刚刚结束的中央经济工作会议将“化解房地产库存”列为推进结构性改革的五项任务之一，引发全社会广泛关注。

会议提出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地购房或长期租房的预期和需求。

现状：房子越卖越多或需十年化解

今年以来，虽然销售面积和销售额增速好转，但库存面积仍在上升。12月12日，国家统计局发布数据，截至11月末，商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。其中，住宅待售面积增加439万平方米，商业营业用房增加318万平方米。

13日，国家发展和改革委员会城市和小城镇改革发展中心主任李铁在“三亚·财经国际论坛”指出，此次房地产去库存周期，“恐怕不是我们想象的一两年、两三年，有的地方恐怕要花五到十年才能化解。”

房地产去库存成为地方政府头上的一把“达摩克利斯之剑”。多家媒体报道，住建部日前召集了地方房管部门研究去库存方案，其中便提到了要促进农民购房、拆迁补偿方式变动以及加强商品房管理等内容。

解决：去库存，靠农民还是中产？

事实上，早在12月14日召开的中央政治局会议就已经对上述议题进行了部署和安排。当时，中央政治局会议指出，要打好“应对产能过剩、降低企业成本、化解房地产库存和防范金融风险”四个歼灭战。其中，化解房地产库存风险是最受关注的内容之一。

此次中央经济工作会议指出，要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。李铁表示，考虑强化农村集体土地利益，增加房地产商和农民集体土地所有者谈判的成本，是城镇化助力房地产去库存的关键。

不过，盘古智库学术委员、同济大学建筑与城市规划学院教授王伟强向记者表示，化解房地产库存的出路，还是要依靠中产阶级改善性需求和高端投资性需求，而当前的房地产政策其实限制了改善性住房的购买，这值得反思和研究。