随着中山楼市不断上涨，土地市场也开始有所反应。日前，中山市国土局网站显示，火炬开发区大环村一宗商业用地近期成交，土地面积约45016平方米，成交价2.02亿元，楼面地价1705元/平方米，溢价率达到48%，是去年至今土地拍卖溢价率最高的土地。

　　同时，笔者从中山市统计局获悉，2016年1月—2月，中山房地产开发投资55.89亿元，同比增长2.8%，增速比去年全年回落9.2个百分点。其中，住宅投资39.81亿元，下降3.4%。业内专家认为，地产市场新增不足也是目前中山楼市价格一路上涨的重要原因，此次该地块溢价48%成交，或许会在一定程度上刺激地产商的拿地热情；不过也有地产商表示，高价位拿地存在风险，目前尚需审慎行事。

　　1.去年至今仅3宗商业或商住用地溢价成交

　　深中通道似乎离我们越来越近了，近日，来自丹麦COWI公司的设计方案在深中通道国际方案竞赛中，被评为最终优胜方案，将作为深中通道设计的基础方案。一时间美轮美奂的深中通道效果图刷爆中山人的朋友圈。与此同时，伴随深中利好，火炬商业地块溢价50％高价成交的消息也在中山的社交平台上迅速传播。

　　笔者从市国土局网站获悉，3月30日，中山市铂晟房地产开发有限公司通过挂牌出让的方式，购置位于中山火炬开发区大环村的W15-15-0015地块。该地块最终以2.02亿元，48%的溢价率成交，成交楼面地价1705元/平方米，成交地价299万元/亩。

　　48%的溢价使该项目成为2015年以来中山土地成交溢价率最高的地块。据市国土局网站统计显示，2015年1月份至今，中山1000平方米以上的商业或商业住宅土地共计成交29宗，其中流拍14宗，占比48%，接近一半；按照起拍价成交12单，占比41%；仅有3宗溢价成交，最高溢价即为3月30日成交的火炬区大环村，溢价48%，另外两宗为东风民乐社区地块，面积2481平方米，溢价36.31%，以及沙溪镇云汉村一地块，面积61873平方米，溢价15.44%。

　　合富辉煌（中国）中山公司市场研究部在其报告中表示，该项目位于博爱七路与逸仙路的交叉口处，邻近君华新城、泮溪花园等项目，该地块容积率为4，建筑限高100米，总建面达4.5万平方米，预计会做大型商业中心，其中包括商场、酒店、写字楼及公寓，或将成为是继火炬开发区太阳城之外的的第二大商圈。

　　2.前两月地产投资增速下降9.2个百分点

　　“中山房地产土地市场从去年12月份开始回暖，在此之前大型商住用地基本没有溢价成交的。”合富辉煌中山市研部经理谢仲娟表示，“开发区地块的溢价成交，不单意味着土地市场的回暖，更是火爆交易的开始。正常回暖情况下，土地正常流通，而溢价意味着市场对土地的预期价值提高。”

　　在此之前，中山房地产供需两端呈现出完全不同的两种情况。合富辉煌（中国）中山公司市场研究部检测数据显示，3月份，中山商品房成交18313套，同比大涨1.5倍，总成交面积达175.98万平方米；与之相对，住宅供应的持续放缓，3月份中山住宅新增3739套，共计41.5万平方米，同比2015年3月，新增套数和面积分别下降30%、31%。成交上涨，新增放缓的结果，便是库存的进一步下降，同比于去年3月71471套，今年三月骤降至31738套，库存量下降44%，成功跌破“4字头”。

　　房地产新增放缓，也反映在近期的房地产投资数据中。据中山市统计局官方网站数据显示，今年1—2月，全市房地产开发投资55.89亿元，同比增长2.8%，增速比去年全年回落9.2个百分点；其中，住宅投资39.81亿元，下降3.4%，住宅投资占房地产开发投资的比重为71.2%。

　　此外，还有两组数据格外因为瞩目，也更能表现出目前新增乏力的现状，1—2月份，中山房屋新开工面积95.80万平方米，下降41.2%；其中，住宅新开工面积63.56万平方米，下降46.2%。

　　对此，谢仲娟表示，出现这种情况有多种原因，其一，近两年来，各级政府一直动员闲置土地的开发，一方面使得前两年出现土地开发小高峰，同时也导致今年的数据开始有所滑落；其二，政府近两年新推出的商业或商住土地也有所减少；再者，由于去年下半年的行情太好，有些开发商提前了开发土地计划。

　　3.地块高溢价成交对土地市场有带动效益

　　“虽然此次成交的是商业用地，但是能以48%的高溢价成交，还是有一定的指标意义。”火炬开发区一楼盘营销总监秦铭认为，“其实，经过近一年的开发，去年新增住宅企高，当下很多地产商手中已经无地开发，在此背景下，应该会刺激地产商的拿地积极性。”

　　合富辉煌（中国）中山公司市研部数据显示：2015年中山市全年新增住宅75073套，新增面积820万平方米；据公开报道数据显示，2015年深圳住宅新增63770套，新增面积约674.78万平方米，2015年中山楼市的新增住宅已然超过深圳。而进入2016年，中山在第一季度新增住宅10976套，新增面积132.16万平方米，同比去年新增15900套，新增面积181.39万平方米，分别下降31%和27%。与此同时，在中国指数研究院4月1日发布《2016年3月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，中山新建住宅均价6821元/平方米，环比上涨4.15%，位居全国百城第六位。

　　“其实，这就是最基本的市场规律——供给和需求，当楼市需求旺盛而供给不足的时候，价格就会上涨，反过来也会刺激供给的增加。”谢仲娟认为，“首先，火炬开发区缺货最严重，其土地价格会最先涨起来，不过火炬区的商业用地还是有一定的储备量，而城区土地储备量则较少。此外，三角、民众、南头等镇区的土地市场也有机会。”

　　不过，也有业内人士对此持谨慎观点。中山城区一位不愿具名的地产企业负责人认为，商业地块的成交可比性并不大，虽然有溢价，但离中山传统的商业区较远；同时，中山做商业地产的风险一直都比较高，不论写字楼还是传统综合商圈。因此，该地块溢价成交对中山土地市场的整体影响，我们公司持有谨慎态度。

　　“实事上，业内有个共识，在楼市火爆的时候，大家会放缓拿地，因为行情具有波动性，且拿地成本较高。因此，要控制成本，就应该提前规划拿地，在市场相对处于地位时出手。”该地产商表示。