文|马光远（作者系经济学博士）

恍若一梦，房地产从过去的炎炎夏日转瞬进入冰冷的寒冬，从2014年3月杭州房价下降到今天，全国房地产投资增速从过去的20%多下滑至今年11月的1.3%.

作为房地产风向标的四大指标：房屋新开工面积下降14 .7%，房屋竣工面积下降3 .5%，土地购置面积下降33 .1%，土地成交价款下降26 .0%.这四个指标同时下降，可谓极为罕见，房地产至此进入冬天无疑。

一旦完成这种转换，你会发现，过去市场上流行的什么“刚需”，什么“城镇化”之类的支撑高房价的噱头都没有任何作用。这就叫市场。当市场的风向彻底变了之后，不管政策如何发力，市场并不会乖乖跟着政策走。

这次中央经济工作会议在之前中央财经领导小组会议、国务院常务会议、政治局会议的基础上，再次发力，提出了一整套化解房地产库存的政策组合拳。综合起来有这么几点：
●一是仍然将化解房地产库存的希望寄托在农民工的身上，提出“通过加快农民工市民化，扩大有效需求”；

●二是允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求；

●三是提出未来制度改革的方向，是“以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口”；

●四是提出要发展住房租赁市场；

●五是提出鼓励开发商降房价；

●六是提出要促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；

●七是提出取消过时的限制性措施。

这七大措施，概括起来讲，就是鼓励农民工买房，构建新的住房制度体系，取消限制性的措施，推动开发商兼并重组，降低住房价格。可以说，这套组合拳，是多年来围绕房地产市场最全面的一次解决方案。

首先，笔者过去一再讲，农民工救不了房地产。把中国房地产去库存的希望寄托在农民工身上，等于是想让穷小子娶公主。

一方面高高在上的房价和农民工的收入不匹配，另一方面，农民工能在户籍地的城市买房的，早都买了，而能够在就业地买房的农民工并不多。至于租赁市场，多年来其实和农民工无缘，不管给多大的优惠，农民工并没有租商品房的实力和习惯。

其次，希望开发商降房价也不现实。在政策刺激下，一线城市、重点城市、人口未来流入城市的房价不要说降，不要再次猛涨都算不错了，而三四线，四五线受库存的压力，尽管涨不起来，但大多数三四线城市的房价已经没有太大的降价空间。三四线城市最大的问题不是价格泡沫，而是数量泡沫。再说得彻底一点，即使开发商降价，也和农民工的购买力距离很大。

第三，管理层和房地产市场的所有人都应该意识到，房地产得了大病，在房地产繁荣的时候，很多人被冲昏了头脑，贪婪地享受着房地产泡沫的饕餮盛宴，而鲜有长远的考虑。今天中国房地产面临的问题绝非库存那么简单，库存扭曲的背后是整个房地产制度体系的缺失。在房地产上升的周期，没有抓住时机构建符合中国国情的制度体系，也没有为市场下滑时给予足够的政策储备和风险防范机制。

过去10多年，中国房地产政策最大的问题，短期调控不断，但鲜有长远的制度设计，急功近利的色彩极为明显。中国房地产不理性、不稳定、不健康的关键仍然是长期制度的缺失，而不是别的。

迄今为止，市场与政府的边界模糊不清，土地、信贷、税收、交易等一系列政策体系都已经无法适应目前已经面目全非的市场环境。我们需要看到管理层对中国住房制度进行脱胎换骨变化的决心。比如，土地的买卖问题，预售的问题，税费的问题，住房金融的问题，贷款利息抵税的问题，都没有提上日程。

在住房供需基本平衡，住房告别极度短缺之后，中国的房地产政策更需回归民生的本质，而非创造地方财政和GDP的工具，住房政策更应该具有社会政策的内涵。住房政策如果不能告别经济上对房地产的过度贪婪，不下决心回归居住的出发点，任何短期的政策都治不了中国房地产的病。

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