万达终于来中山了。近日，坦洲镇“十三五”规划出台，当中重点建设四大项目里就包括中山万达商业广场，同时中珠两地的业内人士也表示，万达落子坦洲可能性非常高。这距离万达要来中山的传言已经有5年之久。而原本传言将落户石岐城区的万达，在5年后却选择了坦洲镇作为落子中山的首选。“选择坦洲，并非选择中山，而是选择了珠海。”———这是中珠两地业内对万达落子坦洲的注脚，其背后折射的，则是珠海人到坦洲置业热潮、中山商业过于饱和等现状。

　　拥有高消费力的珠海客群

　　坦洲却缺乏大型商业项目

　　近日，坦洲镇“十三五”规划出台，文件中提到坦洲镇将重点建设四大项目，而中山万达商业广场赫然在列。根据中珠两地的业内人士透露，万达项目选址落在了坦洲，具体位置应为谭隆南路附近的十四村等区域，但具体位置需看坦洲政府与万达的谈判结果。

　　珠海左岸地产总经理李炳亮表示，该地块约80亩，若按照容积率2 .5- 3 .0进行计算，则建筑面积为13 .25万-15.9万平方米。

　　南都记者根据中山市规划一张图公众服务平台查询发现，坦洲十四村小学北侧有一50 .25亩商业地块，建成之后商业体量约13.4万平方米，与业内传闻基本吻合。甚至有楼盘工作人员透露，该地块目前已经纳入坦洲镇政府与万达磋商的地块之中。

　　记者发现，十四村附近存在不少大型商住项目，目前入住率较为可观，例如早些年开发销售的百花小镇、兰亭叙等，同时还有近年来开发的海伦印象、优越香格里、汇乔金色名都、海悦华庭、龙光海悦城邦等都是以珠海刚需客群为主的中大型商住项目。同时，地块附近还有佳境康城、誉峰名门等在售项目，目前这些项目的均价已经突破13000元/平方米。

　　同时，虽然坦洲镇汇聚了不少商住项目，入住率也不错，却缺乏大型商业项目作为配套。有当地开发商表示，坦洲除了皇爵假日广场等极少数的商业项目外，基本没有太多大规模的商圈，基本是靠商住小区楼下的社区商铺为主，因此只能满足已入住业主们的基本日常需要，不少珠海业主基本上选择去珠海前山等主城区消费，坦洲难以留住高层次的消费力。

　　有业内人士表示，正因为拥有大量高消费力的珠海客群的坦洲镇缺乏大型商业项目，成为万达愿意首选坦洲的主要原因。

　　曾为万达预留位置

　　5年后已被遗忘

　　实际上，万达进入中山的传闻并非第一次出现了。早于2011年，万达集团就曾与中山市政府签订了投资总额为100亿元的商业广场建设项目。而根据该计划，万达商业广场将落户中山市石岐区南下市场以及城轨中山北站附近。当时不少业内人士均期待万达地产进驻中山城区，以改变中山的商业局面。

　　不过，由于南下市场附近的地块牵涉大量的三旧改造和拆迁补偿等工作，因此业内预计城轨中山北站附近更适合万达拿地的风格。

　　就在2011年6月，中山国土局土地招拍挂市场挂出一宗面积为96亩的纯商业地，地块靠近广珠城轨中山站北站广场，还附加了“竞买企业注册资本金至少在20亿元人民币以上。竞买人（含其全资子公司）在国内已建成开业且持有不少于1个大型商业中心，且商业中心建筑面积不少于20万平方米（含地下，需提供产权证明）；另竞买人（含其全资子公司）持有并经营开业的五星级酒店不少于3家，需提供不少于3家五星级酒店的产权证及星级认证文件”等条件，当时有业内人士分析，该地块极可能是为万达预留的。但是，地块当时的起拍价高达4 0 4 .2 7万元/亩，甚至比当年中海地产拿下的地王成交价402万元/亩还要高。不出意外，该地块流拍了。

　　在去年7月，该地块重新拍卖，其余指标没有变化，只是原始的竞投起始价更改为2.4亿元，折合约250万元/亩，与4年前竞投起始价高达人民币3 .88亿元相比，每亩缩水150万元，但再次遭遇流拍的结局。

　　至此，万达进军中山的消息一度沉静下来，直到坦洲镇政府“十三五”规划提到重点打造万达商业广场后，万达进驻中山的消息再次掀起波澜。

　　业内观点

　　|中山

　　商业过饱和、首位度不足，掣肘落子城区

　　受访者：中原地产中山分公司拓展部总监植建军

　　万达选址坦洲实际上并非今年的事，过去几年坦洲政府与万达其实不断有所接触，同时万达的选址也是几经变化的。目前比较靠谱的说法，应该是定址于坦洲十四村或雅居乐约克郡附近的地块上，具体还需要看双方的谈判。可以说，万达选择落户坦洲并非选择了中山，而是选择了珠海。坦洲与珠海仅一路之隔，可以说万达看中的就是来自珠海的消费人群和购买力。

　　众所周知，坦洲由于地域关系成了珠海人置业的一大选择。从目前的坦洲住宅销售价格超过城区楼盘就可以略知一二，可以说坦洲是珠海人的“睡城”。但是，由于坦洲当地缺乏大型的商业综合体，导致珠海人更多的选择在珠海工作、交际，消费力主要集中在珠海主城区。万达的到来能够为这批珠海人带来不错的消费选择，可以说对于万达而言这是一个非常合理的选择。

　　至于为什么万达不选择城区，可以说商业体量太大、竞争太激烈是主要原因。实际上这不仅仅是中山这种三线城市的问题，也是全国不少城市的问题。有数据显示，2015年，一线城市的商业空置体量达342.9万平方米，平均空置率达7%；二线城市商业空置体量1918.8万平方米，平均空置率达21%；三线城市最为严重，商业空置体量1089.2万平方米，平均空置率高达28%.有的城市商业地产人均面积甚至超过7平方米。目前中山人均商业面积已经接近5平方米，这一数据还没有包括未来即将建成的各种商业项目等。

　　除了商业过饱和以外，中山城市首位度太低也是制约万达选址城区的一个重要原因。中山一向走的是城镇同步发展的道路，城镇中心割据下城区人在城区消费但镇区人却只在所属镇区消费，到城区消费的可能性很低。在商业体不多时，例如一开始仅有大信新都汇等少数商圈下，中山人尚且扎堆消费；随着多个商业体的出现，客源不断分薄，商业体之间的竞争异常激烈，以东区为例，就有远洋广场、天奕国际广场、利和广场等大型商业中心进行竞争，相信万达通过初步的调查，才放弃了在城区扎堆，这是一种商业营运成熟公司的选择。

　　|珠海

　　不选珠海选坦洲，是看上珠海人口筹码

　　受访者：珠海左岸地产总经理李炳亮

　　2015年初就有中山开发商透露，万达将在坦洲14村建设万达广场，占地约80亩，手续快办好了。有人会问：万达为何不选珠海市区、为何不选西区，偏选坦洲？

　　体量更适合进镇区级别

　　首先，从体量上看，如果真占地80亩，约5.3万平方米，如果容积率2 .5- 3 .0，则建筑面积13.25-15 .9万平方米，后者可能性大些。按万达广场的综合体性质，预计含小酒店、少数办公、必要的住宅公寓，剩余的商业体猜想可能是中央业态5- 7万平米左右、2-3万平米左右可售独立产权商铺。与珠海同类比，体量不算太小，但与万达同类比，属于小型综合体。万达对体量的平衡，显示出万达对进入珠海的谨慎，以及万达对未来的务实态度。

　　所谓万达选择落子坦洲，更多的是对珠海前山区域前景的看好，毕竟坦洲只是镇区级别，没有一路之隔的珠海、不临前山，坦洲绝无今日繁荣。而散居坦洲的几十万珠海居民及前山、新香洲几十万人口，才是万达看上的筹码。坦洲目前欠缺上层级别的城市生活配套，但人口众多、增长迅速，且房价已升至毛坯13000元/平方米的水准，同时也意味着当地人消费质量已同步提高，这些是万达看到的商机。

　　谨慎务实的战略眼光

　　如果从交通来看，随着前山金琴快线的贯通，拥有2个轻轨站一条轻轨线、拥有二条有轨线一个T O D小镇、拥有东西城快速公交B R T总站、拥有数个商业性建筑、拥有土地储备庞大且关键是可连片城市更新开发的前山工业区，将有机会成为珠海最具潜力发展区域———所谓前山既有料，坦洲必捧场。所以，万达以谨慎而务实的战略眼光进入坦洲，相信比直接进入竞争激烈的珠海城区，或者入住率尚低的西区，或者概念过度炒作的横琴，来得实在，同时也不失对坦洲及前山未来前景的透晰。

　　|“落子”背后

    困局

　　中山人均商业面积远超广州上海

　　然而，在业内人士眼中，无论是中山还是珠海，均认为本次万达选择落子坦洲，并非选择中山，而是选择珠海。“坦洲与珠海仅一路之隔，可以说万达看中的就是来自珠海的消费人群和购买力。”中原地产中山分公司拓展部总监植建军一语中的，他还指出，万达之所以放弃城区，主要因为城区的商业已经出现过饱和的状态。

　　人均商业面积超国际均线

　　此言非虚。实际上南都记者在4年前曾调查关于城区及泛城区范围内的商业项目，其中已建、在建及规划内的38个已知商业项目里，剔除了写字楼等业态后，仅零售业面积就达到275万平方米，这一数据还没有完全统计商住项目自带的社区商业在内。

　　若加上写字楼、酒店、公寓、专业市场等泛商业形态及传统的社区底商、零散商业，当时有人指出，312万中山常住人口人均商业面积将达到6平方米以上。这不仅大大超过国际发达国家1 .2平方米/人的标准警戒线，甚至超过了广州、上海———后两者的人均商业面积仅在3平方米左右。而植建军表示，去年初步统计已建成的商业项目中，囊括所有商业形态包括商业综合体、社区商铺等业态，中山人均的商业面积已经快接近5平方米，远远超过国际商业均线的水平。

　　这也是为什么中山城区无法吸引万达的一个主要原因。

　　社区商业体量有增无减

　　实际上，金鹰广场、华润置地项目、盛景尚峰紫马奔腾、利高广场等大量商业体正在建设中，同时中山近几年也增加了如利和广场、远洋广场、兴中广场等商业体。此外，社区商业的体量也随着楼盘的建设而有增无减。

　　但是，在大量的商业项目下，中山商业的发展出现了更新换代的迹象，例如中恳百货、火炬区太阳城的摩根百货等就不断受到冲击，最终落得结业的收场。这也被业内认为，中山城区内的商业在激烈的竞争下无可避免将倒下一批，如何破解困局将考验当地的人口、消费力的提升甚至是政府的谋划。

　　|破解

　　行政率先规划，去库存主推商业部分

　　面对商业综合体、商业面积的年年递增，实际上，中山政府相关部门很早就重视这一问题。就在去年的7月，中山规划局公示《中山市商业（综合体）专项规划》（以下简称《规划》）已经获得通过。从《规划》附件上可以发现，此次规划将全中山所有的新建综合体考虑在内，并在位置、规模、数量等均有要求，自此结束了中山城市综合体无序发展的历史。其中最令人关心的是，该《规划》还进行了严格的发展和限制分区，其中限制建设区范围包括康华路以南、岐江河以东、长江路以西、南外环路以北围合的地区，该地区不能再建设新的商业综合体。

　　出台规划调整商业体乱象

　　在《规划》中，还透露了中山规划至2020年的大中型商业综合体有40个，其中已建、在建及已批未建的有23处，新增17处。所谓大型商业综合体是指零售规模大于9万平方米、总建设规模大于20万平方米的商业体，而中型则控制在零售规模4万- 9万平方米及总建设规模8万-20万平方米。

　　而新增的大中型商业综合体零售商业规模控制在105万平方米左右，其中新增大型的控制在40万平方米左右，新增中型的控制在65万平方米左右。而该《规划》预测，截至2020年，中山商业综合体的零售商业规模为320万- 340万平方米，其中新增商业综合体零售商业规模为115万-135万平方米。

　　当时，就有业内人士认为，这一举措反映了政府欲调整中山商业综合体乱象的决心，采取行政规划来指导商业综合体走上正常的发展道路，避免一窝蜂式的发展而导致消费力不足的情况。

　　坦洲商业去库存任务艰巨

　　此外，今年4月在《中山市供给侧结构性改革总体方案（2016- 2018年）》里，商品房去库存任务中非住宅面积成为主要的去库存内容。去库存计划要求，到2018年底，全市在全部消化近三年新增供应量的基础上，力争再化解105万平方米商品房库存，其中包括住宅35万平方米，非住宅70万平方米，可以说中山去库存的压力主要在于非住宅领域。

　　在《2016- 2018年中山市各镇区去库存任务表》中详细列出各镇区去库存任务，坦洲镇排名首位，当下商品房库存面积为157万平方米，去库存任务达11 .9万平方米，其中住宅去库存任务3 .9万平方米，商业部分8万平方米，为住宅的两倍；火炬开发区排名第二，要求三年内实现去库存10 .9万平方米，其中住宅2.5万平方米，商业部分8 .4万平方米，超过住宅的3倍。在上述热门区域中，商业去库存任务同样比住宅的要艰巨。

　　除了行政手段的指导以外，在面临住宅市场逐渐强势下，开发商逐渐意识到过去依赖商业销售拉动业绩的做法已经过时。

　　“以前开发项目，4000多元/平方米的房子相当于没有多少利润，选择大量增加临街商铺、商用公寓甚至是写字楼的做法来增加商业面积是开发商心照不宣的秘密，甚至不少住宅价格偏低的项目大部分的利润就来自商业的销售”，有开发商告诉记者，在过去中山楼价尚未发力前，不少商铺能飙高至2万元/平方米的水平，一样不乏本地投资客捧场。

　　但现在“风水轮流转”，当住宅成为快速、高价销售的法宝时，商业则随着市场总量的增加和项目之间的竞争激烈而失去了高价销售的可能，相信市场自然会自发调节。

　　采写：南都记者萧倩苑 摄影：南都记者吴进