“3·25楼市新政”实施以来，深圳的楼市逐步从狂热回归到平稳。记者通过为期半个月的调查和走访发现，深圳楼市无论是新房还是二手房都出现了访客数量和成交量的回落，而下调报价的二手房业主也接近七成，种种迹象表明，调控新政立竿见影。

对于多数购房者而言，与其当“接盘侠”不如在高位观望，因此市场的观望情绪浓厚。也有部分购房者认为，现在是“淘笋盘”的好机会，多方态度胶着之下，买卖双方陷入了深度博弈。

有业内人士表示，此轮深圳楼市的调整期已经开启，而政府给予的三个月新政缓冲期也给了市场价格调整的空间，调整到一定阶段后或将迎来成交量回升，因此，六七月份是出手买房的最佳时期。也有专家认为，关键在于买卖双方谁能先打破目前博弈的僵局，建议购房者多关注市场走向，发现有楼盘低于周边价位可考虑买入。

投资客从30%高位回落至20%

深圳中原研究中心在其最新报告中表示，“抑制投资客是深圳政府此次调控的初衷”。过去一年多，深圳房价涨逾五成，投资客被认为是推手之一。

深圳链家市场研究中心监测数据显示，2015年四季度投资客占深圳全部置业者的28.7%，今年春节前甚至达到30%以上。深圳市房地产研究中心主任王锋在3月份也撰文指出，根据其调研，深圳投资性购房的比例从此前的20%上升到2015年底的40%，甚至更高。但中原研究中心检测数据显示，目前投资客比例也降到20%左右了。

“新进入市场的投资客呈现收入不稳定、支付能力不足、跟风炒作等特征，这是去年四季度二手住房价格比三季度上涨20%，新房均价由每平方米3.5万元上涨到4万元以上的主要因素，也是市场存在很大不确定风险、楼市泡沫与危机泛起的重要因素。”王锋表示。

“我已经抛掉了在罗湖和宝安西乡的几套房子。”深圳资深炒房客梁先生说，现在手上还剩下四套，“之前卖的房子价格还是市场高位，今后就不好说了。”梁先生判断，限购限贷升级会导致一批像自己一样的短炒投机客抛售房源，退出市场。

记者从深圳多家地产中介了解到，在龙华、后海等之前房价涨幅较大、投资客较多的热点区域，由于担心出手困难，一些投资者早已开始降价抛盘。“短期内不会有什么投资空间了，还不如撤出楼市。”梁先生说。

投资客退场无疑利好楼市的健康发展。“短期来说，房价已经达到了阶段性的顶部，现在看来，未来价格上涨的可能性没有了。”深圳中原研究中心经理王飞认为，投资客退场意味着深圳楼市调整的开启，这是其中一个表现。对于普通购房者而言，短期内价格有望出现一波调整，虽然实际成交价没有下跌，但目前的业主报价已经逐渐接近成交价了，购房者的议价空间也比之前加大了许多。

买家观望加重 开发商放缓推盘

据记者了解，年初预告开盘的新房至今没几个如期开盘，而开盘项目所推送房源的数量也比较少。市规土委数据显示，2月到3月，全市仅有三个项目获得预售许可。而据中原地产数据显示，3月以来，仅有6个项目进入市场销售，推盘量762套。从个盘表现看，多数楼盘加推的规模在100套以内，这个现象与2014年春节期间相似，而市场旺季每个楼盘的推盘甚至超过1000套。

“开发商推盘的节奏在于新房的访客情况，推盘量少就反映了购房者的观望情绪加重。”据王飞了解，3月初的确有很多开发商打算推盘，但楼市调控一出，客户认筹的情况也不太理想，因此开发商也顺势放缓开盘节奏，或者把推送的房源数量降低。据统计，4月深圳预计将有24个楼盘选择开盘或加推，可如今已到中旬，仅有几个新盘有动静。

“一般开发商拿到预售之后一周内会卖，但以目前的市场情况来看，买卖双方的博弈周期还没有那么快缓和。”王飞表示，不排除开发商未来一两个月调整后续推出房源定价，可能会比预期低，从而改善开盘销售。但她也认为，如果没有出现大幅度和大范围项目的价位调整，调整的周期还会继续拉长。

美联物业方面综合市场各方因素认为，“3·25”新政确实提高了购房门槛，市场消化期或在2-3个月，后期房价或走稳。5月1日将实施“营改增”，但所缴税费前后变化不大，对市场影响不大。长期来看，深圳楼市仍是平稳前行的，虽然目前二手房评估价上调，二手房交易税费增加，但对于良好的前景预期，真正的刚需购房者不会因为这几万元的税费而放弃购房。

■业内观点

调整期三个月到半年 可关注市场捡“笋盘”

深圳中原研究中心认为，未来或将迎来长达6个月的楼市调控期。“新政出台后一个月会出现成交下降、价格维稳、局部区域价格微调。”王飞指出，由于新政出台使得购房门槛提高、市场观望情绪加重，因此会出现量价齐跌的情况，这是调整期的第一个阶段。第二个阶段是，深圳将迎来2-3个月的成交萎缩期，价格上涨动力不足，价格或将开始出现微跌。但王飞认为，深圳房价不存在太大的下调空间，具体情况还要看购房者的观望时间。等到价格调整到一定阶段，将迎来第三阶段的成交量回升，按照以往经验，楼市调控的每一个阶段都不会持续太长的时间。

美联物业全国研究中心认为，深圳楼市新政整体来说偏紧，市场短期内将有一定回调，预计将维持在2-3个月。“我们认为在此期间，市场上将有笋盘出现，买家或可趁机多看看，不失为入市良机。”美联物业全国研究中心经理何倩茹说。

“6、7月份房价逐渐回归理性，可以出手买房了。”Q房网深港董事总经理林家乐表示，许多区域看房量下降70%，成交量也下降了8-9成。而对于政策的消化，市场一般需要3个月左右，因此，6、7月份入手买房最佳，“今年房价涨幅已经很疯狂了，已经到顶了。”林家乐还给出了深圳购房者三条买房“锦囊”，第一是太高的价格不要追，第二是不要以为买到了就是赚到了，第三是临深片区买房要三思。

“调整期何时结束，取决于什么时候能打破现在买卖双方的僵局。”王飞认为，之前每一次调整后，成交量持续低迷，都会有新盘低于周边楼盘的价格，这样才有可能打破僵局，调整期才有可能结束。“调整的过程可能会有一些二手笋盘出售，可以关注下。”不过，王飞说，政策观望初期不建议出手买房，可以多关注市场变化和房源，一旦有新的项目低于周边价格，就可以考虑出手了。南方日报记者 卓泳