春节后，珠海楼市火爆异常。部分项目在一周内涨价两次，涨价千元的项目不在少数。此外，购房者入市热情高涨。很多售楼部卖到凌晨以后才结束当天销售。各个售楼部都出现了排队签合同的现象。

楼市在春节后出现疯涨的原因是什么？当前珠海楼市是否已有泡沫？经过这一轮疯涨后，珠海房价是否还会往上走？带着这些问题，记者采访了珠海职业经理人俱乐部主席唐铁军，为读者解答当前楼市的火爆现象，并对下一段时间楼市的走势做出一定程度的预测。

地产周刊：春节后，珠海楼市出现一轮井喷，不少项目涨价超过千元，购房者入市热情高涨。此外，有不少项目在2月29日当天卖到凌晨以后还未收摊，且创下一天销售一亿的业绩。出现这种火爆销售的原因是什么？

唐铁军：我个人认为，有以下几个方面的原因。一方面，过去几年城市间发生了人才迁流。三四线城市实体经济衰弱，导致大量毕业生及高科技人才迁出。这些人才大量地往一线城市流入。光是上海一个城市，去年到现在一年半就大约增加了400万人口。这些人都是技术型人才。他们到了一二线城市，就积蓄成一股刚需力量。以前市场被行政调控压抑，大多数人处于观望状态。当前楼市政策松动，这些人便接连涌入楼市。

另一方面，中国房地产大概8-9年是一个换房周期。当前，珠海很多房子的结构、设计、功能、景观绿化及其他方面品质都有明显提升。而置换本身也是一种很强刚需。

最后，当前投资渠道狭窄，很多老百姓一直在持币观望，希望找到良好的投资方向保证资产保值增值。而股市持续下滑的情况下，房地产无疑是最安全的投资选项。

因此，楼市的需求基础已很坚实。最终将这些需求释放的，便是楼市松动政策。因为，购房者大多有买涨不买跌的心理。楼市利好政策出台，大家就跟着涌入楼市。因此，入市的不仅仅是原先积蓄的刚需，还有提前释放的刚需。

楼市已有泡沫但并不大

地产周刊：春节后，有部分项目一星期便涨价两次，而投资客比例也明显提升。在这种情况下，当前珠海楼市是否有泡沫？

唐铁军：当前，首付降为20%，加大了可利用的杠杆。契税、营业税减免，也降低了交易成本。而据我了解，这段时间银行对于房贷的支持力度很大。新年后这个月，有一家商业银行一月放房贷1.2亿。把珠海所有的商业银行的房贷额加起来，这个数字不可想象。

在这种情况下，很多人都在做资产配置。把原先的房子卖掉，然后再按揭买两套的不在少数。而房屋置换，本身又带动了二手房的活跃。

针对当前这种情况，我个人认为珠海的楼市已有泡沫，但泡沫并不大。因为，珠海的房价其实是偏低的。

珠海的城市价值毋庸置疑。当前，珠海依旧是价值洼地。随着人口不断流入，去年珠海一手商品房成交量超过400万㎡。这其中，有32%的销售量是由外地人消化的。在2001-2002年左右，珠海的外地人购买比例大约47%。2011年11月珠海出台限购后，外地购买力基本被挤出珠海。

而随着限购、限贷政策接连放松，珠海的外地人购买力又有所回升。当前，外地人消化了珠海32%的消化量。这表明珠海这个市场仍然受到外地人瞩目。

在这种情况下，剩下的三分之二并不愁卖。

主城区未来均价 超过3万不是梦

地产周刊：经过春节后这一轮疯涨后，珠海楼市在2016年会有怎样的走势？各个区域会呈现什么样的格局？

唐铁军：前段时间的购房热潮，已经把大家的积极性调动起来。在这种情况下，珠海楼市还将可能有段时间的疯涨。这其中，主城区已没太多土地供应。而龙光、碧桂园在过去两年接连拍下的两大地块，楼面地价都达到17600元/㎡，这等于给主城区的价格树立了标杆。我个人认为，主城区未来均价超过3万不是梦，并且，这很有可能在今年实现。

唐家湾方面，个人认为今年会达到2.4万均价。格力海岸3月5日开盘，销售状况很不错。当前，格力海岸一枝独秀，已经达到2.8万均价。翠湖香山、保利的价格稍低，但还会往上走。最后，金湾斗门今年可能会达到1.6万的均价。（珠江晚报 曾怡灿）