文|有料哥

有人调侃：2015年的中国楼市，只有两个城市，一个是深圳，一个是其他城市。2015年，被房价暴涨深刻影响的深圳，在2016年将如何发展？这个城市，会被高房价改变吗？当房价高到让人望尘莫及，深圳的城市竞争力会被削弱吗？

一骑绝尘的深圳房价

 “去年不买房，白干20年”。坊间流行的一句戏言，隐藏着深圳多少人的欢笑和泪水。买了房子的暗爽，没买到的内伤。下面这幅图感受一下↓

有料哥的哥们A在深圳，今年他的小宝贝要上学了，哥们一咬牙买了套一平8万的学位房。半年前，有料哥听到这个故事时还同情这位哥们。半年后，哥们的房子涨到了12万一平米，半年就赚了有料哥两三年的年薪。（好吧，有料哥只能同情自己了）

2015年，房价“半年翻倍”的故事在深圳从没停过。另外一个哥们B半年前5万每平买的房子，一眨眼年底涨到10万。有料哥心想，不如卖了赚一笔吧。结果人家气定神闲地说，价格还有上涨的空间，过段时间再出手。

不过，也不是所有人都为房价的高涨欢欣鼓舞。有料哥同学的弟弟在深圳一个大型央企工作，年薪20多万，不算低了吧？可说起在深圳安家就直摇头。他工作在福田CBD，却在龙华租了房（因为福田房租也贵到让人受不了），谈了多年的女朋友要结婚，可是因为买房问题一拖再拖。每天上班坐车要一个来小时，再加上婚期无期，问他幸福不？他说：“一点也不幸福。”

深圳已经是全广东薪酬水平最有竞争力的城市，但也是房价最高的城市。过去一年有个段子在流传：深圳宝安的房价，已经赶上广州珠江新城CBD。

企业要落户，人才要安家，房价（地租）都是重点考虑的因素。亚里士多德有云，人们来到城市，是为了更好的生活；有料哥又曰，事业奋斗的目的是为了生活美好。如果奋斗了十几年，连一套像样的房子都买不起，那一定不是我们要的社会主义。

高房价如何影响城市竞争力？

先来看看香港的故事。

对于研究经济的人来说，香港的故事并不陌生。香港无线经典电视剧《珠光宝气》讲的是康家三个女人嫁入豪门的故事，故事的男一到男N均为香港商业巨子，涉及产业包括地产、IT、电信……讲了那么多位商业大佬，但做实业（珠宝首饰）的却只有一位，而且，他的工厂还在东莞。这个故事从一个侧面说明了香港的经济结构。

从中金公司的报告来看，香港房地产业房地产业占比高达11%，金融保险业占比高达16%，而制造业占比仅1%。高地租对制造业产生挤出效应，使得香港制造业从上世纪80年代开始就主动或被动地转移到内地，香港工业转型升级的过程由此基本中断。

制造业绝不仅仅是统计意义上的“第二产业”，它还是科技创新和服务业的基础。失去了制造业基础，虽不能说城市繁荣不再，但发展后劲确实大受影响。这也是为什么近年来美国大力鼓吹“制造业回流”的原因。

经济学者温克坚说，高房价就是香港经济体特殊形式的税负。土地是经济活动中最关键的要素之一，土地供应的政府垄断必将导向要素价格高企，而这种成本会通过交易活动，转化为其他经济活动的成本，降低香港经济的整体竞争力，整个香港经济都受累于此。

而这种模式的自然后果，必然增加中下阶层痛苦，那些无法支付高额房价的社会阶层，成为房奴蚁族，变成经济发展过程中相对被剥夺群体，社会阶层逐渐出现两极分化，不满情绪和社会怨恨流行。因而因为土地垄断导致的要素畸高成本，通过复杂的交换，逐步转移到整个经济体中，影响商业繁荣，降低制造业竞争力，经济萧条将是不可避免的结局。很不幸2012年以来，其实经济体已经在这个阶段反复徘徊。如何走出这种经济困局，是一个庞大的话题。香港在苦苦寻找答案，而大陆同样在挣扎过程中。

香港的故事会不会在深圳身上重演？

上世纪九十年代，许多在香港买不起房的香港人到一河之隔的深圳买房，圆了他们在香港难以圆的“住房梦”。不过，以现在深圳的房价，一般香港中产想在深圳置业也很困难了。

香港的故事会不会在深圳身上重演？

答案是：目前来看，并没有。

让我们来看几组数据分析——

先看人口↓

数据分析：从2003到2013十年间，深圳常住人口翻了一倍，是全国人口净流入增长最快的城市之一。

再看经济结构↓

数据分析：至2014年，深圳工业占GDP比重仍有40%，与香港的1%形成鲜明对比。这仅仅是比重，如果看数量，深圳工业增加值从2004年的1912.96 亿元到2014年的6501.1亿元，2014年是2004年的3.4倍！（此处应有掌声）

深圳本来并不是一座以制造业见长的城市，特区建设三十年来，不断提高的地租对制造业也有一定挤出效应，但深圳一方面将低端制造业向外转移，一方面不断开拓高端制造业，近年来在清洁能源汽车、高端装备制造、新材料、医疗设备等领域亮点不断，诞生了包括比亚迪在内的众多明星企业，扎实奠定了城市的科技创新基础。

与此同时，深圳正在逐渐成为珠三角的创新中心。

2015年8月中金公司发布的深圳、香港和新加坡《三城记》研究报告分析了房地产对香港、新加坡、深圳三个经济体的影响。报告指出，房地产在这三个经济体中的地位都很重要，但对经济和社会的影响却迥异。比如，新加坡的房地产业不仅是经济支柱之一，而且很好地解决了民生问题。香港的房地产业把控了经济命脉，政府收入对地产依赖度极高，居民购房的承受能力却极低。深圳的新增建设用地有限，但房地产投资增速并不低，对经济增长的作用仍然很重要。

若一个城市比其他城市有更强的竞争力，则意味着该城市具有更好的创业就业环境、更高的收入福利水平。因此，也就能吸引更多的企业和居民迁入该城市，城市在人口、资源、资金方面的集聚能力更强，住房需求也会持续增加。

房价一方面是城市竞争力的表征，一方面又是城市竞争力的影响因素。并不是说高房价就会损伤城市竞争力，如果如此，纽约、东京早就没有竞争力了。问题的关键，在于城市对于经济发展的规划是否具有远见。

深圳楼市何去何从？

据统计，1100万常住人口中70%属无房人口。如果按照实际人口2100万来计算，则无房人口比例更高。深圳与香港相比的好处在于背靠珠三角，在制造业方面有强大的支撑；也因为背靠珠三角，买房难的压力可以得到一定程度的缓解，深圳买房大军已经开始向惠州、东莞进发。

高房价、地价让制造业厂商开始转移。以富士康为例，其制造重心已经向内陆城市转移。由此可见深圳高企的地租已经让制造企业承受不起这巨大的成本，制造业呈现向外迁移的趋势。

面对高房价，深圳政府怎么办？

深圳市市长许勤认为，高房价是深圳需要研究的一个大问题，必须正确面对、积极解决。他表示，要深入实施人才安居工程等，对房价产生平衡作用。

去年以来，深圳市政府也公布了一系列措施，抑制房价的进一步暴涨；在信贷方面，深圳多家银行也从6月中旬开始对首套房贷利率不同程度的调高。

“一座城市在发展过程中，活力越强、环境越好，就可能集聚更多人口。但如果人口集聚速度过快，就会与城市承载能力、基础设施和公共服务不相匹配，带来巨大的压力和矛盾。”许勤认为，深圳必须正确面对、积极解决。一是要继续加大保障性住房建设力度。二是要对鼓励发展的产业加大支持力度，能够吸引更多的优秀人才。三是要深入实施人才安居工程。按照这个计划，人才安居工程销售的价格大约是市场价格的50%-70%，将更好地满足创新型人才安居需求，同时对房价产生平衡作用。

有料哥个人认为，城市吸引人口的第一要素是工作，有好工作、高工资的城市，就能吸引人才。，对于大部分社会工作者来说，人力资源的黄金期是一个人大学毕业后的十年，而一个人真正面临结婚生子买房的压力，通常也要等到其工作五到十年以后，这么说来，即使房价高对部分人才会产生挤出效应，但像深圳这样的城市至少能稳定占有一个人作为人力资源最宝贵的十年。

但是，这并不意味着城市不要对那些为城市发展做出贡献的穷白领负责。说到底，土地是紧约束，地租是硬成本。珠三角之内产业转移的成本很小，可替代的资源很多，公司从A市搬到B市，并没有想象的那么难。从城市长远发展考虑，深圳的级差地租最好不要跟周边城市拉开太大的距离。

据了解，“十三五”期间，深圳市将进一步深化住房制度改革，建立“高端有市场，中端有支持，低端有保障”的三分法住房供应体系。

此外，深圳将有效供应包括人才安居住房、人才公寓在内的各类保障性住房约20万套，这一规模将比“十二五”有效供应总量翻一番。  

希望这些举措，能让深圳的无房族从焦虑之中真正解脱出来。