在珠三角城市中，珠海比较独特，其城市规模、经济规模、人口总量排名虽然相对靠后，但论区位优势、人均发展水平、经济发展质量、宜居指数等，则都位居前列。现在，按照房价的平均水平来看，珠海也仅次于广深，位居珠三角前列。

一般来说，房价是一个城市经济社会发展的自然结果，经济越发达，房价水平也越高。而珠海的房价则有一定的特殊性。其房价水平，与毗邻港澳的区位概念以及优美宜居的生活环境有较大关系，另一方面也与珠海未来发展预期较好有关系。尤其珠海拥有宜居的环境，并且是一个旅游城市，因此吸引了不少外地人到珠海买房。

从笔者了解的情况来看，珠海跟另一座滨海城市——厦门有些类似。论城市规模与经济实力，厦门在福建省内并不突出，但因为独特的区位概念与环境优势，厦门一直是“厦漳泉”地区的资本中心，泉州人、漳州人乃至福州人，赚到钱后都会想着到厦门买房，直接把厦门房价推高到与一线城市媲美的水平。

资本涌入房地产，对提升城市人气、拉动房地产关联产业、增加政府财政收入，都是利好的，但其弊端也是存在的：在本土经济还未完全发展壮大、居民收入还未显著提高的时候，如果房价偏高，必然对本土产业形成排挤效应，也对招商引资形成阻隔效应。

海南、广西北海等楼市热点地区都曾发生过这样的情况，即在产业尚需进一步发展的起步阶段，过早吸引到炒楼资金，导致地租上涨，实体经济进不来、投机性资本出不去，耽误了当地的工业化进程。即便是实力雄厚的深圳，今天也面临高房价排挤实体经济的隐忧，越来越多的高新技术企业开始向东莞转移，松山湖房价在去年的大热就是这个趋势的集中体现。

当前，珠海楼市正处在一个颇为微妙的时期，国家货币政策日趋宽松，珠海楼市性质又被省里定性为库存较小、需求旺盛，再加上珠海的经济发展态势正处在一个非常好的时点（去年GDP增速位居全省第一，公共财政收入增速仅次于深圳，高达17.2％，固定资产增速也高达15％），珠海房价未来存在被中介哄抬、外来资金炒作的可能，这对现阶段的珠海经济发展来说是不利的。

这是因为，与珠三角其他城市相比，珠海所处的发展阶段也是独特的。在当前“三期叠加”的背景下，面对建设珠江口西岸核心城市、国际宜居城市的目标，珠海仍然需要继续做强城市品质、做强城市产业，需要培育、引进更多的人才与产业，这都需要强有力的筹码，环境优美、毗邻港澳是一个筹码，平稳的房价也是一个重要筹码。

回顾历史可以发现，在自觉不自觉之中，珠海曾经错过一些产业大发展的时机。上世纪八九十年代，沿海城市普遍大力发展出口加工业，珠海则把注意力集中在旅游与部分高新技术产业上。因为起点较高、时机不成熟，当时珠海的产业没有实现大的突破，城市的经济体量也没有做上去。

到本世纪初，珠三角其他城市纷纷开始转型升级，从“山寨经济”逐渐走向“自主创新”的道路。珠海因为没有经历过大力发展出口加工的阶段，在发展速度方面与其他先进地方相比还有差距，但这也使珠海没有聚集过多的处于产业链低端的产业，这在当前来看，显得更加宝贵。

随着中国经济进入新常态，珠海过去一些曾被人诟病的发展问题，事实上已成为了当前珠海发展的后发优势。相对其他地区而言，珠海的低端产业较少、土地开发强度相对较小、人口相对均衡、生态环境依然较好，使珠海适应、引领经济新常态有了更好的基础。

近年来，珠海以先进装备制造产业为核心，加快构建“三高一特”现代产业体系，着力优化创新创业环境，提升自主创新能力，经济发展呈现良好态势，在珠三角乃至全省的表现都相当亮眼。

当前，珠海又面临一个全新的发展契机，即新经济的时代浪潮、粤港澳进一步深入合作、“一带一路”加快推进的机遇，珠海是广东自贸区的重要一极，被赋予了连接港澳、服务内地、面向世界的重要任务。面对难得的黄金发展机遇，珠海就要做好跨越式发展的充分准备，实现经济规模和质量的显著提升。在这个重大机遇面前，一个相对平稳的房地产市场，肯定是利大于弊的。

尤为值得一提的是，珠海被国家战略定位为珠江口西岸核心城市。如果我们对珠海的未来进行大胆展望，可以把广东的三大城市群与美国加州的三大城市群一一对标，“广佛肇”正如洛杉矶都会区，“深莞惠”正如旧金山湾区，“珠中江”则如圣地亚哥都会区。珠海能否真正坐实广东第三大城市群的核心位置？关键是需要高端产业的支撑，如果房价未来上涨过快，对高端产业的发展、高端人才和创业人才的引进，都是不利的。

当前，在全国房地产加快去库存的情况下，库存压力不大的珠海确立了防止楼价过快上涨、促进房地产健康平衡发展的总体思路，其效果仍有待市场检验。我们期待，一个平稳健康的房地产市场，能够加快推动珠海的宜居和宜业环境建设。（作者系华南城市研究会副会长）

（南方日报）