珠海因库存规模小、需求旺盛，成为此次省内无去库存任务的城市。王荣 摄

2016年国务院政府工作报告提出，要推进房地产市场平稳健康发展，满足居民住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。

在不久前公布的广东省供给侧结构性改革去库存行动计划（2016—2018年）中，珠海因库存规模小、需求旺盛，和深圳成为此次省内无去库存任务的两个城市。

总体而言，珠海楼市供给侧改革的重点不是住宅去库存，而是保持房价稳定，提高人民居住水平，促进房地产市场平稳健康发展。这是一个系统工程。那么，在业内人士和行业专家看来，珠海工具箱里有哪些“工具”？

关键1.限购

限购有没有必要全面取消？

广东省供给侧改革去库存行动方案中提出，取消过时的限制性措施，进一步发挥市场配置资源作用。

目前，珠海对香洲主城区144平方米以下的住宅采取了限购措施，也正在研究政策调整方向。

那么，珠海该不该取消限购？

广东省房地产策划与营销委员会副主任赵卓文认为，限购是临时性行政措施，长远来说，限购不应是常态。但目前珠海非本地购房者的比例较高，投资热钱涌入，从民生保障方面来说，采取适当的限购措施是必要的。“未来可在房价平稳后逐步取消。”

广东省房地产研究会副会长韩世同也持同样观点。他指出，近期刚需购房者、投机者和投资客大量消化了珠海的住宅存量，也在一定程度上导致了珠海房价上涨。

“从全国层面说，珠海属于不限购城市。目前珠海根据自身情况采取的一些限购措施，是有必要的；全面取消限购需要慎重考虑。”

在珠海房地产专家李炳亮看来，目前珠海尽管仍执行香洲区144平方米以下的住宅限购措施，但在实际执行过程中仍有不少方法可以规避。另外，主城区刚需购买者基本已将144平方米以下户型消化，相关户型存量较小。市民对这一限购政策情况已有长时间的接触了解，所以是否取消对于实际影响不大。

他认为，随着时间的推移，目前楼市这股上涨热潮将逐渐平息下来。现阶段还无必要推出相关抑制房价措施。

关键2.保障房

可适当调整人才公寓入住门槛

世邦佰亚集团策划战略中心总监梁伟君认为，商品房市场遵循的是市场的规律，核心依据是供需关系。市场有一定自我调节的能力，而政府对市场的引导，也有助于楼市朝健康方向发展。长远看，政府对人才公寓、经济适用房等民生项目的开发，都在一定程度上能满足人们的居住需求，弱化商品房市场的供需矛盾。

在广东世荣兆业股份有限公司董事、总裁严军看来，首先可以发展差异化、多样化的住房产品，满足不同层次购房者的需求；其次是政府进一步做好政策配套，如配套人才公寓等。

省供给侧改革去库存方案中指出，鼓励高校、科研机构通过发放住房补贴或购买、租赁商品房方式，解决引进人才住房问题。同时，打通商品房与保障房通道，培育住房租赁市场，逐步建立购租并举的住房制度。

按此前公布的计划，珠海将继续加大对人才和低收入住房困难家庭的住房保障力度，出台公共租赁住房管理办法实施细则，启动青年大学生住房保障计划，深化共有产权住房的研究。今年，珠海将落实新开工建设2300套、完成719套保障性住房的建设年度任务。

李炳亮认为，珠海目前在保障房建设和配套方面做得很好，但在诸如人才公寓入住门槛上，可以适当调整，避免造成有需求的人才住不上、满足要求的人才不去住的情况。

大家房地产策划有限公司董事陈志也持类似观点，他认为，在保障房建设方面，可进一步推动政府“配菜”融合企业“点菜”，政府在确保大方向正确的前提下，让企业根据自身的需求来合理调配。

关键3.土地供应

增强市场联动 合理增加土地供应

在此前的珠海市委全会上，珠海再次明确了将更多依靠市场手段调控房地产市场发展的思路，通过统筹制定未来三年全市经营性用地出让计划等手段，合理安排土地出让规模和时序，稳定市场预期。

市区土地资源紧缺是房价上涨的一个原因。相关房地产业内人士表示，在土地供应层面，珠海可进一步强化土地供应和房地产市场联动，协调商品房供应规模，进一步加强对房地产市场研判，科学管控土地供应规模和时序；同时，加快盘活闲置用地和“三旧”改造用地，保证稳妥的供地节奏，从源头上推动楼市平稳健康发展。

“可以考虑在一定程度上增加市区土地供应量，直接从供需结构上引导商品房市场良性发展。”梁伟君建议。

关键4.区域协调

推动互联互通 支持市民跨区域购房

长期以来，珠海东西部楼市之间存在较大差距，政府也在进一步引导房地产开发重心和人口向新城新区转移，促进区域协调发展。

赵卓文认为，与其他城市开辟新区进行迁移疏导的模式不同，珠海西部是通过“三高一特”产业和企业带动起来的，具有稳定的产业基础，因此房价会企稳，这也给购房者更多选择的空间。

在韩世同看来，珠海可加速完善西部的交通路网以及公共服务配套，推动产城融合，减少“工作在西部、居住在东部”的钟摆现象，主动分流一部分购买力。

“讲到珠海楼市，不能离开中山坦洲。”陈志说，因房价仅为珠海主城区的约二分之一，与珠海接壤的中山坦洲以及三乡容纳了30万珠海常住人口，为中低端人群购房开辟了另外一条出路。

“目前珠海到中山的多条断头路尚未完善，这在一定程度上影响了购房者的信心。”陈志建议，珠海和中山可进一步加快实现交通网络的无缝衔接和公共交通的互联互通，为支持跨地区购房、满足住房外溢需求提供便利条件。

关键5.“三旧”改造

因地制宜推进旧改 城市与产业两条腿走路

李炳亮表示，珠海主城区新增的建设用地已不多，如何盘活占据主城区优质资源的“三旧”项目是未来的重点。

他说，珠海可进一步优化“三旧”改造政策，统筹平衡商业、办公、工业、住宅等改造项目规模。“比如现在主城区住宅紧缺，能否提高‘三旧’改造项目的住宅配比，以平抑房价？”

赵卓文则认为，珠海办公、商业项目处于库存高位，下一步应该坚持城市发展与产业发展两手抓的原则，加快农业转移人口市民化，为“去库存”提供产业和人口支撑。另外，珠海的“三旧”改造可以进一步结合产业特点和宜居环境，平衡好各方利益，进行渐进式的开发，走出一条创新的路子。

统筹：罗文范 撰文：南方日报记者 吴帆 罗文范