3月30日晚间，万达商业（03699.HK）发布公告称，公司控股股东大连万达集团股份有限公司正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约。如经落实，万达商业将私有化，以及将公司从联交所除牌。

万达集团表示，如果进行自愿全面收购要约并且发出正式要约，H股的要约价将不会低于每H股48港元现金。

记者注意到，此次万达商业给出的不低于48港元的价格是当时万达商业H股上市的发行价，比30日的收盘现价38.8港元高出23.7%。

市值被低估？

按照万达商业目前发行的港股股本65254. 76万股计算，其收购代价约为313.22亿港币。不过从目前万达商业每股38.8港币计算，其要在此价值上额外支出的数额约60亿港币。

大多数分析认为，万达在登陆港股仅15个月就选择退市，主要是因为市值被严重低估。

《华夏时报》总编辑水皮在《华夏时报》官微上撰文表示：

万达商业在港股的表现差强人意，最高价只到过78港币，而最低价却低到了31.10港币，以3月30日的收盘价计才38.30元港币，不但跌破发行价，更是跌破净资产，市盈率才4.91倍，市净率才0.82，万达商业每股业绩6.62元，每股分红1.05元人民币，股息率达到3.07%，一句话，万达商业在港股被低估，不是一般的低估，是严重的低估。

而刚刚发布的万达商业2015年度业绩报告显示：

去年万达商业的收入为1242.03亿元，较2014年的1078.71亿元增加15.14%；公司权益拥有人应占核心溢利(扣除公允价值变动影响)为170.16亿元，较2014年的148.24亿元增加14.79%。

上述文章中称，与此形成对照的则是投行对万达的估值，即便在今年初，花旗给出的买入价位也是81.50港币，野村给出的买入价是67.24港币，瑞士信贷给出的买入价是60港币，最低的美林给出的也是55港币。

记者注意到，目前国内房企市值在港股市场的市值普遍偏低，如碧桂园、恒大等在的港股股价更低，分别为3.07港币和6.03港币。

万达商业私有化非首例

万达商业在2015年7月开始启动回归A股计划，并在11月13日发布A股招股说明书。说明书内容称，万达商业拟发行不超过2.5亿股新股，拟募集资金或达120亿元。

万达商业的回归是否会引发内地房企集体从港股退市？

其实，万达商业退市并非首例。早在2011年1月20日，复星国际和复地联合发布公告称，复星国际将就复地全部已发行H股和已发行内资股提出自愿有条件收购要约，建议撤销复地的上市地位。

对于此次退市的原因，复星国际表示主要是由于融资障碍。为了支持商业及住宅房地产主业的不断增长，复地有大量的资金需求。而复星国际认为复地继续维持上市公司的地位是其未来成功发展的一个障碍，原因如下：

（1）作为H股在香港联交所上市的内地注册的公司，复地在海外融资的能力非常有限，包括透过离岸银行贷款、国际债券发行和股票发行等融资方式；

（2）鉴于《上市规则》对公司与其控股股东之间的关连交易的规定，复星无法为复地注入大量的资本；

（3）复地目前的负债水平在香港联交所上市的同业公司相对较高，从而进一步妨碍了复地获取商业优惠条款的融资能力。

恒盛地产之前也有私有化的计划。2013年10月21日，恒盛地产宣布开始停牌。当年11月21日，恒盛地产发布公告，控股股东张志熔提出私有化建议，私有化代价为每股1.8 元，涉及金额为45.67亿港元。

根据拟私有化公告中的表述，恒盛地产选择私有化的原因是：要约人认为，股份价格低迷已经对本公司在客户中的声誉，连带对本公司的业务及员工士气产生了不利影响。实施建议可消除不利影响。

内房股私有化难度不小

独立股评人岑智勇在接受记者采访时表示：这种情况在其他内房股比较少见。在香港退市，先要股东通过，万达商业今次以高溢价私有化，估计通过难度不大。其他内房企业，若财务有困难者，估计未必想回去A股，因内地融资或更难，香港内房在港发债，成本较低。

房地产与金融资深评论人黄立冲告诉记者：万达商业在港上市时间比较短，基本没在香港发可转债之类，退市比较简单容易。但上市时间很久的话，房企退市难度比较高。如果能上A股，可能会选择在港股退市。但是这个切换有不确定性，退市的话要取决于不确定性有多大。

黄立冲还表示：其实房企私有化的难度不小，比如新世界中国第一次退市就失败了。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为：私有化的原因，是基于资本市场的融资能力和估值的判断，A股的市场融资能力会更强一些。企业如果有港股和A股双方面的资源，或者有多个上市公司，会有多种选择。如果仅仅是港股一个融资渠道，不一定会退市。