物业管理收费不明、停车位只卖不租、电梯广告费用去向何处……说起物业管理，很多人都有说不完的话，更有甚者还为此打了官司。近年来，随着房地产市场的发展，高档社区也越来越多。但是，由于多方面因素制约，物业管理行业一直却并未跟上房地产发展的步伐。

随着梅州新城建设的推进，新一批住进小区的业主对物业管理的要求越来越高，对于物业公司计划提高的物业管理费以及不明晰的物业“账单”等也不愿意糊涂对待。比如，为了让小区管理更加规范化和人性化，梅江区御景东方的业主成立筹备组，拟成立业主大会，并准备于6月成立业主委员会，以更好地参与小区管理。

近日，记者走访梅州多个小区，调查物业管理存在的顽疾。

南方日报记者 黄思华

1问

旧小区如何提高物管水平？

随着经济的发展，人们对生活品质的要求也在提高。但记者走访一些楼龄稍早的旧小区发现，这些小区有的缺少高质量的服务水平，有的甚至连基本的物业管理都没有。

梅县锭子桥附近的永兴南园小区就是一个没有物业管理的小区。居住在小区的曾先生告诉记者，自从原先的物业管理在2015年12月终止后，这个100多户住户的小区便一直无物业管理。如今小区时不时有偷盗行为，消防栓等设备存在安全隐患。

走进永兴南园F座小区，记者看到，小小的院子里有一群小孩在嬉戏打闹，四周坐着几个老爷爷和老奶奶，一边聊天一边时不时地看一下自己的孙子、孙女。“白天年轻人都上班去了，留下老人和孩子在家，现在小区没有保安，我们也不敢把小孩独自放在院子里玩，只能拿张椅子在小区的院子里坐着，保障孩子们的安全。”住在这里的张丽萍说。

记者留意到，由于小区没有任何保安，因此任何人都可以自由进出，对小区的任何东西可以随意触碰和损坏；院子里面的停车也全靠自觉，业主之间也会因为停车发生一些口角；公共地方也没有人去打扫卫生，只有一些好心的业主看到有垃圾后主动清理一下。

对于物业管理的缺失，很多业主都表示很遗憾。杨先生解释道，有四五位业主死活不同意交物业管理费，因此和物业公司的续约被耽搁下来。“因为没有任何物管管理小区，小区业主素质参差不齐的问题也暴露出来，有条件的业主也都寻思着到别处买房尽早搬走。”

在梅城，类似的情况并不少见，比如：因为车辆的增多，原先没有设停车位的小区面临的车辆停放问题越来越多；有些小区只请一个年纪较大的保安来看门，其他的物理管理服务却几乎成摆设……

旧小区的物业管理如何规范和完善，让业主的安全和利益得到保障，成为诸多业主亟盼解决的一大难题。

2问

提高物管费是否有法可依？

走进位于江南金燕大道中段的御景东方小区，道路干净整洁，小区绿树环绕，然而刚搬进去不久的业主林小姐却怎么也高兴不起来。“我刚收房，这里物业费就说要涨，要从之前的0.96元／平方米涨到1.4元／平方米，这意味着我每年要多交600多元，而且我很不明白为何物业管理公司不给我们开相关的收据和发票。”

对此感到困惑的不只林小姐一个。在梅州市人民政府网站的民生咨询中，可以看到不少业主对物业费上涨的不满。

对此，管理御景东方小区的正华物业管理有限公司的相关负责人解释，“这次物业费涨价，是根据最新的《梅江区住宅物业服务类别标准和政府指导价标准》来调整的。”该通知规定，物业服务企业不得再向业主分摊收取电梯、照明路灯、加压水泵、消防、绿化养护产生的水电费及其他相关费用。“因为之前除了物业管理费之外，还得交0.3元左右的其他公摊面积费用，所有从原先不包括分摊面积的水费和电费的0.96元／平方米到如今全包的1.4元／平方米，其实只涨了约0.2元／平方米。”

对于物业费涨价，梅州市区不少的小区业主提出了质疑。“我在的小区休闲无场所、绿化也就几棵树，小区的道路不平、管理也不完善，与高档小区无法相提并论，为何前两年还要涨物业费？”住在陶然居的刘先生说。

按照各县区的住宅物业服务类别标准和政府指导价标准，业主大会（业主委员会）成立之前的住宅（含业主自有产权或取得使用权的车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，具体物业服务收费标准由建设单位（业主）与物业服务企业根据住建部门核定的住宅物业服务类别在指导价范围内可上下浮动20%共同约定，并实行备案管理。而住宅物业服务收费政府指导价标准是按照四类服务等级的划分来进行收费。根据梅州市住房和城乡建设局的调查，如御景东方是属于一类服务等级，则收取1.4元/平方米是合理的。

面对质疑，物业管理公司的相关负责人也感到有苦说不出，“这几年，人工费涨了不少，我们也是不堪重负，夹在中间难做事。一方面要照顾到业主的利益，一方面又要提高优质的服务，聘请好的安保人员和服务人员。”

物业管理作为房地产开发的延续和完善，在维护小区功能、延长房屋使用寿命、方便群众生活、改善城市居住环境和提高城市管理水平等方面发挥了重要的作用。从事物业管理行业的一位资深人士告诉记者，其实业主和物业管理公司之间没有天然的对立关系。不少人对物业管理存在认识上的误区，有的认为物业管理企业与业主之间是管理者与被管理者的关系，有的则认为业主与物业管理企业之间是“主人”与“仆人”之间的关系，由此导致物业管理工作难于开展。

梅州市发展和改革局相关负责人告诉记者，大部分物业管理公司的收费标准都是严格按照有关法规和条例来制定的，只是在与业主的沟通上存在一些问题。在调整物业管理费的时候，应该耐心、细致地与业主进行商谈，取得业主的理解和支持。“对于购房者来说，优质的社区不仅体现在建筑品质、园林绿化等硬件条件上，更体现在物业服务所提供的长期、优质的物管服务。”

3问

电梯广告的费用能否明示？

随意走进一个中档小区，都能在电梯里、走廊的宣传栏看到不少平面广告。这些钱由谁来收、用于何处？

记者调查发现，很多小区的广告都承包给了广告公司。作为广告商和物业管理公司的中介，一个负责相关广告位销售的工作人员告诉记者，小区里的广告位最低价都要1000多元／月。这意味着，一家管理着10栋住户的物业管理公司，按照每栋2个电梯间、每个电梯间3个广告位的标准来算，每个月可以拿到至少6万元的广告费，其中还不包括小区院内、走廊的广告位以及广告中介支付给物业管理公司的费用。

“实际上，我们这里所有的收入都可以归业主。”一家物业管理公司的相关负责人承认，每年光小区的广告收入就有100多万元。“但是我们如今的物业管理支出已经入不敷出，人工工资、设备维护费、小区清洁费等都要花不少钱，业主交的物业费完全不够，因而这笔广告费根本没有剩余。”

然而，并不是所有物业管理公司都会告诉业主关于小区广告的收入。“我觉得这些钱属于业主，那么应该由业主们来决定如何支配，而不是由物业管理公司自行地花费在物业管理支出这一块。再者，就算花在了支出方面，也应该有个明细账单公布出来，而不是含糊不清。”住在锦发君城的赖小姐认为。

在锦发君城的小区走道上，可以看到一个长约2米、高约1.5米的广告位，上面贴着某家具城的宣传广告。走进其中一个单元的电梯间，也可以看到走廊的墙上、电梯口都贴着不同的广告。记者从其中一个广告商口中了解到，他为了上个月的一个宣传活动特地找中介广告公司买了一个月的小区广告位，因为是中高档小区，价格自然不低。

这种广告张贴的现象在梅州城区的大小社区中非常普遍，但是很少有物业管理公司会主动公开物业管理费账单，详细地晒出每一笔收入和支出。

业内专家指出，对于物业公司来讲，这块收入是对全体业主公共资源的一种代管经营性收入，不应该和物业公司内部的财务进行混同，应该独立进行核算。如果物业公司拒不进行公示的话，那么业主委员或者业主个人可以举证，向法院提起诉讼要求公示，并且取得相应的收益。

4问

有无必要成立业主委员会？

随着业主们维权意识的提高，梅州城区一些小区也纷纷成立业主委员会。相关数据显示，如今梅江区已有51个小区成立了业主委员会。然而，却并不每个业主委员会都能真正发挥作用。业主委员会有必要成立吗？

“我们成立业主委员会并不是要自己放在物业管理公司的对立面，而是希望在自己居住的地方可以当家作主，自行决定小区的一些管理细节。”御景东方业主委员会一位筹备人员告诉记者，新的小区管理肯定有很多不尽人意的地方，如保安人员数量的配备、物业管理费用收取、小区如何人车分流等，其实都没有完全站在业主的立场上进行考虑，急需有一个正规的业主委员会来和物业管理公司进行商量和沟通，维护业主的权益。

“就我所知，如今梅州城区有一些业主委员会存在形同虚设或不够规范的问题，因此大家还需慢慢摸索，”筹备人员提到，为了维护小区业主的权利，御景东方的业主们最近在紧密地准备成立业主委员会。而他们11个筹备人员只能自己研究和探讨，花了3个多月时间才把相关的小区管理规约、议事规则、选举办法等写成书面陈述，向所有业主公示。

对此，正华物业管理有限公司的相关负责人也表示，他们非常支持业主委员会的成立，因为这样有助于物业管理公司与业主之间关系的调和，确保有关物业服务的顺利进行。“我们如今连物业费都无法正常收取，很多业主因为费用提高而拒绝缴费，有了业主委员会之后就可以就这个问题进行有效地解决。”

很多小区的停车、收费和安全管理等问题长期得不到解决，也都是因为缺乏一个理性、权威的机构代表业主发声，去与物业管理公司进行有效的沟通和商谈。“成立了业主委员会之后，当物业管理公司对某项工作做得不理想，可以督促其改正，服务也可以达到事半功倍的效果，把钱用在刀刃上，减少不必要的开支，如此一来业主的权益也能得到保障。”梅江区发展和改革局相关负责人说。

■链接

业主委员会如何成立？

按照《广东省物业管理条例》规定，业主依法成立业主大会，选举业主委员会。

1.前提

已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十的，建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域的显著位置公告

百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求

2.申请成立业主大会

成立筹备组，业主大会筹备主由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的60%

业主大会筹备组成员名单自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告

建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料、已筹集的专项维修资金清册等文件

筹备组要拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案、确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数、确认业主委员会文员候选人产生办法和名单以及其它工作

以上工作要在第一次业主大会召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主

3.召开业主大会

业主大会筹备组自成立之日起六个月内，组织召开第一次业主大会

会议对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选出业主委员会

■说法

物管并非小区“保姆”

对于物业管理企业应当承担什么职责，梅州市有关部门工作人员指出，物管企业的工作是为了方便业主日常生活，对小区杂事碎事进行统一管理。但是，这并不意味着业主交纳了物业管理服务费，就要物业管理企业把家庭、邻里、周边的关系都包揽在自己的身上。

对物业管理的投诉都是物业管理的错？

有关部门工作人员指出，在当前的民生咨询和投诉，物业管理是热点之一。这从某种意义来说，是业主法律意识的增强。但是在一些出现投诉热点的楼盘中，如江北的碧桂园小区，也有因为配套不齐全、规划不到位、房屋质量等引起的问题，并非是物业的管理不力。如果住户不愿意掏钱，物业管理公司也没有义务协助维修。

物业费不是越低越好

物业管理费上涨引发很多业主的不满，那么是不是代表物业费越低越好？

有关部门工作人员指出，低廉物业管理服务费的物业区域，难免因费用的入不敷出而使物业管理工作不能尽如人意。相对而言，优质优价的物业区域，环境会相对舒适，让人觉得物有所值。因此，物业管理服务费并不是越低越好，不能盲目地以服务费低廉为标榜，以降低物业管理成本投入、降低服务标准、牺牲物业区域的环境为代价。

小区治安案件谁负责？

在物业管理实践中，常常有业主被盗财物后便要求物业管理公司承担赔偿责任。导致人们误以为，业主交了物业管理的治安防范费之后，在小区内发生的治安问题就一概要由物业公司负责。

有关部门工作人员指出，其实，物业公司给住户、使用人提供的是安全防范服务，按照不同小区的服务层次，向业主收取相应的安全防范服务费。因此，在小区内发生财物被盗等治安案件时，应当具体问题具体分析。如果物业公司已经按照服务承诺，落实了相应的防范措施，那么责任便不在物业公司；如果物业公司没有按照服务承诺落实相应的防范措施的，那么就应当承担相应的责任。