如何总结2015年的深圳楼市？坊间最流行的一句话是：“去年不买房，白干20年”。

2015年全年，深圳共成交新建商品住宅6 .6万余套，成交面积665 .89万平方米，同比分别上涨58 .65%和65 .21%.新建住宅均价达42591元/平方米，较2014年涨了近四成，较10年前涨了2 .5倍，无论涨幅的数字还是单价的数字，都是2006年以来的10年最高的。二手房均价则从2 .99万元/㎡涨至3 .5万元/平方米，2015年11月单月均价已达4 .57万元/平方米。

有行业人士调侃称：2015年的中国楼市，只有两个城市，一个是深圳，一个是其他城市。这样一个年头，是如何影响深圳人，乃至这座城市的方方面面，又给未来发展带来什么影响？

A面

“半年翻倍”故事在流传

早在2000年初，雷先生就来到宝安区新安街道经商，15年来眼见房价从每平方米4千元涨到如今的4万元。他于2003年在市区买了一套面积100㎡左右的房子安家，5000多元/平方米。2005年，他的生意有了起色，把父母和岳父母都接到深圳来住，所以在家旁边又买了两套房。“2005年房价开始涨了，一套100多平方米的房子大概要200万元”，所以，这3套房加起来大约花了450万元。后来雷先生又买了新房子，原先这3套用于出租。根据深圳市规划国土委、深圳链家市场研究中心的数据，2015年深圳二手房均价约为3.5万元/平方米（宝安区的约为3.3万元/平方米），目前雷先生的3套房市值至少在900万元到1000万元。若剔除当初买房花的450万，能“赚”450万到550万元。但他考虑过一段时间再出手，因为觉得“价格还有上升的空间”。

相比雷先生的房子15年“赚”500万元，娄先生称他家房子才是来钱快。2015年年中娄先生在福田买了一套200平方米的房子，单价5万元，半年后同一个楼盘的房子已经涨到10万元/平方米。“做生意一年能赚个一二百万已经很不容易了，但买房就能赚得盆满钵满，福田、南山区总价200万元的房子，从去年到现在都翻番了”。

类似的“半年翻倍”故事在各区上演，龙岗的陈先生也说看着去年房价猛涨“心里颇有成就感”。几年前龙岗的房价一直在2万元/平方米以下，陈先生在龙岗中心城紫薇花园花了160多万元买了一套房子，“现在卖出去肯定超过300万”（官方数字显示龙岗二手房2015年均价2.6万元/㎡）。日前，南都记者走访中发现，去年9月份，龙岗中心位置金地龙城中央小区开盘，当时房子的均价是2 .8万元/㎡，而12月27日该盘二期开盘，售价已涨到3.8万元/㎡.

“仍有七成人口无房”

有多少人因房子平添数百万元家产？中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，这一年下来，深圳一手房和二手房交易加在一起也就是10多万套，真正因涨价而受惠的只是极小部分市民，要说买房“造富”的影响还是非常有限的。去年年中就有媒体报道过，深圳不同于北京、上海和广州这些本地人口自有房比例高的城市，1100万常住人口中70%属无房人口，远低于户均一套的全国平均水平。据了解，这个数据来自规土委研究中心。宋丁分析，按深圳每年平均上市5万套新房算，假设其中每年有1万套投资性空置，30年共推出150万套，空置30万套，即使120万套放全部成交、入住，按每户住3人计算，最多容纳了360万人。就算这个人群全是房产持有者，在1100万常住人口中也仅占30%.也即至少还有70%的人口没有房产。如果按照实际人口2100万来计算，则无房人口比例更高。

南山的徐女士和丈夫2015年春节在南山“城市山林”买了一套95平方米的二手房，如今市值涨了近倍。“当时全部费用算下来差不多330万，去年8月，我看到楼下地产中介挂出房子的估价就要500万了，现在差不多要600万”。但徐女士又说，她和丈夫名下就这一套房，是刚需住房，哪怕房价飙升得再高，他们也无法兑现成钱。像徐女士这样的刚需客不在少数。据深圳中原地产监测，2014年深圳新房市场购房者需求中，投资需求占比在10%至15%之间。至2015年上半年投资占比已经高达20%至25%，此后近4个月一直维持在20%以上，有80%左右的购房者是刚需人群。

B面

楼市造城？是城市利好楼市

如果将“经济增长”细化为区域规划升级、产业布局调整，那么深圳目前涌现的多个“新城”都体现出利好因素。2014年12月，前海蛇口自贸区获得批复，并于2015年4月份正式挂牌成立，随后区内及周边房价暴涨。Q房网统计数据显示，2015年12月南山区的一手房价格同比上涨超过六成，而二手房涨幅也超过五成。据房谱网最新数据显示，海上世界双玺花园最新成交均价为10万元/㎡，与其同样定位为高端住宅的水湾1979成交单价同样在10万元以上。1999年招商地产开发的海月花园每平方米4000多元，如今二手房价已高达7万元/㎡.

而龙华新区的公开资料显示，龙华新区综合发展将建设9个重点片区，加快构建具有国际竞争力的现代产业体系，以抢占新一轮经济和科技发展制高点。此地房价应声而涨，据Q房网数据，2015年12月该区二手房价格3 .9万元/㎡，同比涨77%.而新浪乐居数据显示，龙华目前在售待售的项目就有22个，开发商扎堆。该区成交均价最高的楼盘鸿荣源壹城中心，售价超过4.6万元/㎡，开盘现场来了6000人，还因太过“张扬”而被政府相关部门约谈。

土地资源紧俏外来户频出手

2015年12月，碧桂园、中洲、龙光、星河等超过20家房产大鳄对坪山新区的4宗地块虎视眈眈。最终，“外来户”信达坤润联合体以30 .3亿元总价拿下当年第二宗居住用地，溢价率高达219 .6%，可售楼面价高达2.72万元/平方米，典型的“面粉贵过面包”。“坪山政府为解决交通问题投入200多亿元，相信轨道交通的完善将给这个片区带来更大利好，而且目前也有很多知名企业落户这个片区。”深圳信达置业有限公司副总经理毛文哲告诉记者，坪山值这个价。同样是外来户的龙光地产在这次年度“鏖战”中落败，但此前已经多次“得手”，在2014年曾分别以4 6 .8亿元、112 .5亿元的总价拿下龙华新区住宅地王和龙华红山地铁站的商业服务用地。有分析指，相比于每年的销售业绩，龙光在深的土地储备其实还是不够，所以急于加大土地储备。2015年9月2 3日，龙光地产以底价112 .5亿元拿下龙华地王一宗商业地块，而该开发商2014年在该区拿地时已备受瞩目———以46.8亿元拍得该区的一宗住宅地块，2.5万元/平方米楼面地价跟周边在售项目的价格差不多。

深圳房价猛涨主要因素

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，这一年深圳房价的猛涨主要受这些因素影响。

其一是深圳经济的快速增长，这本身就是房地产发展的强力支撑；

其二是供需关系不平衡，深圳缺地缺房，供不应求，继续保持快速上涨是一种走势；

其三，2015年的“3·30政策”也是一个刺激；

此外，深圳的全国经济中心的地位在进一步巩固，对本地乃至全国的资本都有吸引力，外部刺激也是深圳去年成为楼市快速增长冠军角色的一个原因。

购房客脸谱

刚需型：走，到龙华、龙岗去

在福田中心城附近上班的高先生两年前来到深圳，眼看房价节节攀升，自己的工资却没有太多变化，“房价的涨速导致买房已经不是自己的工作能力能达到的，如果要付首付，必须问爸妈要钱了”。

今年27岁的他准备两年后结婚，在深圳安家落户如今变成家里的头等大事，一家人都在为此努力存钱。小高目前考虑的，只能是宝安、龙华地区的房子，然而在清湖站附近新开盘的保利花都，现在也涨到了4万多元一平米，“再这样下去，父母在老家存的钱越来越不值钱，房子也只能越买越小。”

南山区徐女士除了在城市山林的一套三房自住，她和丈夫计划再买一套房子用作投资，“我们留意了小半年了，一直想在关内再买一套小房子，但是看来看去都觉得价格太高了”。

“我们只是普通的小白领，而且已经有一套房子需要供了，决定去关外看看。”徐女士称，因为福田、南山房子的均价已经太高，宝安中心区也高得离谱，而罗湖是老区，他们不考虑，因此买房的重点就放在了龙华、龙岗两个新区，“相对而言房价较低，差不多都在4万上下，而且都在地铁沿线，我们相信也是接下来深圳发展的重点区域，龙岗就更火了，我们打算去那边买一套60平方米左右的小两房投资”。

买了房也还是要租房

“去年不买房，10年都白干。”27岁的小孙告诉记者，在他的朋友间都流传着这么一句话，“我们普通的小白领年薪就是15万左右，你看人家去年随便买了套房，一转手就赚了几百万，莫说是10年，20年都赚不到这个数。但好在我赶上了末班车。”

两个月前，在家人的陪同下，小孙在龙华新区买了一套70平米的小三房，房子今年年底才能交付使用。远在南山科技园上班的小孙说，虽然房子买得远，但好在是地铁沿线的小区，自己上班还算是方便。

“因为南山太贵了，就只能转战关外，房子到手时还是毛坯，还需要自己装修一下”，小孙说，现在每天上班的车程也是很大的问题，“就算房子到手了，我也还是得在南山继续租房，除非换工作或是自己买了一辆车。”

总算赶上飞涨前末班车

2015年，全深圳都在谈买房，却只有罗湖依然低调着。小琪和男朋友在一起多年，一直寻思着在关内找一处安身之地，然而，两个人一等再等，准备再看看，以为房价总有一天会有往下走的趋势。

“已经看了快半年的房子，中心区的是买不起了，新房都是豪宅级别的，动不动就上千万，二手房首付又太高”，在小琪看来，目前在原关内地区，就这剩下罗湖的房价还是令人心里觉得好受一些，“价格还是相对可以接受的，而且随着罗湖的整体旧改完成后，可选择的楼盘也会慢慢多起来”。

小琪说，前几年，本来他们完全可以在福田、南山一带买一套小户型，但男朋友一直想一步到位买个三房、四房，适合一家三代的。然而去年一年价格的暴涨，结果连福田的小户型也买不起了，而罗湖的价格上涨的幅度不大，“但也是涨了一些，这样的情况下，恐怕连罗湖的小户型都要找一些偏僻的地方去购买了”。

“所以我现在有点后悔，该买房时还是应该出手”，小琪说，之前不买房总是怕还不上，不是有人宣称什么20年不吃不喝也买不起房子吗？后来发现其实没那么严重，“我一个朋友之前咬牙买了房，撑了一年后，房价涨起来了，心态就不一样了”。

去年9月份，小琪咬咬牙把房子买下来了，3个月后，新一轮房价再次飞升，小琪心里总算有些安慰，这次涨价之前的那班车，她总算赶上了。

学位型：飙升至12万元/平米

当然，对于很多人而言，在原关内地区购置房产最重要的意义还在于教育。福田“百花片区”可谓孩子上学的最好选择———单单小学学位，就包括了实验小学、荔园小学和百花小学，口碑上，这片区域的共性就是所有物业均拥有实验中学的学位，这意味着学位的差别，只会体现在小学学位上。

在周边小区中，国城花园是拥有最佳学位的居住区。虽然建成于1998年，属于老小区的国城花园依然是“天价小区”，普通老百姓承受起来都有一定困难。小区内，一套44平米的一房一厅学位房，去年6月价格为350万到360万之间，近期已经达到了12万元/平方米，一套住房成交价在500万元左右。

日前，南都记者实地走访了该片区域，发现百花二路上，物业地产中介连成一片，中原地产、中联地产、美联物业、家家顺等多家中介都在此盘踞。据几家中介置业顾问介绍，小区楼盘面积小的40多平方米，最大的200多平方米，均价在8万元左右。其中中原地产的一位置业顾问提到，在深圳住房的基本配套中，学校配套十分稀缺，“深圳大都是70后、80后，大部分人的孩子都正处于基础教育阶段，僧多粥少，自然会供不应求。”

投资型：买房风险比炒股要小很多

而在罗湖，很多买房的业主，实际上大部分还是刚需，而真正奔着投资而去的“有钱人”其实不多。“等着吧，旧改大规模开始，罗湖的价格不会低于6万”，住在罗湖黄贝岭的小坤就是抱着这种心态，买下了一套51平方米的小户型，去年年初买时不到210万，到了年底，对比了一下小区内同一户型的房子售价，已经达到290多万。

“谁说罗湖的房子不涨价啊，只不过就幅度没有别人高，但价格涨得也还算可以了”，阿坤说，虽然目前月供已是房租两倍，但看重长线保值功能。

在阿坤看来，如果拿买房和炒股相比，个人觉得买房的风险要小很多，炒股才是高风险的理财方式。另一名在罗湖的购房者小乐也认为，因为前期的暴涨，短期内房价会有波动，但这是自己的第一套房，虽然不会拿来自住，但是也没有想过会短炒，“所以短期房价的波动不会影响到我的判断”。

在小乐看来，如果将眼光向后再看几年，参考当下深圳近年来的供求关系，再对比北京、上海的房价，还是会看多深圳楼市，持续上涨仍然是大概率事件。

福田区也有“低洼地”

无独有偶。最近，家住福田岗厦星河第三空间的刘小姐，就常常往返东莞看房。她表示自己的房子虽然只有40多平方米，面积比较小，但目前也标价200多万。

“在深圳想再买一套房已经不太现实，东莞到深圳的地铁就要开通了，华为也有厂房会搬过去。”刘小姐称，东莞现在的房价还比较低，在南城的金融街也才七八千元一平方米，不过过两年深圳再饱和一些，东莞中心区的地价就不好说了。

像刘小姐这样在福田中心区拥有一套房产的市民，得益于家人早年在深圳买房。而刘小姐身边同龄的同事，往往考虑的都是福田南区、保税区的二手房，目前的均价在45000元/平方米左右。

南都记者走访发现，现在福田区的价格“低洼地”成为城市新移民的“香饽饽”，比如福民地铁口附近就有不少“首付百万盘”，像华明楼、华轩大厦等，均价都不到4万/平方米。

邻深片区也能有回报

这一段时间，刚度过30岁生日的小秦通过工资贷、信用贷，费尽周折贷到了50万元，他用40万元做首付，在11月买下龙华一套130万元的小户型，2 0年房贷月供5900元，超过了他在单位每月5000元的收入。

在小秦看来，虽然月供超过月收入，但是自己留了10万元，还可以扛一阵子，“我觉得深圳房价还会大涨，打算明年四五月出手赚一笔”。

南都记者走访发现，类似于小秦这样靠杠杆进行炒房的人还不少。而实际上，确实有很多投资客入市了，但是出现分化，冲进去的多是中低收入的，高收入的投资客反而在观望。

走访中，也有不少投资者朝着靠近龙岗的东莞凤岗和惠州淡水购房去，中间也有不少人有斩获。比如位于龙岗中心城与凤岗交界的大运城邦，该盘在开盘时价格仅七八千，而经过去年一年的疯狂涨价，如今价格已经超过2万。

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