2016年5月初，国务院总理李克强主持召开常务会议，明确提出要“大力发展住房租赁市场”。在历来的中央级会议上，国家对租房市场的着墨并不多。而这次，中央层面对于住房租赁市场的关注度提升了好几个档次，让住房租赁行业一下子沸腾起来。

5月6日，住建部副部长陆克华给出了更为明确的发展思路，包括发展住房租赁企业、推进公租房货币化、加强住房租赁监管等政策举措。

“住建部对中央工作的落实，无外乎就这么几点，一是规范立法，二是千方百计鼓励大家把房子拿出来出租，三是鼓励专门的经营机构来经营租赁市场。”伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹对南方周末记者说。

从具体的政策上看，行业内普遍认为，“利好”主要集中在两个层面：一是发展住房租赁企业，并允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，即“商改住”；二是允许部分房屋按间出租，鼓励个人出租房屋。

前者有利于住房租赁企业规模化运营，后者让“隔断间”有了真正的市场地位，增加租赁房源供应。

不管是商改住，还是鼓励个人出租房屋，都是从供应端来增加房源。在供需两端，一边是大量闲置的商业物业和个人房源，另一端却是大量的租房需求。当前人口越来越集中于一线城市和二线城市，而近两年房价的上涨，动辄几百万的房子让越来越多的白领群体买不起房，产生了大量的租房需求。

根据卫计委统计的数据显示，中国流动人口规模2013年已达2.36亿人，72%的流动人口通过租房居住，北上深等6省市的流动人口占全国流动人口的85.9%。

但是仍有市场人士不是特别看好上述政策。一位长期跟踪南京市场的中介人士告诉南方周末记者，之前推出住房公积金提取来支付房租，但实际上很少人去做，因为操作流程太复杂。而租赁市场要想真正发展起来，未来还需要更多的配套政策及落地细则。

一位曾经参与住建部讨论的专家指出，“难点在于国税局等其他相关部门。从住建部角度看，他们肯定希望这样推，但涉及相关的税收优惠，国税总局不见得会同意。”

房价减压器

多位接受南方周末记者采访的业内人士认为，当前政府提出发展租赁市场的大背景就是去库存，盘活存量资产。

“一线城市新的土地供应量越来越少，很多都已经进入存量房时代。但为数不多的人往往占有多套房屋资源，因为租房市场的乱象，很多人不愿意出租，于是造成资源的闲置浪费。”孔丹说。

政府希望通过税收优惠的方式，鼓励个人出租房屋，但是从实际情况看，在出租过程中，纳税者仅是少数。

“这就相当于名正言顺了。毕竟，不纳税是违法的。”丁丁租房CEO俞建洋对南方周末记者说。

另外一方面，随着房价的上涨，更多的人愿意将房屋交易而非租赁。根据中介公司的统计，在上海，除去各种费用，租金回报率只有约1.5%，一套位于浦东内环内的普通公寓，年租赁收入约80000元，而房价已高达600万到800万。

同样闲置的还有众多商业地产。一米好地CEO冯印陶发现，现在一线城市商业地产很难做，特别是一些小区配套和小型购物中心。很多商业物业大量的闲置，有些甚至烂尾。

政府鼓励个人出租自有房屋及“商改住”，既可以增加住房租赁的有效供应，还能够做到物尽其用，避免资源浪费。

除了去库存的压力，发展租赁市场被赋予了另外一项重大功能——平抑房价。

一线城市房价上涨过快，买不起房子的人只能选择租房。于是，租赁需求与房价同步上升，从而带动了租房价格的上升。

去年，上海整体的房租增速是11%，而在几个热点区域则是15%。“这是一个比较恐怖的速度，涨得太快了。”冯印陶说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对南方周末记者说，发展住房租赁市场，可以吸引购房者从购房市场转移到租赁市场，在一定程度上也能够减少房价上涨的压力。而房源的增加，加大市场供应，又可以降低房租价格。

从国际经验来看，健康规范的住宅租赁市场对房价可以起减压器之效，有利于整个房地产市场的发展。

欧美等国家近六成的人是租赁房屋生活。而中国房地产最大的问题是租售倒挂。人们更愿意买房，而非租房。买房在当前也已经成为一种投资工具。

前海地产开发公司副总经理舒东举了一个在深圳非常普遍的例子。十年前，两个同学一起来深圳，一个买了房，一个是住在政府提供的廉租房。十年以后，买房的同学房价已经达到千万，而住在廉租房的那个同学仍然是没有任何房屋资产。

许多人通过房子成为百万千万富翁，而投机也让中国的房价在过去十年普遍上涨。与掺杂了投机和虚高泡沫的房价相比，住房租赁价格往往更能够反映真实的房产价值。

长租公寓火了

在国务院出台促进租赁市场发展的政策之时，有一群行业参与者已经开始行动了。

万科试点长租公寓已有两年时间，“泊寓”是其旗下各个公司发展长租公寓的统一名称。

这两年间，以链家旗下自如寓、魔方公寓、U+、乐乎公寓为主的长租模式迅速发展，快速占领市场。

每个企业的模式不完全相同，但主要是通过改造租来的房产，这种房产或者是废弃的厂房，或者是商业物业，然后租给租客。

“我们现在全国共有150个物业，2.2万间房间，主要分布在一线城市，和部分热点的二线城市，如武汉、南京等。”魔方公寓市场部高级经理任宇告诉南方周末记者。

任宇介绍，魔方公寓所租来的物业大多数是商业性质，所以水电煤等都是执行商业标准。

根据国务院对于租赁市场的政策，未来可以实现“商改住”，同时水电等也将很可能执行住宅标准，这对租赁市场里更为细分的公寓行业，是一个重大利好。“这意味着我们以后物业上会有更多的选择。”任宇说。

“未来会诞生一批专门做租赁的企业，租赁一定是规模化的。”孔丹说。目前，中国规模化的租赁企业非常少，即便是做了十多年的相寓（伟业我爱我家旗下品牌），截至2015年底在全国七大城市的规模也就只有10.5万套、26万间房源。

去年万科发布中期业绩时称，已开业或筹备之中的长租公寓有1万间左右，计划在2017年做到15万间的规模。

魔方公寓在近期获得3亿美元的C轮融资，此次融资后，该公司整体估值超过10亿美元。政策的出台，让资本对长租市场也燃烧起了信心。

长期观察房地产市场的易居中国执行总裁丁祖昱对南方周末记者说，过去两年多的时间，一些企业把旧厂房、闲置房改造成白领公寓，然后再加上互联网+的思维，已经做得非常不错。租赁市场的打开，对于这类企业来说，更有意义。

从目前来看，公寓市场上的玩家主要是三类，一类是传统住宅开发企业，如万科；二是传统房屋中介公司，如链家、伟业我爱我家；三是新型专门做互联网+概念的一些公寓企业，如雷军的you+国际青年公寓、新派公寓、魔方公寓等。

对于房企来说，其本身是物业的建设持有者，政府希望通过政策刺激，未来房地产商能够提高持有物业比例，以“包租”模式经营。目前万科正在走的路子就是这种。

据严跃进介绍，目前上海周浦某个地块可能后续要让房企持有住宅物业20%，这应该是针对租赁市场而制定的。

他说，未来的总体思路是，一方面在土地出让中，部分项目会采取租赁而非销售的方式经营，增加租赁用地；另一方面，让租赁企业规模化运营一些大型物业，通过”商改住”增加市场的供应。

当前，租赁市场上90%是由个人提供的房屋，而剩下不到10%是由政府提供的廉租房、公租房，只有将近1%是由租赁企业提供。而在美国，公寓提供了70%的租赁住房，个人只提供了30%。

在中国这样一个高达1亿人口的住宅租赁市场，年租金已突破1万亿。这一巨大的“蛋糕”，未来将吸引更多的玩家参与到分食行列中来。

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