时报社代理社长、代理总编辑刘守英即为其中之一。早在2012年他在谈农村改革时就指出：“集体土地和国有土地平等进入市场，来推动城市化的进程，这是一个最主要的问题。”

土地同价同权，坊间呼吁已久

此前，由于基本制度和法律框架的设计，集体土地无法像国有土地一样，进入一级土地市场，从而实现土地价值的溢价，使其使用价值在土地市场上长期被抑制。打个比方，有料哥手里有个房子，可是这个房子没有产权证，只能租不能卖；而隔壁老王的房子是有产权证的，在市场上有产权保障；虽然两个人的房子都是在同样的地段，可是因为一个有产权保障，一个没产权保障，也不允许卖，那在土地市场上的价格肯定是不一样的。真是同地不同命，为之奈何！

基于此，不少学界人士一直呼吁集体土体和国有土地平等进入市场，同价同权。此举可让农民共享城市化利益，增加农民财政性收入，推进城市化进程和城乡平等，同时，提高土地资源配置的效率，解决土地粗放、过度开发利用的问题。如果让有料哥简单地说大白话，就是说集体土地能卖跟国有土地一样的价钱，那为啥不给它更完整的产权？一来，咱城市里的地也用得挺厉害，咱还在发展，还得要地不是？农村土地就是一个选择；二来，农民的地变不了很多的钱，你这是让人家守着金饭碗当乞丐；农民有钱了，就有能力进城，就有能力发展产业，拉动消费，这个对城里和村里都有益，何乐而不为？

按照中国社科院农村发展研究所宏观室主任党国英的估计，农村集体建设用地估计有18万平方公里。这相当于目前中国城市建成区的3倍以上。若农村集体建设用地盘活，能够在市场上充分体现其价值，这得创造多少经济机会和就业机会？

对这种土地同价同权的呼吁，中央终于有了回应。2013年，党的十八届三中全会在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出，城乡建设用地同等入市、同权同价。其中提到，“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。”

这就相当于上面给了顶层设计，下面就要具体实施了。

2014年12月31号，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，决定在全国选取30个左右县（市）行政区域进行试点。

选择南海因其有深厚的农村土地改革基础

2015年2月，全国人大常委会授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。

有料哥欣喜地发现，南海区是广东省唯一试点。

实际上，选择南海区作为广东省唯一试点并非偶然，有料哥了解到，其在农村土地改革上已经有相当多的积累。

早在1987年南海就已经是国务院批准的农村改革试验区。南海的农民们在不断的尝试中创造性地提出了农村股份制改革，将土地和集体资产量化入股，实现了土地的规模利用，并在此基础上进行大规模的招商，“村村点火，户户冒烟”，积累了南海工业化、城市化的第一桶金，在农村改革发展史上留下了一笔。

此外，南海还是广东省“三旧”改造综合试点，此次拍出粤首宗集体农村集体经营性用地是在大沥，说起来，大沥也是个很威水的地方，正是“三旧”改造的发源地之一。

早在2005年，南海区便开始探索规范集体建设用地流转实践，时至今日已建立了包括确权登记、流转交易平台、基准地价体系等在内的集体建设用地入市体系。

所以说，成为试点，南海是当真有料，没有金刚钻，哪里敢揽瓷器活？

权能更完整，集体土地能有更好的价钱

此次的土地拍卖，该宗成交地块为大沥镇太平村北海股份合作经济社所有，规划用途为科教用地，面积28.93亩，出让年限为30年，成交总价5786万元，地块单价达200万元/亩。

按照北海股份经济合作社社长许作棠的说法，该宗地块如果租出去建厂房，按市场价7元/平方米左右的价格，每年收益不过170万元。有料哥大致算了一下，通过入市流转，村集体收益有了较大的提高。而到出让期之后，土地使用权和上盖物业还能收回，这绝对是一笔只赚不赔的买卖。

有料哥还发现，这次拍卖还挺多突破的。相比之前南海多采取的出租方式，该宗地以出让方式入市，权能更完整。“此宗地块具备出让、出租、转让、转租、抵押贷款五项权能。”南海区国土城建和水务局副局长潘汝海介绍道。正因为权能更完整，可以进行抵押等功能，集体建设用地在土地市场的价值进一步凸显。简单地说，就是你这个地能从银行里面贷出钱来，没有证的时候谁敢给你贷款啊，打起官司来一点保证都没有好不好？

此外，交易成功后该宗地块还缴纳出让收入10%的土地增值收益调节金。有料哥向南海区国土城建和水务局常务副局长黄文富了解到，这10%的比例，是南海官方根据此前制定的基准地价等，委托市场第三方做出的评估。“这实质上充分体现了‘同权同价、收益共享’的农村集体经营性建设用地入市制度改革精神，是建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制的重要一环。”黄文富说。

此次广东拍出的首宗农村集体经营性建设用地，为广东乃至全国“集体土地和国有土地同价同权”迈出了宝贵的一步。有料哥以为，在接下来，会有更多的尝试出现，在这当中，如何把握好土地规划的红线，同时，在集体土地溢价的过程中，如何保证土地拍卖公开透明，兼顾好国家、集体和个人的土地增值收益，将成为对政府和村集体、村民的重大考验。要知道，有利益的地方就有纷争。要减少纷争怎么办？够公开、够透明、够公平，按照法律和市场规矩来办事呗！